BIM-практика: как строительные технологии приходят в банки

С начала 2022 года информационное моделирование станет обязательным для применения на строительных объектах госзаказа.

Уже сейчас московские стройки в рамках реновации, проектирование и строительство небоскребов, коммерческой недвижимости, объектов городской и транспортной инфраструктуры, нельзя представить без BIM-технологии, которая стала частью регулярной практики строительных компаний. Михаил Косарев – один из спикеров онлайн-форума «Цифровое строительство в процессах банковского сектора», который компании Autodesk и CSD провели 1 июля 2021 года. За плечами эксперта более десяти лет внедрения BIM, руководство подразделением по внедрению информационного моделирования в департаменте строительства города Москвы. С 2020 года Михаил Косарев отвечает за методологическое сопровождение разработки специализированных систем взаимодействия между застройщиками и банками с использованием технологий информационного моделирования в «Банке ДОМ.РФ» и «ДОМ.РФ», а также за нормативно-правовое регулирование применения ТИМ (BIM) и разработку учебной программы в жилищном строительстве. Представляем вашему вниманию интервью с ним, в котором Михаил Косырев он расскажет почему банки заинтересованы, чтобы застройщики использовали данную технологию и как BIM в банках влияет на работу девелоперов.

Можно ли сказать, что в банках, работающих со строительными объектами, появилась новая экспертиза – информационное моделирование?

Первые шаги по внедрению BIM действительно сделаны в четырех банках: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и «Банк ДОМ.РФ». В них уже начинают формироваться комплексные экосистемы, сопровождающие инвестиционно-строительные процессы, и в ближайшее время начнется поддержка BIM-процессов. Однако стоит уточнить, что BIM – это лишь часть IT-экосистемы банка.

Что заставило банки интересоваться информационным моделированием?

Переход на проектное финансирование в жилищном строительстве, которое набирает обороты в связи с ростом объема льготной ипотеки и снижением процентных ставок. Банки хотят получить технологию, которая позволит им быстро рассматривать заявки застройщиков. Сегодня, по данным Минстроя, скорость рассмотрения заявок составляет 45 дней, 20 из которых занимает экспертиза строительно-проектной документации и финансовой части. По сути, работа в этой области до настоящего момента велась вручную, специалисты строительного контроля в банках пролистывали каждый чертеж, рассматривали основные объемы работ, сверяли, правильно ли они просчитаны. BIM позволяет выгрузить эти данные непосредственно из информационной 3D-модели здания, что в разы сокращает время рассмотрения заявок. Другое преимущество – это точность подсчета объемов реализации. При «ручном» подсчете погрешность может доходить до 30% при определении объемов по проектной документации, работа в BIM позволяет сократить погрешность до 3%. Что касается технологий, то главной функцией BIM будет получение достоверных данных от застройщиков, задача же по их интерпретации ляжет на другие инструменты экосистемы.

По каким критериям банки обычно оценивают проекты?

Банки в первую очередь интересует рентабельность, она должна быть не ниже 15%. Инвестиционную модель, предоставленную застройщиком, банки перепроверяют: оценивают расходную часть, сравнивают с другими проектами, расположенными на соседних участках, проверяют условия подключения к сетям и так далее. BIM позволяет быстро и наглядно разложить бизнес-модель на составляющие, показать, из чего складывается стоимость строительства, спрогнозировать оптимальные даты поступления денежных средств, исходя из календарно-сетевого графика строительства.

Судя по заявлениям Сбербанка, обещающего сниженные ставки для работающих с BIM заемщиков, банки заинтересованы, чтобы застройщики использовали данную технологию. Это так?

Безусловно. И банки, и застройщики заинтересованы в том, чтобы создать интегрированные системы, позволяющие работать на основе BIM-процессов. BIM позволяет контролировать, минимизировать затраты, что стало особенно актуально сейчас, когда резко увеличилась стоимость материалов и застройщики вынуждены обращаться к банкам за дополнительным финансированием. Еще один фактор, стимулирующий обоюдный интерес к BIM со стороны застройщиков и банков, – это анонсы Минстроя по возможному введению обязательного применения BIM на объектах проектного финансирования с 2023 года.

Как появление BIM в банках влияет на работу застройщика?

Застройщик снижает нагрузку на документооборот, сокращает издержки на взаимодействие с банками, получает быстрое решение по вопросам увеличения стоимости финансирования, например, в связи с тем же ростом стоимости материалов. Также повышается скорость проведения оплат, таких как ежемесячное закрытие объемов работ. Если сейчас банк может по договору рассматривать КС до 10 дней и только после этого проводить оплату, то с BIM эта задача будет автоматизирована и займет несколько часов.

Давайте поговорим о практике внедрения BIM в банковской сфере. Как обычно формируется запрос банка к разработчикам? С чего начинается процесс?

Он может начинаться с заказа исследования о целесообразности применения BIM и возможности внедрения лучших практик использования технологии в банке. По его результатам прорабатываются варианты развития экосистемы силами консалтинговой компании или силами собственного IT-подразделения.

Какие платформы и какие глобальные подходы ложатся в основу такой системы?

Банки делают ставку на собственные отечественные разработки и открытый Open Source. Это связано с требования об импортозамещении и спецификой закрытых банковских систем. Для ускорения разработки компонентов платформы, например, для ядра 3D-визуализации, базы для сметных расчетов, плагинов по конвертации данных из наиболее распространённых продуктов BIM (Revit, Renga и т.д.) привлекаются отечественные компании-разработчики.

Можно ли собрать всю экосистему на основе отечественных продуктов?

К сожалению, отечественные продукты на текущий момент не закрывают полный цикл задач, связанных с инвестиционно-строительной деятельностью, и не охватывают потребности всех участников, особенно банков, поэтому банки прибегают к собственной разработке. При этом работающие с банком застройщики и проектные компании могут использовать любые программные решения, в том числе популярных у строителей зарубежных вендоров. То есть на коммерческий сектор не будут распространяться ограничения, действующие в банках.

Когда банки, задействованные в проектном финансировании, по вашему мнению, завершат работу над BIM-системами и перейдут к их промышленной эксплуатации?

В 2022 году будут активно проводиться пилоты. Полноценные банковские BIM-системы заработают в 2023 году. Пока полноценный запуск платформ ограничивает отсутствие требований по BIM в нормативно-технической документации, но в ближайшее время ситуация изменится – в течение 2021-2022 годов будет выпущено около 30 новых ГОСТов.

Есть ли еще преграды к внедрению BIM в банках, кроме технических, связанных с импортозамещением?

Основная проблема – это ограниченное количество квалифицированных кадров. Непосредственно для работы в банке необходимы специалисты, имеющие опыт управления инвестиционно-строительными проектами, высокие BIM-компетенции, опыт разработки IT-продуктов. На рынке сейчас таких специалистов считаные единицы. Также непросто найти внешних разработчиков – IT-компании, которые имеют опыт создания продуктов, поддерживающих технологию информационного моделирования, и учитывающие в своих разработках повышенные требования по безопасности.