Цены на жилую недвижимость, в отличие от цен на товары, которые можно куда и сколько угодно перевозить, имеют значительные региональные и страновые различия, главный фактор которых – разница в уровне спроса на квартиры и дома в том или ином регионе или стране.
А спрос на жилую недвижимость, в свою очередь, зависит, главным образом, от:
уровня доходов населения
потребности в жилье
ее инвестиционной привлекательности
доступности жилищных кредитов
политической, экологической, криминальной и проч. ситуации, перспектив и ожиданий.
Конечно, региональные и страновые различия в ценах на квартиры и дома зависит еще от объема возведения жилой недвижимости, предложения жилья на вторичном рынке, себестоимости их строительства.
Фото: ru.depositphotos.com
Киев
С изменением всех этих условий спроса, предложения и себестоимости формируется динамика цен на жилье.
И мы посмотрели – какие цены на квартиры, и какова их динамика в столицах Беларуси и Украины – в 2-хмиллинном Минске и в 4-хмиллионном Киеве.
Данные взяты с сайтов Realt.by и Domik.ua – усредненные по городам еженедельные цены на квартиры.
И Минск и Киев – города с самыми высокими в стране номинальными доходами населения (а это, как выше сказано, является одним из самых главных факторов спроса на жилую недвижимость и, в конечном счете, на ее цену).
Так, средняя зарплата в столице отличается от средней по стране зарплаты следующим образом:
в Беларуси – выше на 40-45%
в Украине – выше на 45-50%.
Фото: ru.depositphotos.com
Минск
Но сравнение средней зарплаты между Минском и Киевом оказывается в пользу первого: в столице Беларуси она на 14% выше, чем в столице Украины. Средняя за последние 12 месяцев она такая в долларовом эквиваленте:
в Минске – $715 (1850 BYN-рублей)
в Киеве – $625 (17400 гривен).
И так было почти всегда (только в период валютного кризиса в Беларуси в 2011 году с сильнейшей девальвацией BYN-рубля, зарплаты в Беларуси на несколько месяцев оказались ниже, в долларовом эквиваленте, чем в Украине).
В 2014-16 гг. средняя зарплата в Минске была выше, чем в Киеве особенно сильно: в столице Украины она упала ниже $300 – на фоне известных событий в Украине в эти годы. Сейчас разница не столь существенна, как тогда, но заметна.
И все эти годы после кризиса 2011-го средняя цена 1м2 жилой недвижимости в Минске была выше, чем в Киеве.
Но сейчас все изменилось. Начавшееся с коронакризиса (с апреля 2020 года) падение цен на жилье в Минске, в 2021-м (с февраля) резко ускорилось. В то время как в Киеве оно, наоборот, стало дорожать.
И с марта 2021 года жилье в Киеве уже дороже, чем в Минске. Хотя доходы населения (исходя из средней зарплаты) по-прежнему выше в Минске.
Неужели жители Минска массово перебираются в Киев? Продают квартиры в столице Беларуси и покупают в столице Украины, из-за чего в Минске они дешевеют, а в Киеве дорожают?
Частично так и есть: очень много белорусов из IT-сектора, сменили релокацию своей работы с Беларуси на Украину. А еще в Украину устремились потоки беженцев из Беларуси, преследуемых на родине по политическим мотивам из-за их участия в массовых протестах в августе-сентябре прошлого года. И большинство их обосновались именно в Киеве.
А рост съема жилья повысил инвестиционную привлекательность жилой недвижимости – и она пошла расти в цене. В отличие от Минска, где очень сильно выросло число заявленных на продажу квартир.
Но в основном падение цен на жилую недвижимость в Беларуси происходит по другой причине. Так, если взглянуть на указанные в самом начале статьи факторы спроса на жилье, то сейчас начал вовсю действовать фактор последний – ситуации, перспектив и ожиданий в стране.
А они сейчас очень негативные.
Кризис в Беларуси набирает обороты – это видно по розничной торговле (оборот там с ускорением сокращается) и по огромному дефициту бюджета. Уменьшается объем депозитов населения, высокие девальвационные ожидания...
И люди рационально откладывают покупки квартир и домов на лучшие времена. А также в расчете на то, что цены на жилье в стране еще упадут.
Фото на превью: ru.depositphotos.com
