Спаситель нацпроекта: Алексей Семин вводит в бой свой грандиозный земельный банк
Застройщикам миллиардер предложил разделить риски и прибыль. Но их смущают запросы — до 20% от выручки
«Золотые получаются — у вас что, все земли обеспечены коммуникациями?» — остужал премьер-министр РТ Алексей Песошин пыл группы компаний ASG Алексея Семина на закрытой презентации ее земельного банка. Однако для скупленных в конце 90-х – начале нулевых земель миллиардера, похоже, наступил звездный час, ведь власти республики загнаны в угол неподъемными планами по вводу жилья, спущенными федеральным центром. О том, как затворник замка Левевилль использует свой шанс, — в материале «БИЗНЕС Online».
АЛЕКСЕЙ СЕМИН РЕШИЛ ТРЯХНУТЬ своим ЗЕМЕЛЬНЫМ БАНКОМ
Как стало известно «БИЗНЕС Online», вслед за планом освоить территорию Большого Зеленодольска на площади в 700 га группа компаний ASG Алексея Семина представила премьер-министру РТ Алексею Песошину проект развития 25,5 тыс. га земель в Казанской агломерации. Огромный земельный массив предполагается освоить до 2040 года. 10,4 тыс. га из указанной площади компания намерена застроить в основном жильем, торговой и социальной инфраструктурой, а на 15,1 тыс. га земель сельхозугодий развивать агротуризм, фермерство и садовые общества.
Предложение интересное: на землях лендлорда в Казани и окрестностях можно построить целых 14 млн кв. м жилья. То есть этого хватит, чтобы обеспечить выполнение примерно четырехлетних объемов строительства в рамках нацпроекта «Жилье и комфортная среда» в Татарстане. Напомним, по нацпроекту республика должна вводить ежегодно 3,6 млн кв. м уже к 2024 году и руководство республики намерено выполнить эту задачу во что бы то ни стало, показав тем самым пример остальной России. Главное препятствие для реализации нацпроекта — дефицит пригодных для строительства земель. Живущий во Франции долларовый миллиардер — один из немногих, у кого они еще есть в большом количестве.
Но, как всегда, дьявол кроется в деталях. На недавнем совещании в правительстве РТ директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов озвучил механизм освоения земель. Империя Семина предложила создавать совместные предприятия с застройщиками. ASG войдет в их капитал земельными участками. СП под залог земли получит кредит в банке. Расчет за землю с АSG — после завершения строительства и раскрытия эскроу-счетов. Цена угодий — 12–20% от выручки, в зависимости от расположения участка и вложений в инфраструктуру.
В совещании были и застройщики, и банки. Как говорят участники совещания, реакция главы правительства РТ оказалась такой: «Золотые получаются! У вас что, все земли обеспечены коммуникациями?» — поинтересовался Песошин. Отвечая на вопрос, Аисов пояснил: дороги и инженерные коммуникации есть на землях, где прямо сейчас можно строить 900 тысяч «квадратов». Если же последовательно реализовывать земельный банк ASG, то до 2024 года реально возвести 1,8 млн кв. м, в следующую пятилетку — 4,4 миллиона, а в 2030–2040 годах — еще 7,8 млн кв. м жилья.
Что же до цены вопроса, то в ASG называют свои расценки расчетными. Действительно, предложенный застройщикам вариант платы за землю — только после ввода жилья в эксплуатацию — имеет свои плюсы. Это позволит девелоперу разделить риски с собственником земли и не платить проценты по кредитам, которые бы понадобились на предварительный выкуп участков. Аисов сослался на международный опыт. По его словам, в цивилизованном мире вообще отходят от оценки земли «в лоб» — за квадратный метр — и переходят к оценке того, что на ней можно построить. «В Европе данный показатель может составлять и 30, и 50 процентов, с учетом нашей специфики это 12–20 процентов», — объяснил директор по развитию территорий ASG. В общем, как сказал Марк Твен: «Покупайте землю, ведь ее уже больше никто не производит».
