Выйти из сумрака. Арендаторов легализуют современные технологии

Идентификационный номер, компенсация от налоговой службы, патент для самозанятых: контроль за нелегальными арендаторами в столице усиливается с каждым годом.

«Черный рынок врачует, калечит…» — в 90-е годы была такая популярная песня. К счастью, сегодняшний рынок в основной своей массе заметно посветлел. Например, сектор сдачи жилья в аренду все более окрашивается в серый и белый цвета. Причем государственные службы отмечают, что легальный рынок за последние четыре года увеличился. Возможно, не совсем теми темпами, которыми ожидалось. Хотя инструментов для «выбеления» рынка аренды в последние годы было предложено немало.

Кампанию по борьбе с этими нелегалами московские власти объявили еще в 2012 году. Целые комиссии, состоящие из участковых, представителей управляющих компаний и товариществ собственников жилья, а также всякого рода «доброжелателей», подключились к поиску незаконно проживающих арендаторов. Свыше 133 тысяч подобных случаев было выявлено в столице уже в конце 2012 года. И тут же почти вдвое возросло общее количество поданных деклараций по уплате НДФЛ за аренду квартир.

Год назад Департамент информационных технологий Москвы предложил более современный способ выявления серых арендодателей, с помощью механизма Big Data (анализа больших данных). Основная работа программы будет нацелена на сопоставление объявлений, размещенных на крупнейших интернет-ресурсах, со статистикой об уплате налогов и регулярных поступлениях на банковские карты. Однако требуется внесение дополнительных изменений в законодательство.

С 1 января текущего года в Москве (а также в Республике Татарстан, Московской и Калужской областях) вступил в силу закон для «самозанятых», индивидуальных предпринимателей. Арендодатели могут теперь регистрироваться как ИП через мобильное приложение «Мой налог» и платить всего лишь 4% налогов от получаемой от аренды прибыли. Заманчиво? Вроде бы да. И все же кардинальных перемен пока не происходит. Во всяком случае представители Российской риелторской гильдии явных тенденций, направленных на улучшение ситуации, не замечают.

— Общая картина в сфере уплаты налогов на арендном рынке не изменилась. Попрежнему большая часть аренды в Москве серая, — отмечает руководитель департамента аренды ведущей компании в сфере недвижимости Роман Бабичев. По наблюдениям специалистов агентства, налоги исправно платят лишь владельцы дорогих квартир.

— И то не все, а только 80 процентов, — добавляет Бабичев. — При этом доля квартир бизнес- и элиткласса на рынке аренды составляет всего около 20 процентов.

С помощью нехитрых математических действий получается, что под белую аренду попадает 15–20 процентов. По другим подсчетам, учитывая социально незащищенную категорию граждан, среди добропорядочных налогоплательщиков оказывается не более 10 процентов собственников. Чтобы вывести из тени нелегальных арендодателей, полгода назад государство запустило очередной проект по упрощению налогоплатежей. Среди основных причин такой задержки эксперты сферы недвижимости называют низкую юридическую грамотность населения. Понятно, что большинство москвичей с помощью сдачи в аренду квартир стремится улучшить свое материальное положение.

— Я из собственной практики знаю, что большинство сдают недвижимость не от хорошей жизни, — рассказывает практикующий риелтор, брокер по недвижимости Алла Камкова. — Среди моих клиентов есть те, кто, сдавая квартиры, уезжает жить на дачу или даже к родственникам. На полученные деньги все они и существуют. Даже небольшим процентом они не готовы делиться, выживать нужно.

75-летняя Лидия Ивановна, коренная москвичка, делится своим опытом выживания. Небольшой летний домик в Московской области для нее — и свежий воздух, и подсобное хозяйство. С ранней весны до поздней осени Лидия Ивановна переезжает на природу, а свою однокомнатную квартирку сдает.

— У меня уже постоянные квартиранты, я им доверяю, как родственникам. Мы всегда друг другу навстречу идем. 20 тысяч рублей в месяц к моей 15-тысячной пенсии — прибавка очень приличная, — объясняет Лидия Ивановна.

Не принимать во внимание интересы этой социально незащищенной категории граждан нельзя. Общественный деятель Людмила Рубаник считает, что должна быть выстроена гибкая система, учитывающая все нюансы.

