Советы экспертов: обзор проектов старой Москвы для инвестиций

Вложения в недвижимость — одни из самых популярных частных инвестиций в России. Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты новостроек, которые появились в продаже в «старой» Москве в первом квартале 2021 года, с точки зрения их инвестиционной привлекательности.

Вложения в недвижимость — одни из самых популярных частных инвестиций в России. Как свидетельствуют результаты совместного исследования ДОМ.РФ и ВЦИОМ лишь 13% респондентов инвестировали бы в золото, в акции и валюту по 11%, в автомобиль 10%, банковские депозиты привлекательны для 7%, а драгоценные камни для 3%. 50% участников опроса при наличии крупной суммы инвестировали бы ее в жилье, еще 17% купили бы земельный участок.

Причем большинство россиян считают покупку недвижимости не только более выгодным способом вложения средств, но и более надежным.

Как показал опрос, граждане России хотят купить недвижимость в основном для собственного пользования. Но много и таких, кто собираются сдавать ее в аренду, покупают с целью дальнейшей перепродажи.

Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты новостроек, которые появились в продаже в «старой» Москве в первом квартале 2021 года, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. Стремительный рост стоимости проектов в январе-марте привел к тому, что многие новинки рынка отличались высоким уровнем стартовых цен – «котлован» в ряде случаев оказался дороже готовых домов. Потенциальным инвесторам рекомендуется скорректировать стратегию поиска новостроек для вложений.

На основе оценки уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил баллы – от 1 до 5, после чего все новинкам рынка присваивается рейтинг.

Какие проекты первого квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций

В январе-феврале на рынке новостроек Москвы начались продажи в 19 проектах. Наиболее привлекательным по сумме баллов (32,6 из 44) среди них стал жилой комплекс премиум-класса «Бадаевский» (Дорогомилово, ЗАО). В целом в этом проекте уровень цен ниже, чем в среднем по району и составляет 800 тыс. рублей за кв. метр (против 1 млн рублей у других похожих новостроек Дорогомиловского района). Комплекс отличается хорошим расположением. Проект реализует один из самых авторитетных девелоперов высокобюджетного жилья столицы – компания Capital Group.

Вместе с тем эксперты «Метриум» отмечают, что совсем рядом на противоположном берегу реки идет реализация проекта Capital Towers того же застройщика, где средняя стоимость квадратного метра составляет 885 тыс. рублей за кв. метр. При этом квартирный комплекс из трех башен на Краснопресненской набережной в ЦАО практически готов – получение разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ) намечено на второй квартал текущего года.

Вторую позицию рейтинга занял многофункциональный комплекс апартаментов бизнес-класса «3215» в Таганском район (ЦАО), получивший 26,3 из 44 возможных баллов. Жилой комплекс выгодно отличается небольшим масштабом, удачным расположением, хорошим окружением и высокой готовностью. Всего две минуты езды будут отделять будущих жителей «3215» от ТТК и девять минут ходьбы от ближайшей станции МЦК. Вокруг школы, детские сады, дворец детского спорта, взрослая и детская поликлиники и другие социальные и коммерческие объекты. Слабые стороны проекта с точки зрения инвестора – высокий стартовый уровень цен и застройщик, не входящий в топ московских девелоперов, хотя комплекс построен и рисков долгостроя нет. Средняя цена «квадрата» на старте составила 272 тыс. рублей, что на 2% больше средней по локации. Минимальная стоимость лота – 6,2 млн рублей за 21,4 кв. метр.

Потенциальным инвесторам рекомендуются также обратить внимание на другие комплексы в локации. В частности, рядом идет реализация сданного проекта Loft FM (247 тыс. рублей за кв.м) и Monodom Family (249 тыс. рублей за кв.м), находящегося на этапе отделки (получение РВЭ запланировано на четвертый квартал 2021 года).

На третьей позиции – апарт-комплекс эконом-класса «Турист» в Останкинском районе (СВАО), который получил 25,5 из 44 инвестиционных баллов. Здание отличается мелкой «нарезкой» апартаментов – по 18-19 кв. метров от 3,8 млн рублей (в среднем – 224 тыс. рублей за кв.м.), что является одним из самых доступных бюджетов для «старой» Москвы и конкурентов с такими предложениями у «Туриста» в локации нет. Ближайшая станция метро находится в 10 минутах ходьбы от комплекса, а дорога до ТТК займет всего девять минут на машине. Рядом с «Туристом» один их крупнейших парков Москвы (Ботанический сад), а также множество объектов инфраструктуры. Девелопером выступает компания «Алтай», которая реализует другие подобные бюджетные проекты в столице.

«Цены на новостройки стремительно растут, и только за первый квартал показатель вырос на 11%,– При этом в сегменте новостроек комфорт- и бизнес-класса стоимость жилья в проектах на начальной стадии строительства постепенно «догоняет» расценки в готовых домах. Конкуренция при этом увеличивается. Соответственно инвестор должен понимать, что он вполне может найти комплекс на более высокой стадии строительной готовности при более низких ценах», – прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

Справочно:

Методика анализа.

1. Проекты оценивались по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.

2. Оценки разделялись на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и ее масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи ее в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.

Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.

Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588.

3. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучили ликвидность проекта и его историю.

Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.