«Земли нет, а потребность в ней есть. предложенную Семиным цену отрегулирует рынок»
Сейчас в Казани девелоперы осваивают более дешевую землю. К примеру, на купленных за 1 млрд рублей землях в Адмиралтейской слободе планируется построить 110 тыс. «квадратов». Получается, что цена земли — 8,8 тыс. рублей на «квадрат» будущей квартиры. Даже если землю купить в кредит под 10% годовых, то через три года цена вырастет до 11 тыс., а за это время девелопер может успеть реализовать проект почти полностью. Получается, земля обойдется примерно в 10% от цены построенного на ней жилья, что выглядит выгоднее предложений ASG.
«БИЗНЕС Online» предложил высказаться участникам рынка — некоторые довольно скептически высказались по поводу ценника, запрошенного ASG. Хотя есть и другие мнения. Один из экспертов, например, указал, что сделка с землями Казанского вертолетного завода в Адмиралтейской слободе не может быть названа рыночной. Изначально ценник был почти в 2 млрд, и данная цена была выставлена с учетом как раз рыночной оценки. Правда, это бывшая промзона, земля потребует затрат на «выкорчевывание» заводских коммуникаций или выковыривание бетона.
Но в любом случае, пока застройщик может найти землю дешевле, он вряд ли будет смотреть на земли ASG. Один из крупных девелоперов в разговоре с «БИЗНЕС Online» выразил мнение, что затраты на землю не должны превышать 10% стоимости недвижимости, которую построят на данной земле, хотя не исключил, что безземельный застройщик будет всерьез рассматривать и оферту земельного банка Семина. «На самом деле, неважно, сколько стоит земля, — говорит собеседник „БИЗНЕС Online“. — Любой девелопер подходит к проекту с линейкой маржи — если она достаточна при цене земли хоть 30 тысяч за [квадратный] метр жилья, тогда проект состоится. Если недостаточна, то не о чем будет говорить». Успех проекта зависит от целого ряда факторов — тут и местонахождение участка, и попадание в целевую покупательскую аудиторию, и качество проекта, и стратегия ценовой политики, и прочие. В общем, при нарастании дефицита земель у ASG есть шансы реализовать свои «хотелки». Землю купят либо местные девелоперы, у которых нет на примете более дешевых участков, либо московские варяги, которые стремятся зайти на казанский рынок недвижимости.
«Земли нет, а потребность в ней есть, предложенную Семиным цену отрегулирует рынок, — оценил предложение ASG другой крупный застройщик Казани. — Предлагать можно все что угодно, но на что согласятся? Кому-то везет — покупают землю дешево. Кому-то — нет: покупают подороже. Многое зависит не только от места, а от того, кто, как и с кем договорится. Твердой цены земли, стандарта нет».
«Партнерство невозможно на 20 процентах, потому что это очень много. Если места не перспективные, то застройщик останется без прибыли, — полагает гендиректор „НЛБ-Недвижимость“ и глава гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. — Либо это должен быть участок со всеми коммуникациями, необходимым назначением земли и предварительным проектированием. Тогда — да».
До 2024 года на постройку коммуникаций на землях ASG нужно 4 млрд рублей. В ГК Семина заявляют, что бо́льшую часть оплатят сами и через проектное банковское финансирование. Концепция развития казанской агломерации в части проектного финансирования жилой недвижимости и инфраструктуры заинтересована госкорпорация «Дом.РФ», финансовым партнером проектов комплексной застройки территорий ASG готов стать и Сбербанк — при условии, что сети строятся не про запас, а под конкретный проект. «Финансирование проектов застройщиков осуществляется банком в рамках статей утвержденного бюджета проекта, который включает в себя полный цикл затрат, таких как проектные работы, строительство сетей и коммуникаций в рамках проекта, строительно-монтажные работы, благоустройство и резерв на возможное удорожание, — пояснили нашему изданию в отделении „Банк Татарстан“ Сбербанка. — В случае наличия дорогостоящих затрат на коммуникации/инфраструктуру банк может выделить данные затраты в отдельный проект и структурировать сделку в рамках концессионного коробочного соглашения». Всего банк только за 2020 год профинансировал в РТ строительство 22 жилых комплексов на 12,3 млрд рублей, открыл 5 тыс. эскроу-счетов.
