На правах соседа: как новый законопроект регулирует отношения между обитателями дачных поселков

В среду, 10 июня, одно из социологических агентств опубликовало результаты опроса горожан, из которых следует, что более трети респондентов после выхода из самоизоляции собираются на дачи. А с марта востребованность загородных домиков увеличилась в Подмосковье на 93 процента. Спрос на аренду обгоняет пока спрос на покупку. Между тем депутаты подготовили владельцам загородной недвижимости сюрприз — поправки в Гражданский кодекс, о которых мы сегодня и поговорим.

Речь про законопроект о так называемом соседском праве, который определяет, что позволено, а что не позволено делать людям, живущим на своих нежно любимых дачных сотках. Мнения экспертов о новизне документа сильно расходятся — одни видят в нем лишь повторение уже принятых когда-то норм и правил, другие рукоплещут законотворческой новизне.

— Во-первых, в законе появилась новелла, которая определяет понятие соседнего участка, — говорит первый заместитель председателя Мособлдумы, председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин, — таковым теперь считаются в том числе и те, у которых нет общей границы. То есть если кто-то через пять домов от вас жжет мусор, делает он это все равно на соседнем с вами участке. Во-вторых, документ упорядочивает ряд некогда спорных вопросов.

Например, если сосед соорудил на своем участке бассейн, а у вас из-за этого пропала вода в колодце, ему придется как-то это дело компенсировать или исправлять. Еще был прописан порядок использования упавших плодов: если на ваш участок падают яблоки с соседской яблони, вы, согласно новым поправкам, имеете полное право их себе присвоить. Или, например, если на вашей земле растет береза, а ее корни тянутся на соседний участок, его хозяин может с чистой совестью их обрезать — это не будет считаться вредительством. Изменилась и минимально возможная площадь участка для ведения садоводства — раньше было 6 соток, сейчас — 4 Или, скажем, хотят соседи установить забор, но не знают, где точно его устанавливать, придется вызывать для этого кадастрового инженера — его работу они должны будут оплатить вместе. О высоте забора они тоже должны будут договориться, как и о совместном участии в его оплате.

Такое дотошное проговаривание даже самых, казалось бы, мелочных деталей вовсе не прихоть законотворцев, а насущная необходимость, уверен Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, с лишним собственности и земельным отношениям, ведь дрязги между человек соседями — дело, увы, обитают обычное: — Любой из нас может вспомнить примеры, когда дружные некогда соседи из-за клочка земли или расположения какого-нибудь сарая объявляли друг другу войну не на жизнь, а на смерть.

Так что я лично очень приветствую появление таких норм. Конечно, они требуют обсуждения и общественного внимания, возможно, корректировки, но сам факт, что мы к ним пришли, очень важен, потому что снимает огромное количество непониманий. Ведь если люди, которые поссорились, скажем, из-за того же сарая, приходят за истиной в суд, суду ведь нужно чем-то руководствоваться. Вот мы и получаем сейчас такое руководство к действию.  — По словам Николаева, самыми животрепещущими между соседями остаются вопросы, связанные с ущербом:

— Одна из самых распространенных историй — это когда имущество одного соседа как-то мешает жизни другого. Да у меня самого на даче такая история. У меня есть небольшой участок в Новой Москве. У соседа сейчас серьезные проблемы с работой, а семья большая, ее кормить надо. И он завел себе кур, кроликов, еще какую-то живность. А она же пахнет! И вот можно это или нет, чтобы она пахла? Ну, хорошо, я понимаю его ситуацию, сделал просто забор повыше, другой не мог бы сделать забор и пошел бы в суд... Колоссальное количество нюансов ведь существует, и все надо как-то учитывать. Именно поэтому документ и готовился не год, не два и не три.

Туманные формулировки

Между тем текст поправок, если внимательно вчитаться, содержит помимо прочего массу туманных и обтекаемых формулировок, которые не всякий и поймет как трактовать. Например, в документе написано, что «собственник земельного участка должен претерпевать воздействие исходящих с соседнего земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иное подобное воздействие, если оно не оказывает влияния на использование его земельного участка...» Жарит, скажем, ваш сосед чуть ли не ежедневно шашлыки на своих законных сотках, и от дыма этого насекомые облетают ваши грядки десятой дорогой. В результате ни опыления у вас, ни завязей, ни урожая. И пойди проверь, было влияние или нет. Может, пчелкам-бабочкам что другое на ваших грядках не понравилось или они и вовсе решили данную точку пространства в этом году игнорировать. Или вот еще пассаж: дачник, говорится в законопроекте, вправе требовать, чтобы сосед «своими действиями не изменял притока света на их земельный участок», но — только «если это выходит за разумные пределы». И как определить эти пределы, если один считает разумным одно, а другой — другое? Николай Николаев, впрочем, не видит в такой расплывчатости ничего страшного:

— Ну представьте. У меня на участке растет двухметровая елка, которая в полдень не затеняет грядку моего соседа, а перед закатом, когда, как мы помним с детства, тени длинные и все кажется совсем иным, затеняет. Разумно ее из-за этого спиливать? Ну очевидно же, что нет. Или, скажем, в полдень на соседскую грядку все же ложится тень от елки. Сосед приходит в суд с жалобой на то, что у него из-за этого не растет редиска. Суд назначает экспертизу, та делает замеры и сообщает, что для редиски действительно солнца мало. Елка идет на дрова. Или третий вариант. Одно дело, если моя елка затеняет ваш огород где-нибудь в Красноярском крае, и совсем другое, если в Краснодарском или где-нибудь в Ставрополье, где любому теньку обычно люди летом рады. Я, как человек, который общается с большим количеством садоводов, председателей СНТ, постоянно участвует в тематических парламентских слушаниях, убежден, что эти нормы крайне нужны.

