Эксперты рассказали, где за рубежом лучше покупать квартиру для сдачи в аренду

В лидерах оказались Барселона, Будапешт, Краков, Лейпциг и Прага. 

Купить квартиру где-нибудь в Европе, выгодно сдавать ее в аренду, и ни о чем не думать. Об этом мечтает, пожалуй, каждый человек, который решил инвестировать в квартиру для заработка на аренде. Главное – найти такую квартиру мечты и определиться с городом или хотя страной.

Эксперты Prian.ru поделились с редакцией Вести. Недвижимость основными правилами выбора квартиры для сдачи в долгосрочную аренду и назвали города, в которых можно больше всего заработать на этом.

Самый простой, доступный и понятный способ инвестировать в недвижимость для получения пассивного дохода – покупка квартиры под сдачу в долгосрочную аренду. При этом, надо понимать, что сверхдоходов в этой сфере нет. В большинстве стран Европы показатель в 4-5% "чистого" дохода считается очень хорошим, рассказывает ведущий аналитик Prian.ru Анастасия Фалей. Посуточная аренда может принести в 2-3 раза больше, но это не пассивный бизнес.

Во многих странах, прежде чем сдать жилье, нужно зарегистрировать юридическое лицо, получить лицензию, а после не забывать платить налоги и сборы. Плюс есть ещё масса операционных вопросов – от маркетинга до уборки. Если поручить все заботы управляющему, уровень дохода приблизится к показателям от долгосрочного найма, а рисков всё равно будет больше. Кроме того, всегда надо держать руку на пульсе, поскольку правила игры меняются, обычно в сторону ужесточения. Общеевропейский тренд – введение ограничений на посуточную сдачу жилья в аренду.

Развитость рынка, экономика, цены или золотые правила сдачи в аренду

Чтобы выбрать локацию для заработка на долгосрочной аренде, эксперты Prian.ru рекомендуют учесть несколько факторов.

Во-первых, развитость арендного рынка. Посмотрите, сколько людей проживает в регионе (важно, чтобы не было оттока населения), какой процент арендует жильё, как перемещаются, где работают, учатся. Понимание деталей – залог будущего стабильного спроса. С этой точки зрения, на общем фоне выигрывает Германия. Мало того, что среди немцев принято арендовать (каждый второй снимает квартиру), так в стране еще и сильный приток иммигрантов. А значит, спрос на аренду будет увеличиваться.

Во-вторых, соотношение цен на покупку к размеру арендных плат. Самый низкий показатель доходности от аренды будет в крупных и дорогих городах. Например, в Лондоне, Вене, Мюнхене – из-за высокой стоимости квадратного метра аренда принесет 1-2% годовых. В местное жильё активно инвестируют, но в этом случае главная цель – капитализация, проще говоря, рост цен на жилье, здесь он будет самым быстрым.

Если же вы хотите получать максимально возможный регулярный доход от аренды, лучше выбирать города "второго-третьего эшелона" в самых экономически успешных странах (Великобритания, Германия, Австрия) или столицы и крупные города в развивающихся странах (Чехия, Венгрия, Болгария), отмечает Анастасия Фалей. Соотношение "цена квадратного метра – арендная ставка" здесь будет самым выгодным.

При этом, важно учесть и дополнительные расходы на покупку недвижимости (налоги, гонорар риэлтора и т д) – это во многих странах может поднять цену объекта на 15-20%, а значит, снизить итоговую доходность.  

В-третьих, необходимо учесть характеристики конкретного объекта. Для успешной сдачи в долгосрочную аренду квартира должна иметь оптимальную локацию. Конечно, каждый регион имеет свои особенности. Но, как правило, наиболее высокая отдача будет от объекта, расположенного между окраиной и центром (в центре стоимость кв м выше, что плохо повлияет на доходность, а в отдаленных спальных районах – ниже арендные ставки). Также на доходность влияет и площадь объекта. На покупку 100-метровой квартиры вы потратите куда больше денег, чем 60-метровой, но разница в арендных ставках будет не такой существенной. Плюс, спрос на аренду квартир большой площади обычно ниже.

И наконец, четвертый фактор, на которой стоит обратить внимание – это стабильность самой экономики. В этом случае в стране рынок труда – сильный, безработица – низкая, доходы населения – растущие. А рост числа платежеспособных граждан стимулирует спрос на недвижимость в том числе. Важно при покупке квартиры для инвестиций смотреть в будущее. Даже если сейчас главная цель – арендный доход, важно, чтобы при продаже через 5-10 лет квартира не подешевела, а лучше – ещё и подорожала.

Где заработать больше

С этих позиций аналитики Prian.ru назвали топ-5 регионов для заработка на долгосрочной аренде.

Испания, Барселона

Страна, можно сказать, сейчас на коне. Экономика окрепла после кризиса. Выгодным вложением может стать квартира в Барселоне, где недвижимость всегда востребована. Средний годовой доход от сдачи в аренду около 5%. Да, порог входа высокий – около 4 тыс евро за кв м в 2018 году. Но спрос на недвижимость сильный, цены растущие и ещё далеки от своих пиковых "докризисных" значений. Соответственно, есть хорошие шансы выиграть не только на аренде, но и на капитализации, отмечает ведущий аналитик Prian.ru.

Чехия, Прага

Чехия это один из европейских лидеров по росту цен на недвижимость. Дорожают все типы объектов,и особенно в столице. По словам Анастасии Фалей, активно цены выросли в 2017-м – на 20%, чуть слабее – на 11% – в 2018-м. Здесь надо сказать "спасибо" Нацбанку страны, ужесточившему правила ипотеки и охладившему рост. В итоге, столичные квадратные метры в самом центре стоят 7 тыс евро, в более отдаленных районах (где как раз и лучше выбирать квартиру для сдачи) – 3,5 тыс евро. Арендные ставки также растут (3% в 2018 году) и, судя по всему, будут расти. А пока средняя доходность от сдачи ликвидной квартиры в аренду составляет 4-5%.

Польша, Краков

В Польше – сильная и быстро развивающаяся экономика. Плюс, в стране сейчас большой приток студентов и трудовых иммигрантов, которые повышают спрос на арендное жилье, обращает внимание эксперт. Там можно инвестировать и в Варшаву, но в других крупных городах доходность будет выше из-за того, что цены на покупку квартиры ниже существенно, а арендные ставки почти такие же, как в столице. Можно присмотреться к недвижимости Кракова. Сейчас квартиру там можно купить в среднем за 1,7 тыс евро за кв м, цены растут, да и спрос на аренду сильный – особенно среди студентов. Подобрав компактный и ликвидный вариант, можно заработать около 5% годовых.

Германия, Лейпциг

Германия – стабильный, растущий на протяжении многих лет рынок. И охлаждения на горизонте даже не видно. Максимальную доходность можно получить в городах "второго эшелона", таких, как Лейпциг. Город по-прежнему доступный (2,6 тыс евро за кв м, в Берлине – 4,8 тыс евро за кв м) и ликвидный, благодаря чему средняя доходность по городу составляет около 4-5%. В Берлине о таких процентах и речи быть не может.

Венгрия, Будапешт

О столице Венгрии будущий покупатель, скорее всего, подумает не в первую очередь – рынок не слишком раскручен среди российских покупателей, говорит эксперт. А зря - цены растут и поддерживаются благоприятной экономической ситуацией, господдержкой жилищного сектора, высокой занятостью и т.д. В столице ценник самый высокий в стране – от 1,5-3 тыс евро за кв м, а доходность от аренды 5-6%.

Ранее эксперты назвали страны, где дешевле всего купить курортное жилье.