земли в казани у семина как две трети вахитовского района
Так или иначе, главный вопрос: где именно расположены владения Алексея Семина, которые он собирается запустить в строительный оборот. В 1990-е Семин толково распорядился возможностями приватизации, возглавил фонд «Образование» и начал скупать ваучеры, а на них — акции предприятий, которые никого не интересовали. Семина эти предприятия тоже не интересовали. Но он понял, что их здания и, главное, земля под ними рано или поздно взлетят в цене, как и и сельхозугодья вокруг крупных городов. Так и вышло. С 1999 по 2006 год Семин возглавлял комитет РТ по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению и умело конвертировал административные возможности в конкурентные преимущества бизнеса — при этом вполне легально, в соответствии с действовавшим тогда законодательством. После трагедии в принадлежавшем его структурам ТЦ «Адмирал» миллиардер затворился в своем замке Левевилль во Франции, но по-прежнему участвует в деловой жизни республики.
«Земли у тебя много, — говорил Семину президент РТ Рустам Минниханов в 2011 году. — Вокруг Казани земли есть столько, что еще лет десять будем осваивать. Поэтому это тебе нужно. Мы поднимем земельный налог. Тем более, что у тебя столько земель сельхозназначения. Погореть можешь. И участки сельхозназначения надо обрабатывать в соответствии с назначением. Мы знаем, у кого сколько земли».
В 2012 года Семин помог властям закрыть сразу две острые проблемы. Правительство РТ по указанию президента РФ Дмитрия Медведева искало землю для раздачи многодетным семьям — 300 га нашлись у Семина. В обмен он взял на реставрацию 26 исторических зданий в центре Казани, и этим помог во второй раз — фасады срочно нужно было приводить в порядок в преддверии Универсиады. Спустя два года Семин отдал многодетным еще 53 га в Высокогорском районе. С 2012 года власти пытались изъять у компании земли в Верхнеуслонском, Зеленодольском районах, но суды проиграли.
Из 25,5 тыс. га земельного банка ASG только 2,4 тыс. га относятся к населенным пунктам, 1,8 тыс. га из них — в Казани. Но и это всего лишь примерно на треть меньше, чем вся территория Вахитовского района столицы РТ. Еще 353 га «полугородских» земель — в Верхнеуслонском, 122 га — в Лаишевском районе. Остальное — земли сельхозназначения: 14,1 тыс. га в Верхнеуслонском районе (это примерно 10% земельного банка группы компаний), 3,7 тыс. га — в Лаишевском, 2,4 тыс. га в Высокогорском. В Зеленодольском районе ASG контролирует 1,4 тыс. га, в Рыбно-Слободском — 924 га. Так что в состав населенных пунктов предстоит включить 7,5 тыс. га земель сельхозназначения, еще 1 тыс. га перезонировать под промышленные объекты.
Директор компании «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев назвал ASG крупнейшим землевладельцем в казанской агломерации. «Не сейчас, так со временем найдут деньги на сети и дороги к этим землям. Свободных участков под застройку в городе все меньше и меньше, а строить надо, — говорит эксперт. — В таких условиях девелоперы неизбежно уходят на окраины города, в соседние районы. Цена земли? Тут нужны расчеты: местоположение участка, наличие сетей, дорог, этажность, класс жилья и так далее. Не думаю, что застройщики заплатят собственнику больше, чем считают нужным».
Председатель ассоциации фермеров и крестьянских подворий РТ Камияр Байтемиров напомнил, что ASG и прежде переводила земли сельхозназначения под строительство жилья в казанской агломерации. «Видимо, это не стало уроком, — сказал Байтемиров. — Если и дальше так относиться к землям сельхозназначения, то нужно говорить не об экспорте, а об импорте сельхозпродукции. Мы уже и так потеряли много земли из-за застройки, поэтому каждый новый перевод ощутим для отрасли».
ИСТОРИЧЕСКИЕ ОСОБНЯКИ В казани семин собирается отдать ПОД ЖИЛЬЕ, НО…
Попутно стало известно, как ASG собирается распорядиться отреставрированными старинными особняками в историческом центре Казани. В ходе консультаций с минстроем РТ и разработчиками концепции развития исторического центра принято решение вернуть 25 особнякам жилые функции, а первые этажи использовать под туристическую инфраструктуру.
