Доля у них такая
На сегодняшний день существуют различные правовые механизмы защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве. Среди них — признание права собственности на объект долевого строительства, введение штрафных санкций в случае задержки сдачи объекта и другие. Но что делать, если застройщик — банкрот? Свои рекомендации дают эксперты «Стройгазеты».
Нурида ИБРАГИМОВА, руководитель департамента контроля качества компании «НЮС Амулекс»:
«Федеральный закон №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предоставляет несколько способов защиты прав дольщика в случае несостоятельности застройщика. Выбор способа защиты зависит от фактических обстоятельств (условий договора долевого участия (ДДУ), степени готовности объекта, перспектив его достройки и пр.).
В рамках процедуры конкурсного производства участник долевого строительства может заявить о включении в реестр требований участников строительства:
— требования о передаче имущества — жилого помещения, машино-места, нежилого помещения площадью до 7 квадратных метров;
— денежных требований в случае расторжения ДДУ, признания его арбитражным судом недействительным или незаключенным, потребовать возмещения убытков (реального ущерба), причиненных нарушением обязательств застройщиком.
Обращаю внимание, что на апартаменты такие требования не распространяются и требовать можно будет только денежные средства. В правовом поле апартаменты не отнесены к жилым помещениям (данный вопрос находится на стадии законопроекта).
Требования о включении в реестр требований участников строительства пострадавшие вправе направить на имя конкурсного управляющего (КУ), назначенного арбитражным судом, в течение 45 дней с момента получения дольщиком уведомления конкурсного управляющего об открытии конкурсного производства (ст. 201.4 127-ФЗ).
В течение 15 рабочих дней с момента получения заявления участника КУ рассматривает заявление, принимает решение о включении требований полностью или в части либо об отказе во включении, о чем уведомляет заявителя. В случае несогласия с отказом КУ или наличия уважительных причин пропуска срока подачи заявления участник строительства может обратиться напрямую в арбитражный суд для защиты нарушенных прав.
Удовлетворение требований о передачи имущества возможно в следующем порядке:
— если дом введен в эксплуатацию и подписан передаточный акт до принятия заявления о признании застройщика банкротом, необходимо обращение в суд с требованием о признании права собственности на объект долевого участия;
— если дом введен в эксплуатацию до или во время процедуры банкротства, но передаточный акт не подписан, то требования дольщика о передаче имущества могут быть удовлетворены через три месяца после закрытия реестра требований кредиторов;
— если дом не достроен, может быть принято решение о достройке дома за счет компенсационного фонда, фонда субъекта РФ, застройщика, приобретшего обязательства и имущество банкрота с передачей объекта участнику по завершении строительства (ст.201.11 127-ФЗ).
Также требования дольщика могут быть удовлетворены путем передачи объекта незавершенного строительства созданному дольщиками жилищно-строительному кооперативу в случае принятия Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства (Фондом дольщиков) решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства.
Однако такая передача не может иметь место, если застройщик использовал при расчетах с дольщиками счет эскроу. В данной ситуации возможны только передача объектов после завершения строительства либо отказ от ДДУ и возврат уплаченных при его заключении денежных средств (ст.201-12.2 127-ФЗ).
Удовлетворение денежных требований возможно в следующем порядке:
— за счет имущества банкрота в ходе процедуры банкротства в порядке очередности, установленной 127-ФЗ: выплаты по денежным требованиям в случае расторжения ДДУ или признания его недействительным или незаключенным отнесены к третьей очереди. Также в третью очередь отнесены требования о возмещении убытков (реального ущерба) участников строительства. Иные денежные требования участников строительства включаются в четвертую очередь наравне с требованиями других кредиторов банкрота;
— за счет средств Фонда дольщиков. Если застройщик осуществлял отчисления в него, то дольщику до окончания конкурсного производства необходимо обратиться в фонд c заявлением о выплате возмещения в размере не менее цены ДДУ жилого помещения, а при приобретении машино-места или нежилого помещения — исключительно равной цене договора. При таких обстоятельствах к фонду переходит право требования к банкроту, а требования дольщика в этой части из реестра исключаются; — за счет выплат страховой компании или банка-поручителя застройщика: альтернативой получению денежных средств от фонда будет обращение в страховую компанию, осуществившую страхование гражданской ответственности застройщика по передаче объекта ДДУ либо к банку-поручителю, обеспечивающему исполнение обязательств застройщика».
