С нуля!
Алексей ЗУБИК, коммерческий директор группы компаний BSA
В большинстве случаев приобретение жилья на этапе котлована (или на так называемом нулевом цикле) — это инвестиция в недвижимость. Такое вложение денежных средств привлекательно по следующим причинам:
1. Низкая ставка ЦБ РФ. Даже несмотря на последние два повышения, она остается невысокой. Хранить деньги в банке стало невыгодно. Более того, с недавних пор по вкладам свыше 1 млн рублей действует налог на получаемые проценты.
2. Рост цен на недвижимость. Он происходит всегда, особенно если речь идет о Москве, Подмосковье, курортных городах. Квадратный метр в столичной новостройке в среднем подорожал за год с 199,2 тыс. до 243,5 тыс. рублей.
3. Высокая ценность объекта вложений. В случае финансовой нестабильности, деноминации денег, кризиса и других форс-мажоров квартира является надежным капиталовложением. Раньше покупка квартиры на этапе котлована была более рискованным вложением. Теперь же, благодаря изменениям в Федеральном законе о долевом строительстве (214-ФЗ) эскроу-счета являются гарантией возврата денег в случае невыполнения обязательств застройщиком.
Спрос и предложение
На рынке Московского региона есть множество предложений. Квартиру на этапе котлована можно приобрести как в рамках первой очереди (когда дом в большом ЖК сдается первым), так и новой (второй, третьей и т.д.) в уже ранее стартовавших проектах. Большая часть квартир раскупается на этапе строительства. Особенно это касается жилья массового сегмента.
На стадии котлована продажи зависят исключительно от рекламного продвижения жилого комплекса и густонаселенности района. К примеру, у нас есть объекты, в которых формировались листы ожидания новых очередей и к старту продаж были раскуплены 20% квартир от общего объема.
Нужно понимать, что застройщику необходимо привлекать клиентов на старте проекта. Это связано с тем, что в рамках проектного финансирования он гарантирует банку определенные темпы продаж, что является одним из условий предоставления займа. С поступлением денежных средств клиентов и ростом процента наполнения эскроу-счета строительной компании можно рассчитывать на снижение ставки по кредиту. Рентабельность проекта увеличится.
Стоит отметить, что на этапе котлована открывается более широкий выбор планировочных решений. Но часто на старте застройщик не выводит весь объем, чтобы в дальнейшем отследить и правильно подстроить ценообразование под спрос покупателей.
За и против котлована
К очевидным инвестиционным плюсам можно отнести разницу в цене между стартом и финишем строительства, зависящую от нескольких факторов — ликвидности проекта, состояния рынка, ценовой политики застройщика. Среднего показателя нет. Но квартиры на этапе котлована всегда стоят дешевле. По данным наших проектов, цена квартиры от старта строительства до сдачи дома может возрасти на 16-50%. Инвестору такой объект может принести хорошую прибыль.
Еще один большой плюс для тех, кто берет квартиру уже для себя, — широкий ассортимент планировок.
Что касается котлованных минусов, то благодаря реформам правительства, покупка жилья на старте строительных работ в целом сейчас стала безопаснее. Основной риск, как и прежде, связан с несвоевременной сдачей домов, но эскроу-счета дают покупателям гарантию возврата вложенных средств без судов и долгих процедур.
Самый существенный недостаток, пожалуй, в том, что в такой квартире нельзя жить сразу, то есть 1-2 года нужно арендовать жилье. Если речь идет о доме первой очереди, следует учесть, что после сдачи будут возводиться объекты второй и следующих очередей, также какое-то время не будет соответствующей инфраструктуры.
Как избежать рисков
На рынке недвижимости есть мошенники, и важно не попасться на их уловки. Они используют двойные схемы продаж — владельцами одной квартиры могут стать сразу несколько не связанных друг с другом людей. Некоторые аферисты предлагают покупателю вексель, который не дает никаких гарантий и не содержит необходимые сведения об объекте.
При покупке квартиры на этапе строительства заключается только договор долевого участия. А чтобы не допустить длительной «заморозки» денежных средств в неудачном проекте, всегда нужно проверять застройщика перед покупкой на сайте жилого комплекса или на сайте «НАШ.ДОМ.РФ».
Стоит обратить внимание на следующие моменты:
1. Разрешение на строительство должно быть действительным, а указанные в нем сроки — достаточными для завершения стройки.
2. Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, будут упомянуты в разрешении на строительство. Кадастровый номер участка и дату договора (купля-продажа, аренда или др.) можно проверить на публичной кадастровой карте (egrnmap.ru).
3. Фотоотчеты со стройки за последние несколько месяцев должны показывать заметную положительную динамику ведения работ.
4. В проектной декларации есть также много полезной информации: полный реестр объектов долевого строительства, в котором можно проверить наличие будущей квартиры и совпадение площадей, данные о банке, предоставляющем проектное финансирование, сумма и скорость расходования кредита застройщиком.
Проектная декларация и фотоотчет о динамике строительства должны обновляться каждый месяц.
Особенности приобретения
В первую очередь следует внимательно изучить документы, которые обязательно должны быть у застройщика:
— Документ, подтверждающий право на земельный участок (свидетельство о собственности, договор купли-продажи или договор аренды);
— Разрешение на строительство;
— Проектная декларация;
— Заключение о соответствии документов требованиям 214-ФЗ. Все отношения застройщика, банков и покупателей квартир на этапе строительства жилого дома регламентируются тем же 214-ФЗ.
При покупке заключается договор долевого участия (ДДУ). Если объект новый, то форма расчетов должна осуществляться через эскроу-счета. Если же разрешение на строительство выдано давно, можно заплатить напрямую застройщику с отчислением в компенсационный фонд, но для проведения такой формы расчетов у компании должно быть заключение о соответствии требованиям законодательства.