— Высокая стоимость патента неприемлема, — подчеркивает Людмила Ивановна. — Возможно, стоит обратиться к зарубежному опыту. Во многих странах процент арендуемого жилья на постоянной основе значительно выше приобретаемого в собственность. В этом есть определенная выгода. Сегодня образ жизни граждан меняется. Многими приветствуется трудовая мобильность. Необходимо на государственном уровне формировать жилищную политику таким образом, чтобы граждане имели возможность выбора между покупкой жилья и доступной удобной арендой.

Накопленный зарубежный опыт в этих вопросах по сравнению с нашим более весомый. Но копировать его вслепую опрометчиво. Там широко распространены по-настоящему черные схемы.

— Несуществующие оферты с фотографиями из гостиниц или других мест с целью привлечения клиентов — обычное дело для мошенников, — рассказывает Даниела Грозева, управляющий партнер известной зарубежной компании. — Бывает, что клиентам сдаются квартиры собственников, временно выехавших за границу. Случается такое чаще всего потому, что люди не знают, какие документы требовать, не обращаются к профессиональным агентам.

Из собственной практики Даниела вспоминает случаи, когда доверчивые собственники отдавали ключи сразу нескольким риелторам для продажи квартиры. Агенты же выставляли квартиры для аренды, брали депозиты, арендную плату и исчезали. Понятно, что втемную с такими явлениями бороться невозможно.

На защиту же официальных арендаторов встают Комиссия для защиты потребителей, Комиссия для защиты конкуренции, Национальное общество недвижимости, правосудные органы. И на своих отечественных мошенников «напороться» ничего не стоит, если действовать по серой или тем более черной схеме.

— Моя соседка как-то самостоятельно сдала свою однокомнатную квартиру приезжей из южной республики даме, — вспоминает брокер по недвижимости Алла Камкова. — Через три дня там уже жили 8 человек. Кричали, дрались, звонили мне в дверь, как швейцару, чтобы я открывала им дверь, отделяющую квартиры от лифтов. Хорошо, у соседки внук оказался сотрудником милиции, а то и не выгнала бы эту ораву.

По наблюдениям экспертов Российской гильдии риелторов, в последнее время появилась еще одна негативная тенденция.

— Все больше собственников пытаются сдать квартиру, не прибегая к услугам специалистов, — тревожится Роман Бабичев.

Как видно, время настоящих реформ еще не наступило.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ  

Артем Кирьянов, первый заместитель председателя Комиссии по общественному контролю и взаимодействию с общественными советами Общественной Палаты РФ:

— Около 80 процентов аренды жилья это даже не серый, а черный рынок. 5–7 лет пройдет, и проблема потеряет остроту. Уверен, в нелегальном секторе останется не более 30 процентов. Цифровизация страны сделает агрегаторы прозрачными. Арендодатели, размещающие объявления на агрегаторах, будут вынуждены официально регистрироваться и платить налоги. А те, кто привык рисковать, будут продолжать сдавать квартиры вчерную, на устных договоренностях. Но и они рано или поздно попадут в поле зрения правоохранительных органов и заплатят огромные штрафы.

Реплика

Быть законопослушным стало просто, понятно и безопасно

Олег Сорока, депутат Московской городской Думы, заместитель председателя комиссии по градостроительству, государственной собственности и землепользованию

Показатели по поступлениям налогов от сдачи жилья в бюджет в Москве каждый год растут. Ориентироваться на данные, представляемые агентствами недвижимости, я бы не стал. К ним обращаются не все граждане. Если сравнить период трех-четырехгодичной давности, то цифры изменились уже в разы. И теперь вступивший в силу закон для самозанятых предоставил арендодателям все возможные простые и понятные механизмы, позволяющие им узаконить свою деятельность. Любой арендодатель теперь может встать на учет в налоговую инспекцию, не выходя из дома, через скачанное мобильное приложение «Мой налог». Знаю, что информирование в этой области ведется по самым разным направлениям и будет продолжаться. Если кому-то недоступно мобильное приложение, можно обратиться в МФЦ. Если же арендодатель не регистрируется как индивидуальный предприниматель или самозанятый, ему придется платить налог на доход физических лиц в размере 13 процентов от полученной с квартирантов платы. Я знаю — сам постоянно бываю как депутат в префектурах, на совещаниях, — что контроль в жилом секторе усилен. С проверкой квартиры обходят и участковые, и комиссии от ГБУ. Случаи проживания нелегальных квартирантов фиксируются постоянно.

