Ипотека выгодна, если подойти к ней разумно

Турбулентность на рынке недвижимости Петербурга уже стала привычной. А решать квартирный вопрос все равно нужно, и порой безотлагательно. Поэтому мы обратились к экспертам с просьбой дать рекомендации тем, кто раздумывает, стоит ли брать ипотечный кредит сейчас. Наш советчик — Илья Круглов, начальник отдела кредитования ООО «Александр Недвижимость» (компания — участник Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области).

Избавляемся от жадности

Сегодня, во-первых, нужно избавиться от жадности, которая у большинства клиентов формулируется как «в начале я плачу все проценты банку, и только под конец буду выплачивать сумму самого кредита». Для многих этот миф является главным препятствием на пути к более достойным условиям проживания. 

Для скорейшего «выздоровления» требуется ваш график платежей и калькулятор. В каждой строчке графика есть остаток вашей задолженности. Его нужно умножить на ставку по вашему кредиту (получим сумму, которую хочет увидеть от вас банк в год) и поделить на 12 (месяцев). В результате получится приблизительно размер процентов, которые мы платим банку за то, что мы месяц пользовались его деньгами. (Приблизительно, потому что точный расчет суммы осуществляется по гораздо более сложной формуле, но сильно этот показатель от посчитанного нами отличаться не будет.) Теперь сравните получившуюся у вас на калькуляторе сумму и сумму в графике платежей. Все честно.

Любой кредит по сути это аренда денег — какой суммой пользуемся, за такую и платим. На следующий месяц размер процентной составляющей платежа уменьшится, так как остаток задолженности будет меньше. Правда в начале кредита мы очень маленькими суммами гасим тело кредита, поэтому и сложился миф о том, что сперва мы платим проценты. Проценты платим всегда одинаковые, они утверждены в кредитном договоре и изменены быть не могут. Если мы в какой-то месяц погасим половину задолженности банку, то в следующий месяц процентная составляющая, которую мы платим банку, уменьшится вдвое.

Таким образом, как в начале срока кредита, так и через 3 или через 5 лет мы платим процентов банку ровно за ту сумму, которой пользуемся (остаток нашей задолженности). Ни больше ни меньше.

Оцениваем свои возможности

Второе по очереди, но первое по важности — нужно определиться с комфортным размером платежа. Причем платеж по «старой» ипотеке учитывать при этом не следует. Исходя из размера комфортного платежа, мы легко (используя кредитный калькулятор на сайте банка, например) вычислим оптимальную сумму кредита.

Когда будете выставлять срок кредита, рекомендую использовать цифру 15 (лет). Распространено заблуждение о том, что чем больше срок кредита, тем он дороже обходится. Если смотреть на суммы, то да, но, по сути, если брать тот же калькулятор и считать проценты, что мы платим в первый месяц банку, взяв кредит на год, они будут равны процентам по кредиту, взятому на 30 лет. Сроком кредита мы регулируем исключительно ту часть платежа, которой гасим основную задолженность. Взяв кредит на год, мы гасим его быстро (за счет большой суммы платежа), взяв на 30 лет — медленно, так как платеж практически равен процентам за пользование кредитом.

К тому же нужно помнить, что каждый год инфляция «отъедает» в среднем не меньше 10% от вашего платежа по кредиту (то есть каждый год вам на 10% легче обеспечивать платеж), а возможный кризис и следующие за ним увеличенные темпы инфляции позволяют надеяться на то, что ваш долг и вовсе обесценится и вы его закроете так же, как многие наши знакомые в начале 1990-х закрывали ссуды по квартирам двух-трехмесячными зарплатами.

В следующем материале мы расскажем, на что следует обратить внимание, если вы хотите поменять свою ипотечную квартиру на более просторную.