Городам Ростовской области предрекли исчезновение дешёвого нового жилья

Надежда только на вторичку

Во всех городах Ростовской области, за исключением разве что самого Ростова, в ближайшие годы может не остаться дешёвого нового жилья, заявили эксперты в рамках организованного «Интерфакс-Юг» круглого стола на тему перехода строительной отрасли на проектное финансирование. Сгладить ситуацию сможет разве что наличие рынка вторичного жилья, который очередные нововведения в законодательстве не затронули.

Напомним, 1 июля вся строительная отрасль России перешла на работу с эскроу-счетами. Суть изменений в том, что застройщики не могут теперь напрямую привлекать деньги дольщиков. В случае отсутствия собственных средств у компаний останется только один механизм финансирования — банковский кредит в рамках проектного финансирования. Деньги же дольщиков будут лежать на специальных счетах в банке (так называемые эскроу-счета). Застройщик сможет их получить лишь после сдачи объекта в эксплуатацию.

По словам замдиректора Регионального научно-исследовательского и проектного института градостроительства Игоря Далаксакуашвили, к очевидным последствиям использования проектного финансирования (рост цен на жильё, сокращение числа застройщиков) может добавиться и другая, гораздо более серьёзная проблема.

— Кто готов к исполнению нового закона, так это банки, — говорит эксперт. — А вот к чему они точно не готовы, так это выдавать кредиты на проекты, которые с их точки зрения неэффективны, хотя до всех этих изменений вполне работали.

Речь идёт о жилищном строительстве в малых и средних городах. В случае Ростовской области — в Таганроге, Новочеркасске, Волгодонске и так далее.

— Люди там строили, к примеру, по 28 тысяч рублей за квадратный метр, продавали по 30 тысяч, и всем было хорошо, — поясняет Далаксакуашвили. — Застройщик получал свою минимальную маржу, люди — жильё вдвое дешевле, чем в Ростове. Теперь же банк просто не прокредитует всё, что ниже 42 тысяч рублей за метр, потому что в его понимании такая финансовая модель «не летает».

По его словам, рынок всё равно в итоге всё урегулирует, и в этих городах будут строиться дома и квартиры. Однако продаваться они будут по другим ценам и в другом объёме.

— То, что покупалось за миллион рублей, теперь будет стоить полтора-два миллиона. А это уже другой сегмент покупателей. Так что у меня есть обоснованная тревога за ситуацию с жильём в городах, скажем так, второго ряда. Хотя анализ рынка показывает, что в областных центрах регионов, где метр стоит ниже 40-35 тысяч, ситуация будет такая же, — считает эксперт.

Он напомнил, что по данным министерства строительства Ростовской области, в регионе сейчас в стадии строительства находится порядка 3,7 млн квадратных метров многоэтажного жилья. Завершаться эти объекты будут ещё по старым правилам. Так что, говорит Далаксакуашвили, ещё года два ситуация на рынке будет более-менее стабильной.

С его выводами соглашается председатель совета директоров концерна «Единство» Геннадий Наумов. Однако больше всех, по его мнению, пострадают застройщики, а не покупатели.

— С точки зрения населения с ценами ничего смертельного не произойдёт, потому что есть огромный вторичный рынок жилья. И ипотека там работает. Беда с новым жильём в «городах второго ряда» будет, но она будет смягчена вторичным рынком, — говорит Наумов.

Меньше всех, по его мнению, переход на проектное финансирование почувствуют Москва и Санкт-Петербург. Доходность застройки и спрос на новое жильё здесь таковы, что рост цен на рынке почти не отразится. Но так будет далеко не везде.

— Разница в марже между Москвой, Ростовом и, к примеру, Таганрогом — фантастическая. Поэтому говорить, что везде с точки зрения последствий всё будет одинаково — нельзя. Погибнет много небольших местных застройщиков. Но в Ростове основные застройщики так уже давно не ростовчане, — напомнил Наумов.

Их опасения отчасти подтверждает начальник отдела по работе с корпоративными клиентами строительства ростовского отделения Сбербанка Маргарита Антепа.

— У нас действительно есть некоторые ограничения, по которым мы не можем работать с застройщиками. В том числе по показателю эффективности проекта. Застройщик должен не только получить прибыль, но и обеспечить обслуживание задолженности, которую он собирается взять в банке. Мы в диалоге с застройщиками, но есть и прецеденты отказов из-за несоответствия требованиям, — говорит она.

То, что использование эскроу-счетов приведёт к росту цен на новое жильё, не скрывает никто — ни застройщики, ни власти, ни банки. К примеру, в «Интеко» (микрорайон Левенцовский) планируют поднять цены в среднем на 5%. Однако эта цифра не покроет расходов на привлечение банковских кредитов, говорит директор по экономике и финансам регионального представительства группы компаний. Пожертвовать частью маржинальности придётся.

По мнению Игоря Далаксакуашвили, позволить себе такие жертвы могут только крупные компании, у которых есть приток денег от прошлых проектов. Мелкие и средние компании вынуждены будут добавить к стоимости квадратного метра не меньше 3-4 тысяч рублей.

— А скорее всего, из-за отсутствия притока денег от прошлых проектов, — говорит эксперт, — эти компании будут вынуждены кредитоваться на худших условиях. Многие компании не выдержат этого и начнут вымываться с рынка. Это влечёт монополизацию строительного рынка крупными застройщиками. В истории человечества монополизация никогда не приводила к удешевлению или улучшению качества.

В областном правительстве тем временем серьёзных рисков для строительной отрасли не видят. По словам замминистра строительства Ростовской области Сергея Вифлянцева, по объектам, которые строятся с привлечением эскроу-счетов, иного выхода, кроме как немного поднять цену, очевидно, не будет. Однако с учётом того, что 70% строящегося сейчас жилья возводится по старым правилам, предпосылок для активного роста цен нет.

— С чего вдруг? А если будут какие-то картельные сговоры на рынке, то регулятор уже заявил, что будет следить за этим, — говорит замминистра.

Добавим, что в России 96 банков допущены Центробанком РФ к работе с эскроу-счетами. Большинство из них так или иначе представлены в Ростовской области. Однако проектное финансирование в регионе по каким-то причинам предоставляет пока только Сбербанк — из 76 поданных заявок все 20 одобренных принадлежат ему. К слову, всё это исключительно объекты, возводиться которые будут в Ростове.