Кредитная история
Ипотека останется драйвером жилищного строительства в стране, даже если отменить госпрограмму льготного кредитования. Пожалуй, это был главный тезис всех докладов по теме «Рынок доступного жилья в посткоронавирусный период», озвученных на днях в Москве в рамках XIX Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» (организатор — агентство «AK&M»).
Выступающих можно было разбить на два условных лагеря. Банкиры пребывали в полной уверенности, что льготной ипотеке под 6,5% и дальше быть, но нужно только слегка подкорректировать сам механизм. Девелоперы были менее оптимистичны: отмена с 1 июля 2021 года государственного субсидирования или любые корректировки условий его получения существенно сократят число сделок с недвижимостью и больно ударят по строительному бизнесу. Но как бы то ни было, вывод был сделан однозначный: без подобной финансовой поддержки конечного потребителя рынку точно не обойтись. Более того, кредитные инструменты надо еще и развивать — к примеру, активно внедрять ипотеку в сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС), в том числе «на земле» — в сельской местности.
Тон всем дискуссиям задал руководитель аналитического центра финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ. РФ» Михаил Гольдберг: «Если посмотреть на сухую статистику, все сбалансировано: низкие ставки по ипотеке компенсируют рост цен на жилье. В результате средний ежемесячный платеж по ипотеке в стране в 2020 году остался на уровне 2019-го, а это самый важный фактор, на который ориентируются люди, когда берут кредит, потому что именно платеж в конечном счете определяет нагрузку».
Ставка длиною в жизнь
По данным «ДОМ.РФ», к февралю 2021 года средняя ставка по ипотеке на новостройки опустилась в стране до 5,9%, что, по словам Михаила Гольдберга, связано с запуском льготных госпрограмм и мягкой денежно-кредитной политикой ЦБ РФ: ключевая ставка снизилась до исторического минимума. Уменьшение ставки произошло и на вторичном рынке — до 8%.
Благодаря низким ставкам заемщики стали брать кредиты на более длительные сроки — 18-19 лет, тогда как раньше — в среднем на 15 лет. Такая трех-четырехлетняя «прибавка» существенно снижает переплату в течение «срока жизни» кредита. Сегодня средний платеж по ипотеке составляет 20-21 тыс. рублей в месяц, что сопоставимо с аналогичным показателем двухлетней давности. Доля платежа по ипотеке в доходе семьи также не изменилась — 25-30%. При этом средняя цена квартиры, на которую брали кредит за это время, выросла с 2,9 млн рублей до нынешних 3,6 млн рублей. Сумма типового кредита, в свою очередь, достигла 2,3 млн рублей (для сравнения: в 2019 году — 2,1 млн рублей). Первоначальный взнос держится на уровне 15-20% от стоимости квартиры.
Примечательно, что, по данным «ДОМ.РФ», несмотря на то, что доля кредитов на новостройки в 2020 году в общей выдаче выросла, по итогам года около 70% ипотечных займов все же пришлось на вторичное жилье. Популярным было и рефинансирование, что связано с выгодными рыночными ставками, которые предлагались банками. «Многие граждане смогли существенно снизить платеж по действующим кредитам; мы полагаем, что эта тенденция сохранится, так как ставка перекредитования по-прежнему будет выгодна для заемщиков», — считает Михаил Гольдберг.
Быть или не быть…
Вместе с тем, триумфальное кредитное шествие может быть прервано в случае отмены программы ипотеки с господдержкой в июле 2021 года. Тогда, по мнению директора по развитию группы компаний (ГК) «А101» Дмитрия Цветова, на рынке первичного жилья произойдет резкий спад объемов продаж, который может достичь 50%. Пессимистичный прогноз застройщик подтверждает цифрами. «Сейчас разница в ставках между льготной и «обычной» ипотекой составляет в столичном регионе 2-2,5 процентных пункта, что дает разницу в размере ежемесячного платежа примерно на 22%. Поэтому более 90% покупателей жилья выбирают первый вариант. Но пока все идет к тому, что летом льготные займы завершатся, а ключевая ставка вырастет до 6%. Среднерыночные ипотечные ставки могут вырасти, усиливая скачок среднего размера ипотечного платежа. В этом случае мы увидим новый всплеск ажиотажного спроса и цен на 10-15% к июлю, а затем резкое снижение объемов продаж, которое будет длиться до полугода», — рассказал Дмитрий Цветов.