Нужно понимать, что это еще и вопрос нашей безопасности. Конечно, к крайним мерам сразу прибегать никто не стремится. Но не стоит забывать о том, что злостным уклонистам от уплаты налогов все же грозят серьезные штрафы, а также они могут быть привлечены к уголовной ответственности по ст. 198 УК РФ за уклонение от уплаты налогов, сборов.

Проводя серые сделки, арендодатели и арендаторы очень рискуют

Юлия Плетнева, юрист. специалист по операциям с недвижимостью

Сдавая жилье в наем без заключения договора аренды, рискуют как арендаторы, так и арендодатели, и даже соседи. Арендодатель может лишиться своего жилья. Среди квартиросъемщиков попадаются довольно часто мошенники. Они, заселяясь в квартиру, подделывают документы и продают недвижимость. Достаточно выписки из ЕГРН и доверенности на продажу квартиры. Бывает так, что собственник сдал квартиру, а когда через месяц-два приехал ее проверить, обнаружил, что там живут другие люди. И документы ему показали — договор купли-продажи квартиры. При обнаружении мошеннических действий при найме квартиры нужно обратиться в полицию. Однако для обращения нужны официальные основания и доказательства, копии (фотокопии) документов на квартиру, копии платежных документов и договора найма. А откуда им взяться, если квартира сдана не официально? Действенной предупредительной мерой таких мошенничеств станет написанное в Росреестр заявление собственника жилья о запрете любых сделок с квартирой без личного его участия.

Но это не панацея от всех бед. Нередко с квартиросъемщиками возникают вопросы по возмещению вреда, даже третьим лицам. Например, при затоплении квартиры соседей. В случае отсутствия договора аренды ответственность по возмещению вреда ложится на собственника жилья. Требовать возмещения вреда, причиненного арендаторами квартире и вещам, находящимся в ней, без официально заключенного договора невозможно.

Нельзя забывать и о правах арендаторов. Им необходима регистрация по месту их временного проживания, на время действия договора аренды. Регистрация дает им возможность пользоваться поликлиниками и образовательными учреждениями.

Для добровольной оплаты налогов мотивации недостаточно

Глеб Акимов, член экспертного совета комитета по труду, социальной политике и делам ветеранов Государственной Думы

Проблема серой аренды квартир — это еще и проблема безопасности государства. Среди нелегальных арендаторов немало асоциальных элементов. Даже со вступлением в силу нового Закона о самозанятых в налоговую мало кто побежал регистрироваться. Люди боятся, что могут поднять ставку налогов. Механизм регистрации в налоговой по-прежнему не такой уж простой, так же как и оповещение об оплате налога. Много еще тех, кто не пользуется смартфонами и не имеет возможности скачать мобильное приложение «Мой налог». Я считаю, что на законодательном уровне необходимо ввести требование проводить сделку по аренде квартиры через нотариуса или МФЦ.

В свою очередь, МФЦ или нотариус будут автоматически уведомлять налоговые и правоохранительные органы как о самом факте сдачи в аренду квартиры, так и о проживающих в этих квартирах. Сегодня специальные комиссии, создаваемые из представителей ТСЖ и управляющих компаний, имеют право выходить с проверкой в квартиры по жалобам, поступившим от соседей. В работе этих комиссий принимают участие и участковые. Количество фактов выявления жильцов, проживающих незаконно, без регистрации, в Москве, в других российских регионах, становится больше. Это один из реальных способов контроля за соблюдением законодательства. Думаю, что не хватает показательных процессов наказания собственников, нелегально сдающих в аренду свое жилье. Чтобы возникала реальная угроза отъема жилья или наложения таких больших неподъемных штрафов. А пока серьезная мотивация к регистрации в налоговой для собственников отсутствует.

Читайте также: Набиуллина назвала способы увеличения роста российской экономики