Городом спутник может не быть, но комфорт обеспечить обязан
Популярность девелоперских проектов в Ленинградской области может возрасти. Им на пользу пойдет растущая цифровизация, приобретенный во время самоизоляции опыт дистанционной работы и рост стоимости жилья в Петербурге. В том, разумеется, случае, если застройщики учтут и не повторят градостроительные ошибки нулевых и десятых годов.
Вокруг Петербурга застраивается много локаций. Однако только у трех из них есть возможность стать полноценным городом спутником. Причем, не важно, сколько в них строится жилья, если оно там строится вообще. «Среди перспективных территорий, где в соответствии с генпланами при благоприятной конъюнктуре могут появиться крупные жилые массивы можно отметить две площадки, - говорит генеральный директор аналитического проектного центра Urban Pro Александр Холоднов. – Например, во Всеволожском районе – поля к северу от Новосаратовки, восточнее КАД, а также в Ломоносовском районе – в районе деревни Лаголово. Не стоит забывать про город спутник Южный в Пушкинском районе. Рано или поздно этот проект выстрелит. Он как раз прикладывает все усилия, чтобы территория развивались по многофункциональному назначению».
О перспективности Южного как спутника Петербурга говорят и девелоперы, указывая, что этот статус подразумевает не только жилье, но и рабочие места. «Из наиболее перспективных локаций можно выделить юг города, Пушкинский район, - отмечает генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. – Здесь планируется создать новый научный и инновационный кластер. И эти точки притяжения также станут драйвером для развития жилой застройки в ближайших локациях. Вкупе с необходимой социальной и бытовой инфраструктурой, в будущем здесь появится полноценный новый город спутник».
Остальные локации, скорее всего, так и останутся спальными районами, хотя количеством населения больше походят на небольшие города. Поэтому по-прежнему актуален вопрос, насколько комфортно в них будет жить? Властями и Петербурга, и Ленинградской области предпринимаются меры, препятствующие возникновению новых бетонных ущелий и заасфальтированных долин. Но достаточно ли их, чтобы новые кварталы развивались гармонично?
«Очевидно, что территория вокруг Петербурга в ближайшие 10-20 лет будет осваиваться и застраиваться, и эти планы уже разрабатываются, - говорит директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. – Будут ли новые районы чем-то отличаться от уже существующих – большой вопрос. Я надеюсь, что это будут жилые кварталы с развитой инфраструктурой и отсутствием проблем градостроительного планирования».
Правильное градостроительное планирование – зона ответственности властей региона. К счастью, они смогли изменить долгое время существовавшие нормы высотности и плотности застройки. Но они же должны закладывать парки и скверы, вести расчеты площадей зеленых зон, определять требования к общественному транспорту и дорогам. Увы, по сложившей за последние годы практике, понимая ожидания города, а также нужды будущих жителей, девелоперы зачастую берут на себя затраты по строительству инфраструктуры в своих жилых кварталах.
«К этому вопросу можно отнестись формально, обеспечить минимум для галочки, а можно подойти творчески, проявить фантазию и сделать что-то по-настоящему интересное, - говорит Михаил Гущин. – Посмотрите, например, на очень нестандартное, эффектное здание детского сада в нашем проекте Ultra City. А на придомовой территории комплекса уже который год цветет настоящий фруктовый сад – вишни и яблони. Есть множество детских и спортивных площадок, рампа для скейтеров и настилы для йоги».
Хорошо, когда получается хорошо. Однако многих застройщиков подобные обременения вынуждают отказываться от по-настоящему комфортного жилья. «В текущих условиях строительство малоэтажных жилых комплексов на не обеспеченных инженерными коммуникациями участках с дополнительными обязательствами по социальной и транспортной инфраструктуре в сегменте доступного жилья – это скорее утопия», - говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.
Тем не менее, подход к девелопменту сегодня другой, чем во время активной застройки Кудрово и Мурино. В то время, по мнению директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Яна Фельдмана, между застройщиками и властями не было конструктивного диалога. Не было и соответствующей нормативной базы, которая вменяла бы застройщикам в обязательство создавать школы, детские сады и другие социальные объекты. Сегодня ситуация изменилась. Четкие правила появились. Есть и другие причины более вдумчивого подхода к строительству. «Многие девелоперы сознательно уходят от строительства человейников, - говорит Ян Фельдман. – Не только из-за существующих ограничений по высотности или плотности жилья и нормативам по соцобъектам, но и потому, что сами хотят выводить на рынок продукт принципиально иного качества».
Например, сегодня одной из активно развивающихся локаций становится микрорайон Янино, где действует ограничение высотности до 12 этажей. Там развивается инфраструктура, строятся школы и детские сады. В ближайшем будущем будут построены спортивный комплекс и торговый центр, готовится расширение Колтушского шоссе до 4-х полос. «Так, совместными усилиями девелоперов и власти, Янино становится образцовым пригородом, жители которого могут удовлетворить практически все свои потребности, не выезжая за пределы микрорайона, - говорит Ян Фельдман. – При этом цены на жилье здесь остаются более доступными, чем в аналогичных проектах в городе».
Эксперт прогнозирует, что в условиях растущей конкуренции, связанной и с текущей экономической ситуацией, и переходом рынка на проектное финансирование, в продажу будет выводиться меньше проектов, но их качество будет выше. Возросшие требования покупателей, нежелание платить за голые квадратные метры, запрос на комфортную среду станут новым регулятором, возможно, даже более строгим, чем нормы и правила, действующие в сфере градостроительства.
«Создание комфортной жилой среды зависит как от девелоперов и наличия у них желания и возможности создавать высококачественный продукт, так и от политической воли органов власти, - говорит Ян Фельдман. – Последнее мы уже наблюдаем в пригородной зоне Ленинградской области, где предельная высота застройки ограничена 12-ю этажами и уменьшена ее максимальная плотность. В будущем это ощутимо скажется на архитектурном облике жилья в этой локации».
В пользу строительства в пригородах может сыграть и цифровизация. Она также сможет решить часть проблем разрастания городов. «Сейчас все осваивают технологию удаленной работы, - гворит Анжелика Альшаева. – Логично предположить, что часть компаний найдут этот формат более эффективным и продолжат работать по удаленной схеме после того, как необходимость в этом пропадет. Если сотруднику не нужно будет каждый день ездить на работу, он может найти для себя более комфортное, экологичное жилье на удалении от мегаполиса».
В этом случае также возрастет роль продуманной организации новых микрорайонов. Выиграют девелоперы, проекты которых предлагают современные форматы жилья и общественных пространств, полноценную инфраструктуру для жизни – прежде всего социальную, бытовую, коммерческую, развлекательную.