Игра в меньшинстве
Уровень развития жилищного строительства в российских городах и обеспеченность россиян жильем стали темами масштабного исследования, проведенного Общероссийским народным фронтом и Рейтинговым агентством строительного комплекса. Эксперты ОНФ и РАСК проанализировали ситуацию во всех 1117 населенных пунктах, которые в настоящее время имеют городской статус. В городах в настоящее время проживают 73% россиян и вводится 92% всего строящегося в стране жилья.
Согласно рекомендациям ООН, средняя обеспеченность жильем в стране должна составлять не менее 30 кв. метров на человека, однако в России этот показатель хоть и растет, но все еще остается ниже рекомендованного уровня. По данным Росстата, он составляет чуть более 26 кв. метров. Цифра, содержащаяся в исследовании ОНФ и РАСК, — 27,8 кв. метра — немного отличается от росстатовской, но все равно ниже ооновской. Кроме того, за средним показателем скрываются значительные диспропорции, развитие жилищного строительства характеризуется крайней неравномерностью. «Весь его объем приходится всего на 308 городов, — сообщил генеральный директор РАСК Николай Алексеенко. — В оставшихся 809 городах профессиональными застройщиками не строится ни одного квадратного метра жилья». Это значит, что жители этих городов не могут улучшить свои условия проживания за счет нового строительства и не имеют возможности воспользоваться льготными условиями ипотечного кредитования, так как оно распространяется только на вновь возводимые МКД.
Более чем в половине российских городов (665) обеспеченность квадратными метрами на душу ниже, чем в среднем по стране. Больше всего таких городов в Приволжском, Сибирском и Уральском федеральных округах.
Более 70% из них — малые города с населением до 50 тысяч человек, но есть и большие — с населением более 100 тысяч человек, в их числе Новокузнецк, Магнитогорск, Нижний Тагил, Волжский, Мурманск, Комсомольск-на-Амуре, Нижнекамск, Орехово-Зуево, Шахты. Характерный пример — Нижневартовск, где живут 278 тысяч человек, а обеспеченность жильем составляет меньше 20 кв. метров на человека, и строится в год менее 1 кв. метра на душу.
Практически полностью строительство жилья профессиональными застройщиками отсутствует в Ненецком и Чукотском автономных округах, Еврейской АО, Камчатском крае, Карачаево-Черкесии и Магаданской области, где живут в общей сложности 1,2 млн человек. Недалеко ушли от нуля и строят меньше 0,1 кв. метра на одного жителя еще в 11 регионах, где проживают уже около 10 млн человек, в их числе Новгородская и Мурманская области, Республика Мордовия и Республика Коми.
Среди регионов-лидеров по душевому показателю жилищного строительства Калининградская и Рязанская области, Москва и Московская область, Краснодарский край (1,4 кв. метра на жителя), Ленинградская область (1,5 кв. метра) и Санкт-Петербург, в котором возводится более 2 кв. метров на одного жителя. Однако в последних двух субъектах в основном строятся однокомнатные квартиры. Так, например, в Ленинградской области они составляют 75% от всего возводимого жилья. Еще в девяти регионах (Якутия, Приморский край, Крым, Омск, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Кемерово, Адыгея, Бурятия) доля однокомнатных квартир более 60%. И эксперты считают, что такой тренд нельзя считать позитивным. Среди покупателей маленьких квартир велика доля бездетных молодых людей. В будущем многие из них обзаведутся семьями и вновь окажутся в стесненных условиях. «Многокомнатные квартиры не превышают 15% в общем объеме строящегося жилья, — сообщил Николай Алексеенко. — Нужно это учитывать и как-то менять, потому что в перспективе это не увеличивает обеспеченность населения жильем».
Руководитель тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Елена Цунаева также считает, что жилищное строительство в России ведется крайне неравномерно и сконцентрировано в крупных агломерациях. Однако из этого, по ее мнению, не вытекает необходимость форсирования строительства во всех городах-аутсайдерах. «Проблема многоплановая. Мы, разумеется, далеки от мысли, что надо строить везде, где не строится, — заявила Цунаева. — Нужно анализировать нюансы социальной ситуации, рынка труда и строительной отрасли в регионах».
Тем не менее, чтобы к 2024 году выйти на показатель, предусмотренный Единым планом по достижению национальных целей развития, — 90 млн кв. метров жилья в год, необходимо уже в 2022 году иметь объем текущего строительства в 120-125 млн кв. метров. Это означает, что, как минимум, в 17 регионах нужно увеличить объем ввода жилья до более чем 1 млн кв. метров в год, что почти в 1,5 раза больше, чем сейчас. Это весьма непростая задача в нынешней ситуации. В этом году число уникальных брендов застройщиков сократилось на 26% (с 3 тысяч до 2 с небольшим тысяч). «Почти 800 застройщиков за последний период ушло с рынка по разным причинам: невозможность кредитоваться, низкая маржинальность, низкая покупательная способность», — сказал глава РАСК. В итоге проблема строительства в средних и небольших городах еще больше обострилась. А ожидать быстрого выхода на эти низкомаржинальные рынки новых федеральных застройщиков сложно. «Главный вопрос, удастся ли в будущем нарастить предложения жилья до такого уровня в столь короткий период?» — констатировал Николай Алексеенко.
Как подытожил заместитель руководителя исполкома ОНФ Арсений Беленький, назрела необходимость в создании программы поддержки строительной отрасли в регионах. «Следует разработать механизмы по удешевлению перехода на проектное финансирование, — заявил он. — К 1 июля 2021 года глава государства поручил принять меры поддержки низкомаржинальных проектов строительства жилья — для жилья под соцнайм, некоммерческой аренды. Возможно, это именно те инструменты, которые будут пользоваться большим спросом у людей, которые себе ипотеку позволить не могут».
Справочно:
В качестве мер, способных активизировать жилищное строительство в депрессивных регионах и повысить обеспеченность населения жильем, эксперты предлагают создание более привлекательных условий работы застройщиков на низкомаржинальных рынках; разработку программ реновации и обновления жилфонда, включая прямой госзаказ; создание специализированного госзастройщика, работающего исключительно в регионах, где нет частных девелоперов; развитие рынка доступной социальной аренды.
2,3 млн семей стоят на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий (данные Росстата)