В Башкирии к 2023-2024 годам планируют полностью решить проблемы обманутых дольщиков

После прихода Радия Хабирова на пост Главы Башкортостана власти вплотную занялись решением проблемы дольщиков, которая в регионе стоит достаточно остро. Ведь в настоящий момент порядка 7500 человек, вложивших свои средства в долевое строительство, до сих пор остаются без жилья.

Как выяснилось, в одних случаях речь идет о многократном переносе сроков сдачи объектов, где-то работы вовсе заморожены, немало примеров и полного банкротства застройщика, неспособного выполнять свои обязательства перед доверившимися ему людьми. Сегодня первоочередная задача руководства Башкирии – обеспечить всех обманутых дольщиков жильем. Озвучены амбициозные планы - полностью решить проблему к 2023-2024 годам.

А каковы пути решения

Путей решения этой проблемы, на самом деле, не так уж и много. Причем, банкротство компании-застройщика явно не относится к их числу. Ведь

банкротство, зачастую, это путь в никуда. На «развалинах» так и не построенного дома остаются так называемые дольщики-«воздушники» с совершенно обесцененными документами ДДУ на руках и практически без шансов на получение квартир.

Гораздо более перспективным путем решения проблемы долгостроев является обращение за помощью в Федеральный фонд защиты прав дольщиков. Так, недавно Государственный комитет РБ по строительству и архитектуре направил в указанный Фонд заявку с просьбой о софинансировании строительства ЖК «Миловский парк». Как отмечает председатель Госстроя Башкирии, с участием Фонда планируют также достроить ЖК «Кедровый» в Стерлитамакском районе. Такой подход видится обманутым дольщикам самым логичным. Однако сложность в том, что дольщиков по всей РФ очень много, а Федеральный фонд один – свои надежды с ним связывают десятки, если не сотни тысяч россиян. Кроме того, финансовые возможности Фонда весьма ограничены: при всём желании он не может оказать помощь всем.

На помощь приходит бизнес

Как показывает практика, частно-государственное партнерство – один из самых эффективных способов достижения больших результатов. В том числе и в ситуации с обманутыми дольщиками.

В истории с дольщиками есть отлаженный механизм такого рода – так называемый закон о «масштабных инвестиционных проектах» (МИП). Закон о МИП практикуется в России уже давно: во многих регионах – например, в Новосибирской, Тюменской, Московской, Воронежской, Смоленской областях и в Татарстане – он доказал свою высокую эффективность. Его принципы, если не вдаваться в подробности, достаточно просты: девелопер осуществляет солидные инвестиции в строительство, тем или иным способом помогая обманутым дольщикам наконец обрести квартиры, а региональные власти взамен предоставляют девелоперу определенные преференции, которые покрывают его расходы и дают возможность заработать. В выигрыше остаются все.

В Башкортостане закон о МИП был принят еще осенью 2017 года с оглядкой на общероссийский опыт, и с тех пор нормативная база неоднократно совершенствовалась. Вместе с тем до широкого применения дело всё никак не доходило. Трудность с реализацией МИП состоит в том, что на бумаге его механизм выглядит для бизнеса весьма привлекательным, а на практике уже не так. Очередь из девелоперов, мягко говоря, в Башкирии не выстраивается. Прежде всего потому, что масштабные инвестиции – причем, из собственных резервов компании, - требуются сразу после вхождения в проект, а отдача от них приходит гораздо позже.

Скорая инвестиционная помощь

И всё же ситуация сдвигается с мертвой точки – федеральный бизнес приходит в Башкирию строить в рамках законодательства о МИП. Так, именно по модели МИП работает в регионе Группа компаний «Садовое кольцо» (ГК «СК»): на данный момент, девелопер реализует два серьезных проекта; оба решают проблему дольщиков – при этом каждый по-своему.

Первое направление деятельности ГК «СК» - достройка ряда объектов ГК «Госстрой». Среди них ЖК «Белая река», ЖК «Дом на Ленина», ЖК «Эрмитаж» и ЖК «Московский». Чтобы завершить строительство этих жилых комплексов необходимо более 3 млрд рублей вложений.

Вариант с банкротством ГК «Госстрой» был призван бесперспективным. Это создавало бы риск превращения «госстроевских» дольщиков в «воздушников», что отложило бы на неопределенный срок их перспективы обрести жилье. А вот применение модели МИП в данном случае оказалось весьма удачным: «Садовое кольцо» обязалось инвестировать все необходимые средства из собственных ресурсов, проконтролировать их расходование «Госстроем», который сохранил статус застройщика, а также гарантировать качество его работ.