И очень хорошо, что они сейчас расплывчаты, потому что уж к чему к чему, а к соседскому праву нужно подходить очень осторожно. Тут нужно поступательное движение. Вот получим мы сейчас первый опыт таких формулировок, давайте посмотрим, как в таком расплывчатом виде они будут трактоваться судами, как к этому отнесутся люди, стоит ли дальше развивать эти нормы или нет. Это все очень непростая история. Хотя бы потому, что речь идет не о двух-трех садоводах, а о половине страны.

Впрочем, люди, проводящие в судах времени гораздо больше, чем все депутаты вместе взятые, восприняли новый законопроект без заметного восторга.

— Во-первых, надо четко понимать, что задолго до принятия этих поправок суды руководствуются тем, что претерпевать негативные воздействия с соседского земельного участка возможно лишь до того момента, пока эти негативные воздействия не нарушают установленных технических норм — СНиПов, Сан ПиНов, противопожарных и других, — объясняет Денис Литвинов, адвокат и управляющий партнер Содружества земельных юристов. — А это одна из главных вещей, которой гордятся авторы законопроекта. Во-вторых, поправкам этим уже больше десяти лет, первый раз они появились в Концепции развития гражданского законодательства в 2009 году, периодически о них вспоминали, и вот теперь опять извлекли на свет божий. Зачем делать это именно сейчас, когда есть гораздо более актуальные и насущные вопросы, требующие глубокого вдумчивого изучения и регулирования Госдумой, мне не понятно. Ну да, в принципе, хорошо, наверное, превратить наработанные практикой правила в норму закона, тем более что эта норма во многом соответствует сложившимся европейским правопорядкам, но особого практического смысла я в этом не вижу. Ну, разве что они будут чуть лучше систематизировать ситуацию. Скажем, у нас сейчас есть 304-я статья Гражданского кодекса, которая регулирует так называемые негаторные иски, при которых собственник имущества может потребовать от другого лица устранения любых препятствий пользования этим своим имуществом. Скажем, у вас есть земельный участок, и вы можете потребовать от соседа устранить любые препятствия, мешающие вам пользоваться этой землей, если:

а) вы докажете, что они незаконны, и

б) докажете, что эти препятствия нарушают ваши права.

В практике судов действительно случались абсурдные и абсолютно формальные решения. Теперь, если норму о соседских правах примут, появится более сбалансированная юридическая конструкция.

Правила меняются

Но технические нормы и правила, как известно, тоже имеют свойство меняться. И как быть дачникам, которые обустраивали свой участок по одним нормам, а теперь в законе совсем другие? Закон обратной силы не имеет, напоминает юрист:

— На самом деле историй, когда признают противоречащими текущим нормам какие-то старые постройки, нет. Раньше уж если строили, то строили в соответствии с четким регламентом. Как правило, вызывают вопросы более «свежие» действия соседей по отношению друг к другу. Очень часты, например, споры, связанные со стоками. Скажем, один сосед обустроил у себя на участке септик, не думая о том, что через забор у другого соседа вырыт колодец и что по нормам расстояния между двумя этими сооружениями должны исчисляться десятками метров. Но если суд назначит экспертизу, и та установит, что септик обеспечен всеми необходимыми системами очистки, то есть загрязнения никак не попадают в почву, судья может признать, что даже такой, построенный с нарушением расстояния септик можно оставить. Вот подобные нюансы как раз и позволяет учитывать эта норма о соседских правах.

Целая глава законопроекта посвящена так называемым сервитутам — ограниченному праву пользования чужой собственностью (в нашем случае — как правило, землей). Скажем, вы хотите газифицировать свой участок, ваш сосед предпочитает готовить в русской печке, отвод от магистральной трубы вы можете сделать только через его землю — вот это и будет частный случай сервитута. Не договоритесь с соседом по-хорошему, придется идти в суд. Тот обяжет его пустить вашу трубу к себе на участок.

Вы имеете полное право на блага цивилизации в виде голубого топлива, но вам придется за это раскошелиться, ведь права соседа оказываются ущемленными — построить на этой трубе он уже ничего не сможет.