По оценкам ASG, это даст городу 35 тыс. кв. метров жилья. Примеры, когда исторические особняки вновь становятся жильем, в России есть — не только в Москве, но и, например, в Екатеринбурге. В Казани в семинских домах жилья не будет разве что в здании бывшей Адмиралтейской конторы на ул. К.Маркса, 17 — там Алексей Семин изначально видел штаб-квартиру своей компании и выставочный центр международного института антиквариата.
Но есть две проблемы. Первая — у памятников архитектуры нет парковок, пожарных проездов. Существующие нормативы проектирования жилья придется как-то пересматривать, упрощая согласование проектной документации. Вторая проблема — если выполнять реставрацию по всем правилам, жилье будет в прямом смысле золотым. Поэтому ремонт хорошо бы выполнять современными материалами — но не затрагивая при этом предмет охраны.
Предложения ASG — в духе принятых недавно местных норм градостроительного проектирования. Но есть ограничения, например со стороны федерального законодательства, поэтому в городе готовят предложения об их изменении.
АSG ПРОСИТ УПРОСТИТЬ СОГЛАСОВАНИЕ ПРОЕКТОВ — КАЗАНЬ ПРОТИВ
В Казани у ASG есть как небольшие, так и крупные земельные массивы. Маленькие участки в районах города предлагается пустить под точечную жилую и коммерческую застройку в первую очередь. А вырученные средства направить на строительство инфраструктуры при комплексном освоении новых территорий.
В их числе — свободные земли района Восточной дуги, у поселков Салмачи, Вознесение, Чебакса. Потенциал Восточной дуги — 7 млн кв. м жилья и 700 тыс. кв. м нежилого фонда, подсчитали в ASG. Землевладелец уже готовит проекты планировок территории новых ЖК по генплану-2040. Аисов предложил на этапе подготовки новых правил землепользования Казани включить эти территории в зону жилой застройки на основании эскизов — и таким образом сократить время освоения.
Как рассказал источник нашего издания, одна из проблем представленных проектов планировок — их недоработанность: у исполкома Казани есть вопросы к улично-дорожной сети и подъездным дорогам. Как бы не столкнуться в результате всего этого с ситуацией, когда в крупный жилой массив ведет двухполоска — всеми прелестями такой жизни делятся в соцсетях жители Салмачей и Куюков.
В ответ на запрос нашего издания в исполкоме Казани подтвердили: АSG готовит 12 проектов планировок территорий с индивидуальной, блокированной и многоэтажной застройкой. Управление архитектуры и градостроительства (УАИГ) Казани в июне–июле 2020 года рассмотрело и отправило на доработку материалы проектов планировок территорий «Новое вознесение-2» и «Меридиан».
В апреле 2019 года город согласовал проект планировки «Вертелевка» с индивидуальной застройкой. Но планы меняются, ASG хотела бы построить там многоэтажки — измененный проект в УАИГ пока не видели.
У города есть замечания и к проекту планировки «Аки», на стадии подготовки к общественным обсуждениям проект планировки «Тихая гавань» с частично многоэтажной застройкой. Согласован проект «Изумрудной долины» для индивидуальной и блокированной застройки. Проекты планировок «Южный парк», «Северный парк», «Новое Вознесение», «Чебаксинское озеро», «Яблоневые сады», «Новое Белянкино» управлению архитектуры и градостроительства Казани в полном объеме не предоставляли.
«На сегодня ни один из указанных проектов планировки не утвержден в установленном порядке, — подчеркнули в исполкоме в ответ на запрос „БИЗНЕС Online“. — Обязательным условием согласования и утверждения является наличие в проекте всей инженерной, социальной и транспортной инфраструктур в соответствии с местными нормативами градостроительного проектирования».
ФЕРМЕРАМ — ГЕКТАРЫ ОТ СЕМИНА: КАК ASG РАСПОРЯДИТСЯ 15,1 ТЫС. ГА СЕЛЬХОЗУГОДИЙ
Схема освоения земельных массивов ASG в Высокогорском, Верхнеуслонском, Лаишевском, Зеленодольском и Рыбно-Слободском районах РТ такая же: часть земель под жилую (преимущественно малоэтажную) застройку, часть под производственные и общественно-деловые объекты. «Для исключения маятниковой миграции в Казань и дополнительной нагрузки на дорожную сеть», — пояснил Аисов.