В будущем руководство региона предоставит ГК «СК» компенсационные участки под застройку. Закон о МИП позволяет оформить арендные отношения без торгов. Это и есть тот самый способ привлечь частный бизнес перспективами будущих прибылей.

Как отмечает Глава правительства РБ Андрей Назаров, «для того, чтобы себя подстраховать и не оставить в накладе республику, эти участки отдаются по рыночной цене». Такая схема взаимозачетов, гарантирующая достижение важнейшей социально задачи и, одновременно, поддерживающая разумный коммерческий интерес федерального девелопера, управляется Законом «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан».

Успешность данной модели еще предстоит проверить практикой. Вместе с тем, в ГК «Садовое кольцо» уверяют, что уже в 2020 году 800 квартир будут готовы к передаче дольщикам. Впечатляет и масштаб инвестиций – до конца нынешнего года на завершение «госстроевских» ЖК будет направлено 0, 8 млрд рублей из вышеназванных 3 с лишним млрд. Причем, вкладывает компания сейчас, а компенсационные участки, покрывающие солидные инвестиции, получит потом.

Вторая модель, реализуемая ГК «Садовое кольцо» в рамках законодательства о МИП, направлена на помощь дольщикам-«воздушникам». Речь, в частности, о людях, когда-то купивших квартиры у таких застройщиков как ООО «Артемида», ООО «Регион-Сервис», ООО «Дина трейд», ООО «Спектр», ООО «Диал», ООО «ИнвестКомпании» и прочих. Многих из этих компаний уже нет – они обанкротились. А на руках у дольщиков – практически бесполезные бумажки ДДУ.

И опять же закон о МИП позволяет решить застарелую проблему. По нему девелопер «Садовое кольцо» получает возможность без торгов арендовать у государства земельные участки для строительства жилья, 10% которого должно быть передано обманутым дольщикам. Такой формат отношений бизнеса и государства, как было сказано выше, широко распространен в регионах и многократно подтвердил свою эффективность.

Земля, которую получила ГК «СК», находится на улице Лесотехникума (Глумилино-1). На ней компания построит ЖК Tau House. Безусловно, это в большей мере коммерческий проект (хотя 10% построенного жилья, которое будет передано дольщикам, – это, ни много, ни мало, 8700 квадратных метров). Однако схема МИП именно так и работает: преференции и послабления для бизнеса, который хочет и должен зарабатывать, в обмен на передачу лишенным надежды людям «живых» квартир.

Уже в обозримой перспективе бесполезные бумажки ДДУ дольщиков-«воздушников» превратятся в настоящие ценные бумаги с зафиксированным правом владения квадратными метрами в жилом комплексе класса «Комфорт» и «Комфорт +». Этим активом они смогут распорядиться как угодно, в том числе и очень выгодно продать.

Стоит отметить, что вопрос с передачей земли на улице Лесотехникума (Глумилино-1) под ЖК Tau House решался долго и обстоятельно. Закон о МИП очень строг, и девелоперу нужно привести немало убедительных доводов, чтобы обосновать региональному руководству пользу проекта для Республики. По итогам длительного согласования и многочисленных проверок проект был утвержден.

Премьер-министр Башкортостана Андрей Назаров добавляет, что оценку участка на улице Лесотехникума (Глумилино-1) и будущих компенсационных участков проводит Минземимущества РБ. «Мне кажется, это нормальный компромисс - цена рыночная, они решают проблемы. Мы потом берем квартиры на социальные нужды для тех, кто находится в очереди», - подчеркивает он. Как оценивают специалисты, на данный момент ЖК Tau House — это одна из самых законодательно прозрачных строек.

Оптимистичные перспективы   

Модель масштабных инвестиционных проектов (МИП) по праву считается очень действенной для решения проблемы дольщиков. И наконец-то – вслед за другими субъектами РФ, - закон стал применяться в Башкирии. Безусловно, находятся его критики, считающие, что частный бизнес получает в рамках МИП слишком многое. Однако указанная схема не стала бы настолько распространенной в России, если бы не достигала своей цели – обеспечение обманутых людей жильем.

Будем надеяться, что помимо «Садового кольца» в Республику Башкортостан придут и другие девелоперы, благодаря которым у нас за ближайшие несколько лет вообще не останется долгостроев. Путь к этому уже найден.

Источник: ИА «Башинформ»