Апартаменты в столицах: почему ими интересуются челябинцы и как на этом не погореть

Челябинцы, желающие вложить деньги в недвижимость, все активнее интересуются новым направлением - покупкой апартаментов. Их практически не строят в самом Челябинске, но в городах, наиболее привлекательных для инвестиций в квадратные метры, сегмент бурно развивается. Где просматриваются особенно неплохие перспективы и от чего они зависят, по просьбе Znak.com рассказал эксперт. Все больше покупателей видят в апартаментах удачную альтернативу жилой недвижимости, особенно если в планах не столько в этой недвижимости жить, сколько пытаться извлечь из нее доход. Главным плюсом становится более доступная цена, которая, правда, обусловлена главным же минусом - в апартаментах нельзя оформить прописку, как в обычной квартире, поясняет основатель и директор агентства недвижимости ДАН-Инвест и консалтинговой компании ДАН-Ритейл Валентин Корытный. По его оценкам, в отсутствие подобных проектов в самом Челябинске сегмент становится весьма привлекательным для тех, кто хочет обзавестись квадратными метрами на наиболее активно растущих рынках - в Москве и Санкт-Петербурге. Причем Питер по темпам прироста таких предложений даже вышел в лидеры. По данным ГК Docklands development, которые были озвучены на Международном жилищном конгрессе в октябре, всего за три года рынок апартаментов в Северной столице вырастет в разы: с 3,6 тыс. апарт-номеров в 2018 году до 13,3 тыс. в 2020 году, тогда как в Москве объем предложений растет меньшими темпами. Питерский бум объясняется довольно просто: из-за разницы цен входной билет на рынок недвижимости в Санкт-Петербурге более доступен для жителей регионов. Но доступное полноценное жилье будет удалено от центра. А за вполне подъемные для провинциалов 3,5-5 млн рублей можно получить пригодное для проживания нежилое помещение в строящемся апарт-отеле близко к историческим кварталам, а то и в окружении их, рассказывает Валентин Корытный. По его словам, даже архитектура будет соответствовать традициям Петербурга: это особенность работы питерских застройщиков, которую нельзя не отметить. В Петербурге сейчас активно застраиваются территории бывших промышленных предприятий. Далеко не всегда владельцам земельных участков, подвергающихся такому редевелопменту, удается сменить их целевое назначение, получив разрешение на строительство жилья. И там строят апартаменты - по сути, то же самое жилье, но без возможности оформить регистрацию. Это делает его более доступным и востребованным в сегменте среднего, скажем так, небогатого покупателя , - говорит Валентин Корытный. Важным плюсом эксперт считает наличие управляющей компании (как правило, она представляет застройщика), с которой владелец такой недвижимости может заключить договор на управление объектом. Это подходит тем, кто не собирается сам жить в купленных апартаментах (по крайней мере, постоянно), а рассчитывает получать доход от сдачи в наем. За определенную плату компания будет следить за текущим состоянием апарт-номеров и обеспечивать их заполняемость, беря на себя заботы в том числе о рекламе. По сути, это как владеть номером в отеле, которым по договоренности с вами управляет компания-оператор. Один из таких операторов - Becar Asset Management - утверждает, что доходность от сдачи апартаментов в 1,5 раза выше, чем от сдачи жилой недвижимости. Аналитики, таким образом, оценивают средний срок окупаемости вложений в 7-8 лет. У меня, на мой взгляд, более реалистичное представление - 10-12 лет. В любом случае есть понимание, от чего будут зависеть ваши доходы. В Сочи и Краснодаре большую роль играет сезонный фактор, а также зависимость ивент-индустрии. В Москве и Петербурге сезонного фактора нет, поэтому особенное значение - за локацией. Если объект близок к популярным туристическим маршрутам, к востребованным у туристов объектам, имеет хорошую транспортную доступность, с наличием арендаторов проблем не будет , - отмечает Валентин Корытный. По его словам, к апартаментам следует присмотреться тем, кто хотел бы попробовать себя на рынке коммерческой недвижимости, но не располагает достаточными ресурсами для покупки, например, торговых площадей на первых этажах. Эксперт считает, бум строительства апартаментов со временем может охватить другие регионы, пользующиеся вниманием туристов. В их числе Калининград, к которому тоже начинают проявлять интерес южноуральцы. Город привлекателен как для туристов, так и для россиян, перебирающихся сюда поближе к Европе . Впрочем, пока цены на здешнем рынке недвижимости позволяют обзавестись полноценным жильем, что для большинства потенциальных покупателей из российских регионов остается более понятным и привычным. Следует банальный вывод - перед покупкой советоваться с профессионалами рынка, резюмирует Валентин Корытный. Ведь наряду с главным недостатком, который, как уже было сказано, обеспечивает его меньшую стоимость по сравнению с жильем, у апартаментов есть и другие. Например, покупатели строящихся апартаментов в случае проблем у застройщика не защищены законом в той мере, в какой это касается приобретателей обычного жилья. И это мягко сказано. Печальная практика такова, что владельцы коммерческой недвижимости - что торговых помещений на первом этаже, что апартаментов - на сегодня практически не имеют шансов вернуть свои деньги. Поэтому важно верно оценивать не только доходный потенциал конкретного проекта, но и проводить его комплексную юридическую экспертизу. Получив же заветные ключи, готовьтесь платить налоги как за коммерческую недвижимость, причем и при продаже объекта владелец не отделается привычными 13%. Неудивительно, что в силу всех перечисленных минусов продать апартаменты во вторые руки будет не так-то просто. Впрочем, ситуация может измениться, когда правительство, наконец, решится реализовать давнюю идею приблизить в правовом статусе владельцев апартаментов и жилой недвижимости.