Например, Семин значится в числе крупных землевладельцев Большого Зеленодольска. Там ASG планирует вовлечь в оборот более 700 га земель, потенциально это 2 млн кв. м жилья (половина всего объема застройки проекта) и 500 тыс. кв. м общественно-деловых и производственно-складских объектов. «БИЗНЕС Online» ранее подробно изучил схему застройки города-спутника Казани, а эксперты назвали слабые места проекта: загруженные дороги, близость к заповеднику, мусоросжигательный завод и отсутствие генплана агломерации.
На 15,1 тыс. га земель сельхозугодий в районах компания Семина намерена развивать агротуризм, фермерство, садовые общества. Фермерам предложат участки от одного гектара с возможностью строительства жилья и хозпостроек. «По аналогии с дальневосточным гектаром», — добавил Аисов. Правда, гектар на Дальнем Востоке дают бесплатно, а ASG, конечно, будет продавать.
Байтемиров такие планы прокомментировал в духе пословицы: «Татарин пока не потрогает — не поверит», и в целом скептически отнесся к идее развития агротуризма. «Это долгоиграющие проекты, которые неотделимы от фермерства, хозяйства, производства сельхозпродукции, — считает эксперт. — Агротуризм — это дополнительное направление в работе фермера, не основное. Иначе речь идет об искусственно созданных проектах, у которых нет посетителей».
По словам представителей ASG, привлечение сельхозпроизводителей на долгосрочной основе — принципиальная позиция холдинга. Например, в 2018 году ASG заключила договор по сдаче в аренду 1118 га в Высокогорском районе с фермерским хозяйством «Усманов», которое в первый год вовлекло в сельхозоборот 200 га.
ВЕРДИКТ ПЕСОШИНА: ВСЕ ПРОВЕРИТЬ И ИЗУЧИТЬ
Для централизованного управления и координации процессов ASG готова стать единым оператором проектов для территорий, прилегающих к землям компании. Как выглядит предложенная схема? Оператор на основании добровольного соглашения с собственниками и застройщиками станет аккумулировать строительные намерения, вести разработку материалов градостроительного планирования, подготовку пакетов документов для рассмотрения и согласования с госорганами, а также решать вопросы по обеспечению территорий необходимой инфраструктурой. Он же займется привлечением банковского финансирования и координацией действий застройщиков после завершения проекта ленд-девелопмента и передачи готовых площадок для строительства.
Для этого группе компаний нужна административная поддержка — муниципалитетам надо передавать площадки под дороги и соцобъекты, госпонополии и держатели сетей должны обеспечивать все это своей инфраструктурой, и вдобавок все это надо включать в различные госпрограммы.
«ASG берет на себя обязательства полностью подготовить земельные участки для передачи застройщикам. И такую системную задачу можно решить только на принципах государственно-частного партнерства», — сказал Аисов. Разумеется, подготовленные стройплощадки — прямой путь к увеличению темпов ввода жилья, и это серьезный бонус для властей республики.
Премьер-министр РТ Алексей Песошин, однако, ответил на эти заманчивые предложения в том духе, что дорожную карту от ASG надо проверить — не выдает ли группа компаний желаемое за действительное? Да, масштабы жилой застройки инициатива Семина может увеличить, но есть ограничения.
Несмотря на такую осторожную оценку, премьер поручил первому вице-премьеру РТ Рустаму Нигматуллину курировать проект ASG. Кроме того, дано поручение подключиться и министру строительства и ЖКХ республики Марату Айзатуллину, которому, по всей видимости, предстоит собрать мнение застройщиков.
Минстрой РТ в ответ на запрос «БИЗНЕС Online» сообщил, что ASG использует агломерационный подход «с учетом необходимости развития инфраструктуры, создания мест приложения труда и обеспечения транспортной доступности развиваемых территорий». В министерстве не стали комментировать вопросы ценообразования. Но отметили предложение компании о полной подготовке земельных участков, которое особенно заинтересует малых и средних застройщиков, ограниченных в оборотных средствах.