Почему дорожают новостройки

Застройщики отмечают ажиотажный спрос на строящуюся недвижимость. Цены на новостройки поползут вверх, а непостроенные квартиры продаются словно жареные пирожки

Для рынка недвижимости уходящий високосный год запомнится не только коронавирусом, а еще резким подорожанием недвижимости. Если раньше стоимость квадратного метра росла примерно на 6 процентов в год, в 2020 году этот показатель поднялся до 25-30 процентов. Как выяснилось, для этого есть много причин. Кроме одной – пандемии. БРОНЬ –  ЕЩЕ НЕ СДЕЛКА Практически все застройщики говорят о высоком спросе на строящуюся недвижимость. В первую очередь речь идет о бронировании квартир. Как правило, это происходит, когда потенциальный покупатель новостройки начинает оформлять в банке ипотеку для покупки недвижимости. Безусловно, ее дают не всем, банки многим отказывают. Однако потенциальный покупатель, получив отказ в одном банке, обращается в другое кредитное учреждение. При этом зачастую приходится менять и новостройку – опять бронируя квартиру. Это связано с тем, что застройщики аккредитовывают свои комплексы в разных банках. В свою очередь, настойчивое желание людей получить ипотеку объясняется действующей государственной программой субсидирования ипотечных ставок. Сейчас ставки по ипотеке достигли исторических минимумов, что стало решающим стимулом для увеличения спроса. Все вместе это немного подогревает цены на квартиры. Впрочем, существуют и другие причины. МЕНЬШЕ И ДОРОЖЕ Еще одним фактором стал переход жилищного строительства на проектное финансирование. Теперь банки кредитуют работу застройщиков, а не дольщики своими деньгами. Как следствие, вывод на рынок новых проектов и очередей жилых комплексов замедлился. При этом квартиры, находящиеся в продаже, активно покупались. «В итоге общий объем предложения в последние месяцы снизился», – говорит руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. И ждать, что в ближайшее время ситуация изменится, не стоит. Ведь переход отрасли на проектное финансирование пережили не все. «Сократилось число компаний на рынке. Надежные девелоперы в этом году укрепили свои позиции, однако были и такие, кто не смог продолжать конкурентную борьбу и ушел», – добавляет Андрей Кириллов, представитель «Мегалит – Охта Групп». Оставшиеся застройщики теперь подходят к каждому девелоперскому проекту очень осторожно. «Застройщики, которые руководствуются четко продуманной бизнес-стратегией, сосредоточены не на количестве объектов, а на их качестве, ориентируясь при этом на потребности своей целевой группы покупателей», – продолжает Андрей Кириллов. В свою очередь, покупатели в первую очередь обращают внимание на новостройки в развитых районах города, где уже развиты инфраструктура, вблизи метро, и социальные объекты. Как известно, таких земельных участков у Петербурга не так много. Таким образом, сокращение объемов строительства – уменьшение предложений на рынке – также подстегнуло рост стоимости квадратного метра. НОВЫЕ ЗЕМЛИ «Сокращаются объемы нового строительства на территориях с неподготовленными земельными участками, так как затраты на инженерную подготовку таких территорий и создание инфраструктуры дают весомую прибавку к себестоимости строительства», – добавляет директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. По мнению эксперта, чтобы реализовывать девелоперский проект «в чистом поле» и не оказаться в минусе, застройщикам пришлось бы повышать цены до неподъемного для покупателей уровня. «Поэтому многие девелоперы отложили такие проекты», – резюмирует он. По мнению экспертов, даже если девелоперы в 2021 году снова начнут выводить в продажу привычные объемы жилья, на полное восстановление рынка потребуется не меньше года. Впрочем, застройщикам придется наращивать объемы строительства хотя бы потому, что национальный проект «Жилье и доступная среда» никто не отменял. Это значит, что в Петербурге ежегодно должны строить не менее 3,5 миллиона квадратных метров жилья. ЗОЛОТАЯ ОСЕНЬ Вслед за новостройками стала расти и стоимость «вторичной» недвижимости. Городские квартиры дорожали примерно на 5 тысяч рублей в месяц. Рост цен на строящееся жилье спровоцировало и увеличение стоимости квартир, уже находящихся в обороте, – «вторички». Однако повышение стоимости недвижимости больше походит на панику: одни срочно хотят купить квартиру, так как боятся девальвации рубля. Вторые – ловят момент, чтобы продать жилье подороже. «Впервые за долгие годы рынок жилья стал принадлежать продавцам. Произошло то, чего так долго ждали собственники квартир и девелоперы. Льготная ипотека, волатильность курсовой разницы рубля привели к тому, что спрос на недвижимость очень сильно увеличился. Вместе со спросом начали расти цены», – говорит руководитель одного из городских агентств недвижимости Анна Симашова. По оценкам эксперта, с декабря прошлого года стоимость квадратного метра на вторичном рынке города выросла на 20,7 тысячи рублей. «Сегодня собственники переписывают цены в большую сторону, даже если внесен аванс. Это привело к тому, что на рынке растет напряжение», – добавляет она. Эксперт рынка недвижимости Владимир Сазонов добавляет, что этот тренд имеет возможность сохраниться и в следующем году, так как федеральные власти продлили программу льготной ипотеки на следующий год. Сложившаяся ситуация не совсем ординарна для петербургского рынка недвижимости. Дело в том, что в ноябре разница усредненной стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке достигла своего минимума и составила порядка 4 тысяч рублей. За последние 10 лет такое встречалось всего несколько раз и только во времена «финансовой турбулентности». После чего либо новостройки немного сдавали свои позиции, либо вторичная недвижимость становилась дороже.