В других регионах падение продаж может быть еще существеннее, особенно в тех, где наблюдается более острый дефицит предложения, чем в Москве и области. В основном это крупные города-миллионники с невысокой маржинальностью девелоперских проектов. Здесь снижение объемов продаж может составить до 70%. «Без радикальных изменений ситуации в перспективе трех-пяти лет можно спрогнозировать сокращение предложения, которое повлечет за собой новый рост цен или сужение рынка», — добавил эксперт из ГК «А101».
Чтобы этого не произошло, текущие условия покупки, в том числе ипотеку с господдержкой или ее аналог, нужно сохранить как минимум на три года, считает девелоперское сообщество. Это даст строителям возможность спрогнозировать спрос на период жизненного цикла проекта, тогда они смогут постепенно насыщать рынок предложением и возвращать цены на жилье к нормальному уровню.
Не только частное дело
Вторым большим вопросом конференции стало обсуждение ипотеки на ИЖС. В частности, как сделать так, чтобы кредитование в этом сегменте пользовалась такой же популярностью, как и ипотека в городских многоквартирных домах. Для этого, уверены участники мероприятия, размер первоначального взноса и процентная ставка по ИЖС должны быть лояльными. «10-12% годовых — это тяжело для заемщика, 5-7% — уже хорошо, а взнос должен быть 15-20%», — считает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
По мнению экспертов, ипотечные преференции должны быть не только у заемщиков, но и у строителей. Так, ранее в качестве эксперимента «Банк ДОМ.РФ» уже запустил механизм поэтапной выдачи средств в рамках льготной ипотеки на ИЖС. Заемщик и застройщик получили возможность самостоятельно определять условия перечисления денежных траншей и их размер. По словам директора ипотечного бизнеса «Банка ДОМ.РФ» Игоря Ларина, в настоящий момент застройщик получает 60% от суммы кредита перед началом работ, оставшиеся 40% перечисляются после сдачи дома в эксплуатацию. Однако многие строительные компании не могут работать по такой схеме из-за недостаточности собственных средств.
«Льготная ипотека на ИЖС — молодой продукт, «Банк ДОМ.РФ» стал первым, кто запустил его, и мы постоянно работаем над повышением привлекательности программы. Многотраншевость делает механизм более гибким, позволяет прописывать в договоре удобные конкретному заемщику и застройщику условия, сохраняя изначальный уровень безопасности. Так, заемщик может в самом начале работ перевести 100% денежных средств застройщику, либо привязать выплату траншей к выполнению конкретных работ — возведению фундамента, строительству коммуникаций и т. д.», — отметил Игорь Ларин.
На данный момент «Банк ДОМ.РФ» аккредитовал порядка 500 застройщиков и подрядчиков, с которыми готов работать по ипотечным программам для ИЖС. Планируется, что уже через несколько месяцев компаний будет вдвое больше.
При этом оформить льготный кредит на ИЖС по ставке от 6,1% могут все категории заемщиков. Сейчас средняя сумма займа в банке составляет примерно 3,5 млн рублей при средней стоимости строительства частного дома около 4,5 млн рублей.
Еще один инструмент, с помощью которого можно «завести» собственный дом, — «Сельская ипотека». Этим ипотечным кредитом можно воспользоваться как при возведении нового дома, так и при приобретении готового. Правда, в последнем случае, как отметила директор департамента развития сельских территорий Минсельхоза России Ксения Шевелкина, планируется ограничить максимальный возраст приобретаемого жилья. На конкретном сроке в министерстве пока не остановились, среди обсуждаемых величин звучит «не старше трех или пяти лет».
При этом получить «Сельскую ипотеку», по обещаниям Ксении Шевелкиной, можно будет и в Московской области, на которую на старте реализации программы ее действие не распространялась, поскольку были опасения, что регион перетянет на себя весь спрос из-за того, что является точкой притяжения для переезда граждан. Но даже при такой возможности будут введены ограничения. Одним из обязательных условий будет, к примеру, осуществление трудовой деятельности в сфере агропромышленного комплекса не менее двух лет.
Марат Хуснуллин, вице-премьер РФ:
«В вопросе продления программы льготной ипотеки после 1 июля 2021 года необходимо найти «золотую середину». Я думаю, что мы выработаем компромиссное решение, которое позволит все-таки не останавливать процесс развития. Потому что сегодня ставки ЦБ РФ поднялись, стоимость жилья выросла. А если мы еще и лишим кредитование господдержки, то как же люди будут квартиры покупать? По ряду регионов субсидирование мы, может, и отменим. Например, в Москве и области такое теоретически возможно. Но говорить, что сейчас есть рецепт на всю страну, пока рано. Давайте дождемся 1 июля»