На какие квартиры вырос спрос и от чего зависят цены? Мнение эксперта

Что происходит на рынке недвижимости в начале нового года, есть ли просадка по ценам или они наоборот повышаются? Вырастет ли спрос на вторичке и на рынке новостроек? Об этом независимый эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская рассказала в комментарии Myfin.by. Что происходит на рынке жилья в январе? – Прошлый год оказался рекордным по количеству сделок – в Минске их было 16617. Для сравнения, в спокойном 2019-м – 15385. Данных по количеству сделок в начале года у нас пока нет. Есть только предположительные цифры, и они говорят о том, что январь более пассивный, чем был декабрь, в первом месяце нового года меньше сделок. Но в принципе жильем активно интересуются, вброс, что новостройки дорожают, состоялся, и это даже внушило некий оптимизм продавцам, так что цены предложений на вторичном рынке немножко подросли. Пусть и в рамках статистической погрешности. Что происходит в реальных сделках, мы не знаем, поскольку данные озвучивает Национальное кадастровое агентство, и статистика появляется с запозданием. Подрос ли ценник в новостройках? На первичном рынке увеличилась к концу 2021 года доля готовых или почти готовых новостроек. Обычно застройщики стремятся сдавать жилье к новому году и в первых месяцах года, к весне. Коммерческих новостроек на стадии котлована сейчас мало. А чем выше готовность новостройки, тем, обычно, выше цена квадратного метра. Это стандарт поведения для застройщиков. Можно наблюдать один проект в разных степенях готовности. На стадии котлована будет, к примеру, стоимость около 1150-1200 долларов за квадратный метр, а на стадии 4-5 этажа каркаса в одном и том же проекте – уже по 1300 долларов. Это тоже надо учитывать. Почему нельзя сказать, что ценник подрос? Посмотрите на последние предложения от госзастройщиков – метры от 850 до 1150 долларов в эквиваленте предлагаются не в одном проекте. Тут ничего не изменилось, а этих игроков рынка не стоит сбрасывать со счетов. Ну и крупнейший застройщик Минска тоже цены не повысил, и еще долго не сможет себе этого позволить – слишком большие объемы нужно продавать не самым обеспеченным гражданам. Я думаю, что ощущение «дорожает!» исчезнет, когда объявят старты продаж в новых жилых комплексах, где-то к весне. Цена «справедливая» и «несправедливая» Этот вопрос в последнее время волнует людей, когда они видят ценники на квартиры комфорт-класса. Это справедливая цена или нет? Или справедливая цена – та, по которой продается жилье с аукционов? Собственно, в восприятии народа справедливая (подъемная) цена – это около 1000 долларов за 1 кв. метр для панельного жилья, 1150-1250 – для монолитно-каркасного. Но пора, мне кажется, перестать путать личные надежды и «рыночную» справедливость. Если квадратные метры в определенном проекте продаются по 1450 долларов, и их покупают, значит, это рыночная цена для этого проекта. Если желающих не будет – застройщик снизит цену. Тут все просто. Кстати, практически все застройщики, у которых проекты рассчитаны на реализацию до 2026-2027 годов, уже ввели рассрочку – как способ не снижать цену. Будет ли расти количество сделок? Берут ли кредиты? Повторюсь, официальной статистики по сделкам на начало года нет. Пока можно опираться только на личные ощущения. А личные ощущения говорят о том, что со сделками на рынке недвижимости все хорошо. Интерес по-прежнему довольно высокий. И это при том, что спрос практически не поддерживается кредитными деньгами. Кредит под 21% могут позволить себе очень не многие, и занимают у банков люди небольшие суммы. При среднестатистических доходах одолжить у банка больше 10 тыс. долларов в эквиваленте проблематично. И ситуация не улучшится. В перспективе, с ростом ставки рефинансирования, кредиты могут стать еще менее доступными. На какие квартиры больше спрос и какой на них ценовой диапазон? Квартиры с небольшим количеством комнат традиционно пользуются повышенным спросом. В Минске каждая вторая проданная квартира – однокомнатная. То есть спрос сконцентрирован на самом недорогом сегменте. Обычная однокомнатная в хрущевке без ремонта, в старом спальном районе недалеко от метро, стоит около 40-42 тыс. долларов. С ремонтом, в доме, прошедшем капремонт, – 45 тысяч долларов. Однокомнатная в девятиэтажке – на несколько тысяч дороже. Такие квартиры вполне себе хорошо расходятся, их рассматривают как первое жилье те, кто на новостройку не тянет. В новостройках в каркасном доме с черновой отделкой однокомнатная квартира (правда, площадью побольше хрущевки, 40-43-метровая) стоит 52-60 тыс. долларов. И там еще в отделку придется вложить как минимум 7 тысяч долларов до заселения. Что любопытно – на вторичном рынке в каркасном доме, которому до 15 лет, можно купить квартиру с минимальным ремонтом за те же 60 тыс. долларов. Такие объявления регулярно появляются от желающих продать побыстрей.