Ипотечные квартиры всегда в опасности. Как их теряют?
Взяв ипотеку, большинство радостно и безоблачно празднует новоселье. Мало кто думает о том, что квартира-то по факту не совсем «собственная» — она в залоге у банка. И, если что-то пойдёт не так, он имеет кучу возможностей её забрать.
«Ура, мы съехали от родителей! Будем жить по своим правилам в своей собственной квартире!» — ликуют люди, взявшие ипотеку. И хотя все понимают, что теперь долгие годы придётся отдавать банку львиную долю своего заработка, мало кто думает о том, что квартира-то по факту не совсем «собственная» — она в залоге у банка. И, если что-то пойдёт не так, он имеет кучу возможностей её забрать.
«Ура, мы будем жить в своей квартире!» Фото: movenc.com
Конечно, банк не заберёт квартиру на ровном месте, равно как и любой другой человек или компания, у которых в залоге чужое имущество, не могут присвоить его, когда заблагорассудится. Но если залогодатель, то есть человек, который заложил свою собственность, как-то проштрафился и не выполняет обязательств, то залогодержатель может заполучить имущество, чтобы возместить себе убытки — для этого залог и нужен. Он обеспечивает кредитору спокойствие и компенсацию ущерба в случае чего.
«Да здравствует наш суд»
Один из способов завладеть залогом для кредитора — обратиться в суд. Все привыкли, что банк звонит должникам и просит вернуть долг по-хорошему. Однако по закону «обиженный» невыполнением обязательств вовсе не обязан общаться с заёмщиком. В случае с ипотекой кредитор может никак не проявлять своё недовольство. О том, что банк заметил, что платежи не вносятся, и требует залог, безмятежный новосёл может узнать только из внезапно «свалившегося» на его голову иска об обращении взыскания — так юридически называется требование перевести залоговое имущество в собственность залогодержателя.
В кредитном договоре чётко прописано, в каких случаях банк может обратиться в суд, чтобы взыскать заложенное имущество. Банк может не спешить: у него есть три года с момента нарушения договора, чтобы обратиться в суд.
Одного иска мало
То есть, если новосёл не вносит платежи, то банк может обратиться в суд и с требованием уплатить долг, и с требованием получить заложенную недвижимость. Это два разных требования и два разных иска, кредитное учреждение может подать их оба, а может ограничиться одним — на усмотрение банка. Юрист Нелли Гурьянова отмечает:
Банк может пойти в суд и потребовать с заёмщика погасить задолженность, но при этом не требовать обращения взыскания на заложенное имущество. Таким образом, истребование залогового имущества может происходить одновременно с взысканием долга, а может быть заявлено (или не заявлено) отдельно. Оно всегда самостоятельное
Если банк всё-таки «вышел на тропу войны» и требует не только долг, но и залог, то у него есть одно серьёзное ограничение. Общая задолженность заёмщика перед кредитным учреждением должна быть соразмерна стоимости залогового имущества. Только в этом случае кредитор может претендовать на это имущество. То есть нельзя отнять квартиру, которая стоит 3 миллиона рублей, если суммарно человек должен банку менее 50 тысяч.
Получается, что опаснее всего первые годы ипотеки. Если нарушить обязательства в это время, то банк может завладеть недвижимостью, так как долг большой и сопоставим с её ценой. Если же человек платил ипотеку 19 лет, а на последнем 20-ом году начал нарушать обязательства, то банку уже едва ли удастся получить залог, ведь оставшийся долг по сравнению с ценой недвижимости копеечный.
Без суда и следствия
Имеются случаи, когда заполучить залог в собственность залогодержатель может и без суда. Правда, на внесудебную процедуру есть множество ограничений, поэтому в большинстве случаев для ипотеки россиян она неприменима. Нельзя завладеть заложенным имуществом должника в случаях:
- если в ипотеке жилое помещение;
- если владелец заложенного имущества пропал без вести;
- если недвижимость заложена по нескольким договорам ипотеки или нескольким залогодержателям при отсутствии общего соглашения;
- если заложена сельскохозяйственная земля без построек на ней или с постройками, но предоставленная гражданину;
- при ипотеке определенных земель муниципальной или государственной собственности или любой недвижимости в государственной или муниципальной собственности;
- при ипотеке имущества значительной художественной, культурной, исторической ценности для общества.
Однако, чтобы залогодержателю можно было получить залог без суда, нужно, чтобы такая возможность была детально прописана в договоре с залогодателем.
С молотка
Зачем банку квартира — он будет в ней жить? Нет, жильё как таковое банку не нужно, ему нужны деньги, которые он не получил или недополучил от заёмщика. Поэтому конечная цель обращения взыскания — это обычно продажа залога и возмещение убытков за счёт вырученных денег.
Кто и как будет продавать имущество? Идеальный вариант – быстрая продажа с публичных торгов. Этот путь используется, если вопрос решался через суд. Суд в решении определяет начальную продажную стоимость имущества, и специализированная организация проводит торги согласно Гражданскому кодексу. Вырученные деньги идут взыскателю в погашение задолженности заёмщика.
%ТГБ1%
Если же имущество перешло залогодержателю без суда, по соглашению сторон, то его можно продать на открытом аукционе.
Есть и ещё два варианта. Если имущество не удалось продать или залогодержатель не прочь оставить его себе, не выручая за него денег, то так тому и быть: закон не запрещает обходиться без продажи. Также залогодержатель может попытаться самостоятельно продать залог, никого не привлекая.
Не в суд, а к нотариусу
Наконец, последний способ продать залог — нотариальный. Юрист Нелли Гурьянова поясняет, когда его можно использовать:
Если договор залога удостоверен нотариально, то и обращение взыскания может быть произведено без суда, на основании исполнительной надписи нотариуса. Эта процедура проходит с участием судебного пристава исполнителя, но в данном случае он исполняет не решение суда, а указание нотариуса
Пристав изымает имущество в залоге у залогодателя (если оно по договору находится в его пользовании), производит его арест и передает залогодержателю. Если стороны договорятся, то реализовать имущество может и судебный пристав.
В любом случае, процесс перехода собственности на имущество от залогодателя к залогодержателю очень длительный и не всегда успешный. Имущество может быть не востребовано на торгах либо продано по низкой цене — тогда вырученных денег не хватит для погашения задолженности. Кроме того, результаты торгов могут быть оспорены в суде, имущество может существенно измениться в цене, пока его продают, и так далее. Оформляя ипотеку, банки стараются минимизировать риски, тщательно проверяя заёмщиков и их финансовое положение, чтобы не началась волокита. Полезно знать о процедурах и самим заёмщикам, чтобы не нарушать условий договора и не столкнуться со всеми этими проблемами.