Как купить квартиру в ипотеку без первого взноса?

Если бегло посмотреть на ипотечные предложения, кажется, что купить жильё не так уж и сложно. На самом деле цена на недвижимость, процентные ставки, ежемесячные платежи — это только половина проблемы. Перед тем как покупать квартиру, надо накопить на первый взнос, что становится непосильной задачей и препятствием перед осуществлением мечты. Даже в регионах, где однокомнатная квартира стоит 2 500 000 рублей, разовый платёж составляет полмиллиона рублей — сумма, которую многие не могут даже визуализировать. Приходится прибегать к финансовым схемам. Сравним уловки, популярные у покупателей жилья. 

_{А можно нам без первого взноса? Фото: advokatorum.com}

Первый взнос даст другой банк

Где брать деньги, если их нет? Правильно — в банке. Чем первый взнос по ипотеке отличается от покупки машины или кухонного гарнитура? Многие успешно совмещают ипотеку с другими кредитами.  

Проблемы такого способа обеспечить себя первым взносом очевидны:

1. Процентные ставки по необеспеченным кредитам высокие, поэтому ежемесячный платёж и переплата будут большими.
2. Срок потребительского кредита не более 10 лет, что тоже сказывается на размере ежемесячного платежа.
3. Потребительский кредит, оформленный до ипотеки, будет учитываться в долговой нагрузке, что снизит шансы на одобрение желаемой суммы.
4. Большая долговая нагрузка повышает риск дефолта.  

Как бы банально это ни звучало, но правило «оцени свои финансовые возможности» здесь очень актуально.

Прикинем расходы по ипотеке с первым взносом, взятым в кредит. Для примера возьмём однокомнатную квартиру в далёком от центра регионе стоимостью 2 500 000 рублей.

Кредитуем первый взнос на сумму 500 000 рублей.

Для расчёта воспользуемся кредитным калькулятором «Выберу.ру».

Исходные данные:

• процентная ставка — 9% годовых
• срок — 5 лет

Ежемесячный платёж — 10 379 рублей. Переплата — 122 886 рублей.

_{Фото: vbr.ru}

На деле расходы могут оказаться выше, поскольку мы взяли минимальную процентную ставку и не учли страхование жизни и здоровья. 

Кредитуем ипотеку на сумму 2 000 000 рублей.

Для расчётов воспользуемся ипотечным калькулятором на «Выберу.ру».

Исходные данные:

• первый взнос — 20%;
• срок кредитования — 20 лет;
• процентная ставка — 7,5%.

Ежемесячный платёж — 16 112 рублей. Переплата — 1 870 517 рублей.

_{Фото: vbr.ru}

В течение первых пяти лет придётся платить 26 491 рублей. Много это или мало — пусть каждый решает сам. В регионах, где квартиры стоят 2 500 000 рублей, такие ежемесячные расходы сравнимы со средней зарплатой. 

Первого взноса вообще не будет

Вторая популярная схема — завышение стоимости квартиры по договору. Сразу оговоримся, что такой способ покупки квартиры используют только для вторичного жилья, поскольку застройщик не станет проводить махинации.

%ТГБ1%

Суть схемы в том, что в договоре купли-продажи указывается не реальная стоимость квартиры, а увеличенная на сумму первого взноса. 

Например, покупатель договоривается с продавцом о приобретении квартиры за 2 500 000 рублей, а в договоре указывают стоимость 3 000 000 рублей. Составляют фиктивные документы на передачу первого взноса, а остальное оформляют в ипотеку. Продавец получит желаемую сумму, а покупатель квартиру без первого взноса. 

Сделаем расчёт и сравним с предыдущей схемой покупки.

Ежемесячный платёж — 20 140 рублей. Переплата — 2 338 146 рублей.

_{Фото: vbr.ru}

Как видим, выгода по сравнению с оформлением первого взноса потребкредитом есть — 6 000 рублей.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.  

Кроме этого, придётся найти продавца, который согласится на завышение стоимости, а это будет сложно — многие понимают, что при расторжении договора купли-продажи придётся вернуть сумму по договору, а не фактически полученную. В некоторых случаях при завышении суммы по договору продавец вынужден будет уплатить подоходный налог. 

Одним словом, риски перекрывают выгоду. «Выберу.ру» не советует использовать этот способ, поскольку можно остаться без денег, без квартиры, но со статьёй за мошенничество.

Впрочем, есть и другие способы обрести первый взнос — накопить с использованием инвестиций, применить материнский капитал, начинать с покупки недорогой недвижимости, постепенно продвигаясь к квартире мечты.