Ольга ЗЛОТЯ, управляющий партнер юридической компании LCI Partner:
«Ранее ответственность застройщиков страховали страховые компании. Тогда мы рекомендовали дольщикам для получения страхового возмещения в рамках процедуры банкротства подавать заявление о включении их требований в денежный реестр требований кредиторов. В этом случае дольщики безболезненно взыскивали со страховщика не только стоимость квартиры, но также штрафы и неустойки по закону «О защите прав потребителей».
В рамках дела с обанкротившимся Urban Group и страховой компанией «Проминстрах» часть дольщиков не стали придерживаться данной рекомендации и включали свои требования в неденежный реестр требований. Судебная практика изменилась, и кассационный суд обязал их вернуть ранее полученные страховые выплаты обратно страховщику.
Чтобы повысить прозрачность деятельности застройщиков и уменьшить число обманутых дольщиков, в 2017 году был создан Фонд дольщиков. Наряду с ним были созданы фонды субъектов РФ. В их задачи входят контроль за деятельностью застройщиков, мониторинг их финансового состояния и соблюдения сроков сдачи объектов строительства.
Фонд имеет собственные средства, формирующиеся за счет сделанных застройщиком отчислений из расчета 1,2 % от каждого заключенного договора долевого строительства. На основе этих отчислений создается компенсационный фонд, направленный на обеспечение выплат участникам долевого строительства при банкротстве застройщика.
При наличии веских оснований фонд сам может инициировать процедуру банкротства застройщика совместно с участниками долевого строительства. Для получения выплат участнику долевого строительства необходимо будет включить свои требования в денежный реестр требований кредиторов и подготовить полный комплект документов, запрошенный фондом. В данном случае фонд решает вопрос целесообразности продолжения строительства несданного застройщиком объекта, а также удовлетворения денежных требований участников долевого строительства.
Каким бы прозрачным ни был механизм работы фонда, на наш взгляд, дольщику надежнее на сегодняшний день взаимодействовать с застройщиками посредством использования эскроу-счетов. Эта новая система расчетов введена с 1 июля 2019 года. Схема нацелена на то, чтобы исключить финансовые риски для участников долевого строительства. Застройщик после получения разрешения на строительство открывает специальный расчетный счет в банке. А после заключения договора долевого строительства застройщик, покупатель и банк заключают трехсторонний договор об открытии эскроу-счета. Покупатель вносит на эскроу-счет денежные средства. После завершения застройщиком строительства и сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию банк переводит денежные средства на специальный расчетный счет застройщика. Пополнить эскроу-счет участник долевого строительства может только после регистрации договора долевого строительства в Росреестре. Важно помнить, что эскроу-счета участника долевого строительства и специальный счет застройщика должны быть открыты в одном банке.
В случае, если цена договора не превышает 10 млн рублей и дольщику будет достаточно возврата уплаченной цены договора на счет эскроу, вернуть деньги можно будет сразу после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства. Для этого необходимо в одностороннем порядке отказаться от ДДУ. На основании заявления в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена запись о расторжении договора и погашении записи о регистрации ДДУ. И банк осуществит возврат денежных средств дольщику.
Справочно:
Задуматься о безопасности вложений в будущую недвижимость следует еще на стадии подбора объекта. Перед заключением договора необходимо: проверить застройщика и объект строительства, а именно: финансовое состояние, судебные тяжбы и исполнительные производства, реестр проблемных застройщиков и объектов долевого строительства, проектную и разрешительную документацию на возводимый объект. Все эти данные находятся в открытом доступе; проверить условия договора ДДУ и оплаты. Внесение денежных средств надо проводить посредством счетов эскроу, что гарантирует их возврат при банкротстве застройщика; помнить, что апартаменты — это не жилое помещение, и при банкротстве данное имущество уходит в конкурсную массу.