— Сейчас, кстати, подобные споры очень часто возникают при выделении «дальневосточного гектара», — говорит Николай Николаев. — Скажем, люди, глядя на карту, выбирают себе участок и совсем не думают о том, что к нему, вообще-то, надо как-то проходить. То есть вот есть в центре участок, вокруг — участки других людей, и добраться до своего ты можешь только по чужой земле, а вертолета у тебя нет. По логике нужна дорога, но почему другие собственники должны отдавать свою землю под проход чужих людей? Обращаться к соседскому праву, где все эти вопросы оговариваются. В том числе и через платный проход. Размер этой платы будет устанавливать суд.

Главное, чтобы после всех чтений и утверждений юридические догматы, регулирующие права соседей, не остались пустой, со скрипом работающей нормой.

Но это будет уже совсем другая история. А пока — начинайте дружить с теми, кто живет за забором. Уж лучше встречаться на природе, чем в духоте судебного заседания.

РЕПЛИКА

Не жду ни плохого, ни хорошего

Андрей Туманов, председатель Московского межрегионального союза садоводов:

— Поправки в Гражданский кодекс, которые предлагают нам сейчас депутаты, по сути представляют собой вольный пересказ положений старого гражданского уложения Германии, которое было принято еще в кайзеровскую эпоху. То есть это в принципе проверенная и неплохо себя зарекомендовавшая схема. Но для того, чтобы она заработала на нашей почве, одного лишь принятия поправок мало. Это как с автомобилем: вам дают одно колесо и предлагают отправиться на нем в путь. «Но это невозможно, — возмущаетесь вы, — нужна машина». — «Нет, — говорят вам, — машина — это дорого, но мы можем поменять вам колесо на более новое». Любой закон — это всего лишь один из элементов системы, без которой ничего не поедет.

А системы-то как раз у нас и нет. Скажем, в той же Германии очень хорошо работает местное самоуправление, которое следит за выполнением уложения, тесно работает с административной и судебной системами. Причем зачастую нет даже каких-то четких норм для всех — сколько отступать от забора при строительстве дома, где сажать деревья и т.д. — как местная община постановила, так и будет.

У нас пока «машина» стоит как вкопанная, и на то, чтобы она заработала в русле ГК с его поправками, нужно время, должно вырасти поколение садоводов, для которых закон, как для немца или американца, — это святое. У нас же чуть ли не каждые полгода рождают какую-нибудь очередную панацею — то вносят революционные поправки в старый 66-й Закон о садоводческих объединениях, то предлагают суперреволюционный 217-й о том же, то ГК редактируют... А что в итоге? Пиар закончился, поправки приняли, и все осталось так же. Поэтому, когда меня запуганные садоводы спрашивают в очередной раз, что там «они наверху» опять придумали и чего от всего этого ждать, я им честно говорю: не ждите ни плохого, ни хорошего, потому что когда это заработает, не известно. Единственное, что стоит сделать — это уже сейчас стараться не нарушать утвержденные нормы, потому что рано или поздно — хорошо, плохо, справедливо или нет, но система заработает, и либо вам, либо вашим наследникам придется отвечать перед вашим соседом (или вдруг появившимся новым собственником) за то, что вы ему перекрыли проезд, построили туалет впритык к забору или что на него льется вода с вашего дома. И именно поэтому, даже если у вас сейчас с соседом дружба и полное взаимопонимание, не поленитесь, возьмите с него расписку, что туалет у забора его полностью устраивает. Совсем идеально, если эту расписку еще и председатель заверит печатью.

Далеко не всегда прав тот, кто подает жалобу. Сейчас у нас среди дачников хватает «экстремистов», готовых идти до конца из-за всякой ерунды. Заплакал у соседа ребенок — он строчит жалобу про нарушение Закона о тишине, облаяла собака — требует привлечь хозяина к ответственности. А бывает иначе — люди жили в дружбе десятки лет, а потом на соседском участке поменялся собственник, и тут выясняется, что границы участков четко не определены, все возможные нормы нарушены, документы не оформлены, и начинаются бесконечные дрязги. У нас ведь сейчас суды просто завалены исками дачников. Я тут как-то приехал к знакомому прокурору в область, заикнулся про садоводов, и этот культурный, интеллигентный, с двумя высшими образованиями человек тут же начал грязно материться и возмущаться, как его достали эти садоводы («была б моя воля, всех бы поубивал!»), потому что набили ему уже целый шкаф жалобами, никому житья не дают, грызутся друг с другом по каждому поводу и т.д. Чего не скажешь, например, о той же Германии или США. И не потому, что менталитет другой. Там соседи крайне редко выясняют отношения напрямую.

Всегда существует некий медиатор, к которому можно обратится. Например, местный шериф, который приезжает на место, вникает в ситуацию, смотрит соответствующие законы и объявляет в итоге, как самым лучшим образом разрешить ситуацию. В случае с Россией таким медиатором может выступать, например, председатель СНТ или объединение садоводов.

При советской власти они не только распространяли методическую литературу или несли юридические знания в массы, но и проверяли жалобы, разруливали конфликты, стараясь решить проблему миром. Вот к этому, думаю, мы и придем рано или поздно, потому что другого пути нет.

Читайте также: 5 способов разнообразить досуг на даче