"Перспективы туманны". Барнаульские девелоперы о том, почему не могут строить больше жилья

В Барнауле нужно наращивать объёмы строительства, иначе в ближайшие годы город столкнётся с дефицитом жилья. Об этом заявили чиновники и риелторы на круглом столе, посвящённом развитию отрасли. Девелоперы оправдываются: они и рады бы строить в два раза больше квартир, но не видят в этом необходимости. Компании жалуются на нехватку земельных участков, отсутствии стабильного спроса (ажиотажный 2020 год не в счёт) и программы комплексного развития Барнаула. 

Разобрали всё

В 2020 году в Алтайском крае объём незавершенного строительства снизился (это всё многоквартирные и частные дома, которые ещё не сданы в эксплуатацию, – прим. авт.) с 1,4 млн квадратных метров до 1,3 млн. Этот задел позволяет ежегодно сдавать более 800 тыс. "квадратов". Однако этого всё равно не достаточно, уверен региональный министр строительства Иван Гилёв.

По его словам, чтобы край выполнил "путинский" план по вводу жилья (к 2024 году нужно построить 5,5 млн квадратных метров, то есть по 1 млн "квадратов"), девелоперам нужно строить в два раза больше.

"Учитывая те задачи, которые ставит президент по объёму жилья, нам надо расти кратно – сдавать в два раза больше. Последние несколько лет мы держимся на одном уровне (по вводу жилья, – прим. ред.), и это было неплохо, но до тех пор, пока был недостаточный спрос. Сейчас же спрос высокий, и такими темпами через два года нам нечего будет продавать. Поэтому надо наращивать объёмы", – говорит Иван Гилёв.

По подсчётам министра, в 2020 году 60% квартир в новостройках были выкуплены ещё на этапе строительства домов. В допандемийные годы показатель был 30-33%, то есть в два раза меньше. Это привело к тому, что сейчас в городе наблюдается нехватка новых квартир.

Сейчас в городе продаётся всего около 1,5 тыс. "долёвок", добавляет руководитель агентства недвижимости "Перспектива 24" Дмитрий Дворядкин. И такого рынок недвижимости города не помнит.

"Спрос до сих пор превышает предложение. В прежние годы на вторичном рынке в Барнауле продавалось 5-5,5 тыс. квартир, на первичном – 3-4 тыс. Сейчас ситуация такая: на "вторичке" – около 3,5 тыс. квартир, на первичном – в районе 1,5 тыс. "долёвок". Это очень мало", – отмечает эксперт.

Из Барнаула – в Питер

Однако застройщики Барнаула пока не готовы строить в два раза больше квартир. Председатель правления Союза строителей Александр Мишустин уверен: ажиотажный спрос, начавшийся в 2020 году, закончится (когда именно – он не уточняет), а переизбыток предложений опасен для застройщиков.

"Последние три-четыре года спрос на квартиры был стабильным, на одном уровне. То, что случилось в прошлом году, мы уже видели в 2008 и 2014 годах (финансово-экономические кризисы в России, во время которых россияне и жители Барнаула скупали квартиры, – прим. ред.). Каждый застройщик строит работу исходя из собственных сил и понятий", – объясняет Мишустин.

Сейчас алтайские застройщики всё чаще задумываются о работе в других регионах. Себестоимость строительства там почти такая же, как и в Алтайском крае (цены на стройматериалы по стране примерно одинаковые), но вот стоимость квартир намного выше (по информации ДОМ.РФ, средняя цена "квадрата" в Барнауле составляет 61,3 тыс. рублей, а, например, в соседнем Новосибирске – 78 тыс. рублей).

"Наши застройщики уже работают в Новосибирске, Санкт-Петербурге, в других городах. И другие компании будут уходить. Им сложно выйти на эти рынки, но если всё-таки получается, сюда они уже не вернутся. Это серьёзная проблема для Барнаула", – говорит Мишустин.

Нужна стратегия

Причина, по которой девелоперы уходят из края, не только в высокой стоимости квартир, уверена исполнительный директор СРО "Алтайские строители" Зинаида Герасимович. В Барнауле, по её словам, нет стратегии развития на ближайшие года, и власти не заинтересованы в её появлении.

"Перспективы развития жилищного строительства в Барнауле туманны. Участки, которые генпланом предназначались под комплексную застройку, фактически освоены. Развитие Барнаула в сторону аэропорта проблематично – из-за приаэродромной зоны аэропорта. Развитие на другую стороны Оби (за Новый мост, – прим. ред.) невозможно, там нет мощностей", – говорит Герасимович.

Теоретически компании готовы работать в центре Барнаула, где находятся огромные кварталы частного сектора, а также на "аварийном" Потоке. Однако документов, которые регулируют новое строительство на этих территориях, нет. Поэтому девелоперы чаще всего возводят точечные проекты, "втискивая" их в существующую застройку. 

"В центральной части города, например, в микрорайоне за "Сити-Центром", сейчас процветает точечная застройка. Но попробуйте вечером после 17 часов проехать по улице Партизанской. Она как была узкой, так и остаётся. А дома мы "посадили" на красную линию. Застройщики некачественно прорабатывают проекты планировок кварталов (этот документ показывает, как будет развиваться микрорайон, – прим. ред.). Вообще это обязанность муниципалитетов. Но так как денег не хватает, часто это ложится на плечи застройщиков, которые отстаивают свои интересы", – объясняет Зинаида Герасимович.

Вопрос – к властям

Упорядочить такую стихийную застройку и заодно продумать расширение дорожной сети власти города могли бы в рамках всероссийского закона о реновации. Его приняли 30 декабря 2020 года. По замыслу властей страны, он станет базой для регионов, которые должны разработать собственные программы реновации и развития. Но власти Барнаула инициативы пока не проявляют.

"Чтобы мы могли заниматься этим вопросом (реновацией города, – прим. ред.), нужно проработать законодательные акты на уровне субъектов. Пока этой работы мы не увидели. Зато видим, как развиваются соседние регионы. Новосибирск почти закончил проработку проекта, идёт согласование, найдены 123 территории, а это 636 га. Это вопрос сноса аварийного жилья, переселения. Федеральный Минстрой даже заявил, что готов выделять средства на развитие инженерной инфраструктуры. Идёт совместная работа чиновников и застройщиков. Мы такого не видим", – отмечает Зинаида Герасимович.

Её поддерживает и руководитель компании "Жилищная инициатива" Юрий Гатилов. По его словам, в городе и крае даже нет структур, которые могут заниматься разработкой программы комплексного развития. А без этого дотационный Алтайский край "загнётся".

"Мы даже близко не приступили к разработке программы. А без этого мы не можем развиваться. Также нам надо выделять земельные участки по примеру прогрессивной аренды: территории не осваиваются – аренда повышается. Но если ты хорошо строишь, ты не должен платить за аренду земель. И этот вопрос должен прорабатывать регион", – говорит Юрий Гатилов.

Цифра

В Алтайском крае падает количество разрешений на строительство, которые обеспечивают строительный задел. В 2014 году девелоперы получили 67 разрешений на возведение новых домов, в 2015 – 44, в 2016 – 30, в 2017 – 27, в 2018 – 61, в 2019 – 25, в 2020 – 21, а за первый квартал 2021 года – всего 5. На основании этих цифр застройщики всё-таки уверены, что в ближайшие годы количество новостроек в Барнауле и крае будет снижаться.