Почему жертвуют этажами
Пандемия коронавируса, небезопасная для жизни экология мегаполиса, ухудшающаяся безопасность и острая потребность в расширении комфорта за пределы квартиры меняют покупательские настроения. Чтобы соответствовать им, застройщики выносят свои проекты в пригород и снижают этажность в разы.
Случаи, когда девелопер снижает высотность проекта, имея возможность строить выше, распространенными не назовешь. «Это скорее редкость, да и в любом случае речь вряд ли идет о каком-то значительном уменьшении количества этажей, - говорит директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Сережина. – Если это и происходит, то чаще из-за требований инсоляции или каких-то других ограничений. От высотности зависят технико-экономические показатели проекта, и нужны очень веские основания, чтобы жертвовать этажами».
Обреченные на окраину
Экономика проекта, безусловно, важна. По мнению директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Яна Фельдмана, застройщик, имея возможность построить 25 этажей и продать больше квартир, вряд ли будет строить пятиэтажное здание. Особенно, если строительство планируется в черте города, где стоимость земли в Петербурге очень высокая. По этой причине малоэтажные дома преимущественно возводятся в локациях, близких к центру. Например, во Фрунзенском или Московской районах. Стоимость квадрата там начинается от 240 тысяч рублей, благодаря чему проект окупается. Малоэтажной «первички» непосредственно в центре Петербурга нет, а цены на вторичном рынке варьируются от 150 до 400 тысяч рублей за квадратный метр.
Ситуации, впрочем, бывают разные. В некоторых случаях высокие здания строить нельзя из-за градостроительных ограничений. Например, в исторических пригородах, из-за посадочной глиссады Пулковского аэродрома или в ближайшей Ленобласти. Другой вопрос – подход застройщика к девелопменту и желание создать в жилом комплексе комфортную среду. «Ее можно сформировать и в высотке, все зависит от компетенций и ответственности застройщика, - говорит Ян Фельдман. – Но существует огромная разница между проектом, состоящим из однотипных многоэтажек и концептуальным жилым кварталом, с продуманным зонированием, корпусами разной высотности, современной инфраструктурой».
Примерно так поступил девелопер проекта комплексного освоения территории «Новоселье: Городские кварталы». «В нашем проекте мы специально ограничили высотность одного из комплексов тремя этажами, - говорит директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы» Алексей Муравьев. – Во-первых, так мы диверсифицировали предложение. Теперь у наших покупателей есть выбор – они могут приобрести квартиру как в среднеэтажных комплексах, ограниченных 9 или 12 этажами, так и в малоэтажном квартале «ETA VILLAGE НОВОСЕЛЬЕ». Во-вторых, высотность сильно влияет на атмосферу не только в квартале, но и во всем проекте. Это и натолкнуло нас на мысль сделать застройку более разнообразной».
В обжитых районах Петербурга таких проектов немного. «В городской черте тенденции на строительство малоэтажных проектов мы не видим, - говорит заместитель генерального директора «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. – Участков с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью и близостью к парку или воде в Петербурге остается мало. Кроме того, в городе новые дома вписываются в уже существующую застройку. Говоря простыми словами, никто не строит трехэтажные дома в окружении высоток».
Видеть небо, а не глаза напротив
Однако дело не только в экономике. Чтобы обеспечить рентабельность малоэтажного проекта, даже купив землю за пределами Петербурга, нужно постараться. При реализации малоэтажных проектов затраты распределяются немного иначе, чем при строительстве высотных комплексов. «Получается меньше продаваемых площадей, а затраты на инженерную инфраструктуру – выше, - объясняет Ян Фельдман. – Например, в финском городе «Юттери» на площадку в 23 га приходится всего 115 000 кв. м жилья, а сети и дороги мы должны подвести к каждому дому. Сложнее по нормативам обеспечить жителей и социальными объектами, например, садиком в пешеходной доступности».
Дело, впрочем, не только в рентабельности, но и изменении покупательских предпочтений. По словам Яна Фельдмана, проявились долгосрочные тенденции, связанные с карантином, пандемией, экологией, безопасностью, комфортом за пределами квартиры. На первый план вышел образ здорового, безопасного и уютного жилья, который застройщик старается сформировать в проектах «Юттери» и «Янила». По словам Яна Фельдмана, спрос на недвижимость в этих кварталах вырос в разы.
«Сегодня жилье в удаленных локациях Петербурга и ближайшем пригороде воспринимается как более благополучное, если сравнивать, например, с проектами комплексной застройки, состоящими из 25-и этажных домов, - объясняет Ян Фельдман. – Люди хотят видеть из окон небо, деревья и красивый, благоустроенный двор, а не только стену противоположного дома. Поэтому на первый план выходят комфортная плотность застройки и соразмерная человеку среда. Люди хотят дышать свежим воздухом, рядом с приятными соседями, отпускать детей в безопасные чистые дворы и гулять в благоустроенном парке рядом с домом».
Именно поэтому практически все крупные застройщики в той или иной степени участвуют в развитии малоэтажки. Setl Group строит «Планетоград» у Пулковских высот и «Солнечный город Резиденции» в Стрельне. ГК «КВС» в той же Стрельне начала продажи в комплексе «Любоград». В Гатчинском районе реализуется проект Gatchina Gardens. «Ленстройтрест» возводит третью очередь шведского квартала «IQ Гатчина», а также новые очереди в голландском квартале «Янила» в Янино и в финском городке «Юттери» в Колпинском районе Петербурга.
«Этот тренд будет только укрепляться, - прогнозирует Ян Фельдман. – Покупатель сегодня ищет комфорт не только в квартире, но и в масштабах всего квартала».