Инвестиции в коммерческую недвижимость растут

За первое полугодие 2021 года показатель объема инвестиций составил около 110 млрд рублей, приблизившись к допандемийному уровню 2019 года

Международная консалтинговая компания Knight Frank провела исследование на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. Согласно предварительным итогам, общий объем инвестиций за период первого полугодия 2021 года достиг 109,7 млрд рублей. Если сравнивать с результатами за аналогичный период 2020 года, показатель вырос на 17%. Таким образом, он приблизился к допандемийному уровню в первом полугодии 2019 года объем инвестиций составил 116 млрд рублей. Особенно заметным восстановление активности было во втором квартале. В этом период объем вложений в активы превысил показатель 2020 года почти в два раза.

Управляющий партнер Knight Frank Russia Алексей Новиков проинформировал, что положительные изменения обусловлены тем, что происходит экономическое восстановление и оживление рынка. В сегменте торговых объектов самой крупной сделкой в период первых шести месяцев 2021 года стали ТК Гименей и Якиманка, 26. Покупателем стал частный инвестор, а сумма сделки составила 6,3-6,5 млрд рублей.

У инвесторов позитивные ожидания, основанные на текущей доходности инструментов на рынке коммерческой недвижимости. На них не повлиял тот факт, что совокупный объем инвестиций в первые полгода 2021 года все же немного ниже показателя за аналогичный период 2019 года. Поэтому можно говорить о потенциально высокой активности до конца 2021 года. Предполагается, что по итогам текущего года объем инвестированных средств может достигнуть порядка 250-270 млрд рублей. Такие высокие показатели были зафиксированы в 2011, 2016 и 2019 годах.

В связи со снижением неопределенности в отдельных сегментах, инвесторы стали быстрее принимать решения. Это отличается от стратегии 2020 года, когда был актуален выжидательный подход. В итоге доля в структуре спроса инвестиционных компаний и частных инвесторов серьезно выросла с 19% до 42%.

Тенденции к росту доли инвестиций со стороны управляющих компаний закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости сохранились. Среди крупных УК ЗПИФН можно назвать Сбер Управление Активами, ВТБ Капитал Управление активами, УК Альфа-Капитал или AKTIVO. В период первого полугодия 2021 года доля вложений в объекты со стороны УК составила 6%. В аналогичный период 2020 года сделок с участием подобных игроков вообще не было.

Был зафиксирован рекордно низкий уровень доли иностранных инвесторов 2,3% за первое полугодие 2021 года. Для сравнения, в аналогичный период 2020 года этот показатель составил 6,9%. Пандемийные ограничения и волатильность национальной валюты стали основными факторами, вызвавшими такие изменения. Согласно прогнозам, в ближайшие несколько лет основную активность на рынке инвестиций России будут формировать локальные игроки. Скорее всего, доля вложений зарубежных инвесторов не превысит 10%.

Ситуация по ставкам капитализации в торговом сегменте в этот период не изменилась. Они находятся в диапазоне 9,5-11%. Подход к отражению усредненного диапазона ставок капитализации это стремление соблюдать общие рыночные тренды. Однако, в реалиях текущего ранка ставки могут значительно выходить за указанные рамки, как в меньшую, так и большую сторону. В первую очередь, это актуально для торговых и офисных активов, за счет сильного разброса финансовых показателей.