Дело не в ставке, а в продукте. Как льготная ипотека изменит рынок частных домов Барнаула

Интерес к льготной ипотеке на частные дома у жителей Барнаула вряд ли будет высоким, считают эксперты. Пилотная программа*, которая начала работать 1 декабря 2020 года, будет краткосрочной и с жесткими ограничениями. Риелторы и застройщики уверены, что сейчас она не способна кардинально изменить рынок частного домостроения города и пригорода, но может сформировать его перспективы на ближайшие годы. Amic.ru поговорил с экспертами и узнал, что тормозит развитие программы и почему местные девелоперы не спешат возводить частные дома.

Одна хорошо, две лучше

В 2020 году развитию рынка частных домов правительство России уделяет большое внимание. Дело в том, что в феврале 2019 года президент Владимир Путин призвал разработать доступные программы для поддержки индивидуального жилищного строительства (ИЖС), а условия по ипотечным программам сделать такими же, как для квартир.

В результате 1 января 2020 года в стране стартовала программа "Сельская ипотека" – под 2,7%. Кредит по ней можно потратить на строительство или покупку готового дома (когда он построен, не важно) в сельской местности.

Однако алтайские заемщики пока оформляют кредиты только на покупку жилья: по условиям программы для получения ипотеки на строительство заемщику нужно найти компанию, которая отвечает жестким требованиям банка. 

"Сельская ипотека немного "буксует", потому что построить можно только у организации, которую аккредитовал банк. Это сложно, и застройщики не могут получить одобрения. Если же вся процедура будет поставлена на поток, программа получит развитие", – говорит руководитель агентства недвижимости "Ключ-Риэлт" Константин Никитеев.

С января по ноябрь 2020 года Алтайский филиал АО "Россельхозбанк" выдал более 850 млн рублей по программе "Сельская ипотека". По данным организации, жилье приобрели почти 700 семей, еще 500 заемщикам кредит уже одобрен, и они ищут дома для покупки. Лидирующие районы по объемам выдачи ипотеки – Первомайский, Благовещенский, Мамонтовский, Павловский, Тальменский.

О том, что в России появится вторая госпрограмма на дома, стало известно в конце ноября 2020 года. Тогда госкомпания "Дом.РФ" (носит статус единого института развития в жилищной сфере) объявила, что запускает льготную ипотеку на индивидуальное жилищное строительство. Кредит по ставке 6,1% можно направить на возведение объекта или его покупку у застройщика. Эта программа уже дает право приобретать дома не только в сельской местности, но и в городах. 

Однако риелторы предполагают, что новая ипотека от "Дом.РФ" будет "буксовать" по той же причине, что и сельская ипотека: заемщики не смогут найти девелоперов, которых одобрит банк. Есть у программы и другой сдерживающий фактор – возраст заемщика. Она создана для молодежи, и кредит могут оформить только жители до 36 лет.

"Пока программа рассчитана на молодые семьи с детьми. Только они могут построить или купить в ипотеку частные дома у застройщика. То есть существует ограничительный фактор – не для всех программа", – отмечает президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Лариса Мельситова.

Поселок за год

А вот застройщики считают, что главная проблема льготной программы – в низкой покупательной способности жителей Барнаула. По оценке руководителя компании "Фирсова Слобода" Михаила Кочетова, минимальная цена готового к проживанию дома до 100 "квадратов" начинается от 4-4,5 млн рублей. Для большинства барнаульских покупателей это заоблачная цифра.

"Сколько у нас заемщиков, которые готовы взять больший кредит на покупку дома? Сейчас на рынке многоэтажного жилья покупают в ипотеку самые дешевые лоты – одно-, двухкомнатные квартиры – это до 3 млн рублей. Поэтому вопрос не только в ставке, вопрос в том, что сегодня на рынке Барнаула отсутствует готовый продукт, который бы устраивал покупателя по отношению "цена – качество". У большей части населения нет 4,5 млн рублей. А человек, который располагает такой суммой, это уже другой сегмент", – говорит Михаил Кочетов.

По его мнению, пока снизить среднюю цену на дома могут крупные девелоперы, которые будут одновременно возводить десятки и сотни домов. Но им не интересен рынок малоэтажного жилья, так как тут низкая покупательная способность населения. Получается замкнутый круг.

"Все проблемы – в отсутствии цивилизованных массовых застройщиков. Покупка индивидуальных домов может стать доступной, только если их строительство будет вестись индустриальным методом: появятся крупные застройщики, которые будут возводить не два-три дома, а десятки и даже сотни. Вот тут уже можно будет говорить о снижении цены", – уверен Кочетов.

Однако все может измениться уже в следующем году. Эксперты предполагают, что если программа будет пользоваться спросом и интересом, некоторые барнаульские компании задумаются о работе на "земле", несмотря на все ограничения и сложности.

"Застройщикам всегда было сложно строить комплексно. Но я думаю, льготные программы откроют глаза компаниям, покажут, что это очень хороший бизнес-проект, по которому они могут гарантированно строить дома под гарантированных покупателей", – говорит председатель комитета Алтайской торгово-промышленной палаты по предпринимательству в строительной сфере Марина Ракина.

*Условия льготной ипотеки на ИЖС

На кого рассчитана программа?

Льготную ипотеку на ИЖС могут оформить заемщики до 36 лет, имеющие хотя бы одного ребенка в возрасте до 19 лет. Но "Дом.РФ" обещает: если программа будет популярной у россиян, ее обещают сделать доступной и для остальных категорий населения. 

Куда разрешено потратить деньги?

Кредит выдается на строительство типовых домов комплексной застройки или домов по индивидуальному проекту на территории с транспортной и социальной инфраструктурой, дополнительного залога не требуется.

Какова максимальная сумма кредита?

Максимальная сумма ипотеки составляет 12 миллионов – для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и до 6 миллионов – для других регионов страны, в том числе Алтайского края. Минимальный первоначальный взнос – 20%. Срок кредитования – до 20 лет.

Когда завершится программа?

Пилотная программа рассчитана до 30 июня 2021 года.