Новые правила финансирования девелоперских проектов сделают сегмент ИЖС более современным и прозрачным

Качество загородной застройки в скором времени должно улучшиться, а сделки с такой недвижимостью – должны стать прозрачнее и понятнее для ипотечных банков, считают эксперты. Этому будут способствовать закон об использовании в комплексном индивидуальном жилищном строительстве системы проектного финансирования и счетов эскроу и другие усилия государства по регулированию частного домостроения.

ИЖС – значительный сегмент жилищного рынка, интерес к которому заметно растет. Сегодня более половины вводящегося в строй жилья приходится на частные дома, и это далеко не предел. Согласно оценкам ДОМ.РФ и ВЦИОМ, около 70% россиян хотели бы жить в собственном доме. Но только 5 млн российских семей готовы осуществить свою мечту в ближайшие три года, а финансовые возможности на это есть у 1,4 млн семей.

Развитие сегмента во многом ограничивает низкое проникновение ипотеки — до недавнего времени ее доля на рынке ИЖС составляла около 1%. Это связано с неготовностью банков кредитовать индивидуальное строительство из-за неликвидности частных домов в качестве предмета залога и высокими рисками.

Однако с принятием закона о проектном финансировании в ИЖС ситуация должна измениться в лучшую сторону. Закон разработан Минстроем при активном участии ДОМ.РФ и вступил в силу 1 марта. Новый механизм финансирования строительства аналогичен тому, что уже действует на рынке многоквартирного домостроения и за прошедшие годы успел зарекомендовать себя.

Согласно новым правилам, застройщики будут пользоваться проектным финансированием от банков, а средства покупателей — храниться на эскроу-счетах и раскрываться только после сдачи индивидуальных домов в эксплуатацию.

Это должно повысить прозрачность сегмента ИЖС и безопасность сделок с недвижимостью, а также улучшить качество загородной застройки, благодаря привлечению в сегмент профессиональных застройщиков и стандартизации.

Как показывает практика многоквартирного домостроения, усиленный государственный и банковский контроль за ходом строительства позволил сделать первичный рынок жилищного строительства более прозрачным и надежным, замечает руководитель отдела правового сопровождения сделок "НДВ Супермаркет Недвижимости" Дмитрий Логинов. Он обращает внимание на тот факт, что активный переход на новые правила начался с середины 2019 года, и с этого времени количество новых банкротств девелоперов стало сокращаться. На этом фоне государство решило распространить правила закона № 214-ФЗ на коттеджное строительство – предполагается, что и здесь введение новой системы положительно повлияет на развитие рынка, объясняет эксперт.

"Нововведение точно положительно повлияет на потребительский спрос, так как по такой схеме финансировать строящийся дом безопаснее для простого обывателя. Эта схема надежнее, чем внесение средств по предварительному договору или договору подряда, по которой загородный рынок работает сейчас", — уверена Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости офиса МИЭЛЬ "Сущевский".

По мнению эксперта "Циан.Аналитики" Виктории Кирюхиной, решение распространить практику проектного финансирования и счетов эскроу на ИЖС приведет к росту спроса в сегменте, прежде всего со стороны покупателей, которые получают большие гарантии по срокам, по возврату средств, по обязательствам девелоперов в части инфраструктуры.

"Ее низкая обеспеченность часто была причиной отказа от покупки собственного дома, особенно если речь идет о клиентах с детьми. Проблемы были и с инженерией. Теперь же в проекте будет принимать участие банк, который не станет рассматривать проект при несоответствии коттеджного поселка, к примеру, правилам по обеспечению инфраструктурой, в том числе инженерной", — объясняет эксперт.

Действительно, в новый механизм входит и обязанность застройщика ИЖС обеспечение инфраструктурой, а также передача построенных домов только при условии их подключения к инженерным коммуникациям.

"Помимо очевидных плюсов, связанных с увеличением надежности инвестиций, новый закон также регламентирует правила определения статуса общего имущества коттеджного поселка (дороги, детские площадки, коммуникации и прочее). Данные объекты теперь будут считаться общей собственностью владельцев коттеджей", — добавляет Дмитрий Логинов.

По мнению основателя юридической группы "Союз" Ирины Гуковой, на фоне введения поправок ликвидность малоэтажной застройки дополнительно возрастет, что также привлечет в сегмент больше девелоперов.

"Низкий интерес застройщиков скорее связан с бо́льшими сложностями на стадии привлечения дольщиков. Иными словами, застройщику проще возвести один многоквартирный дом, чем небольшой коттеджный поселок, при том что прибыль от этих двух объектов будет сопоставимой. Поэтому повышение ликвидности малоэтажной застройки вполне способно увеличить интерес крупных девелоперов к таким проектам", — полагает юрист.

Стандартизация и типовые проекты

Чтобы устранить барьеры на пути развития рынка ИЖС, также осуществляется стандартизация проектов – формирование общедоступного реестра типовых моделей домов. Это должно помочь изменить характер строительства частных домов со стихийного на цивилизованный.

Сегодня примерно 70% объектов ИЖС в стране возводится хозяйственным способом, что на практике, как правило, подразумевает использование некачественных материалов и часто несоблюдение элементарных правил строительства. В итоге в стране появляются неорганизованные поселки с некачественными домами без необходимой инфраструктуры. Отсутствие стандартизации и, как следствие, качественной застройки приводит к тому, что банки не могут внятно оценить ликвидность таких объектов в качестве залога.

Однако создание базы типовой документации для строительства индивидуальных и малоэтажных домов совместно с приходом на рынок аккредитованных застройщиков создадут благоприятные условия для банков. Так кредитные организации начнут охотнее принимать такие объекты в качестве залога по ипотечному кредиту.

Кроме того, обращение к типовым проектам позволит гражданам сэкономить на подготовке проектной документации.

К тому же средства на счетах эскроу застрахованы в рамках закона о страховании вкладов в АСВ в размере до 10 млн рублей, и их сохранность гарантирована даже в случае недостроя или банкротства застройщика или банка.

Развитие ипотеки в ИЖС

В последнее время анки, следуя за растущим спросом, начали активнее предлагать ипотеку на строительство частных домов. О том, что рынок ИЖС обладает огромным потенциалом, говорит и Виктория Кирюхина. По ее данным, в 2021 году в России населением было построено больше объектов индивидуального жилищного строительства, чем девелоперами – 53%. Кроме того, в 2021 году на сегмент ИЖС были распространены льготные ипотечные госпрограммы — "Семейная ипотека" и "Льготная ипотека". Это существенно расширило возможности в данной сфере. С учетом внедрения счетов эскроу и проектного финансирования спрос на льготные кредиты должен только расти.

"Банки при наличии официального ДДУ перестанут считать загородный рынок столь рискованным – именно по этой причине многие отказывались кредитовать такую недвижимость. С эскроу ситуация однозначно улучшится. Это большие объемы рынка, с которыми интересно работать как девелоперам, так и кредиторам", — уверена эксперт "Циан.Аналитики".

Лидер ипотечного кредитования в сегменте ИЖС сейчас— Сбербанк, на втором месте — Банк ДОМ.РФ, на третьем — Россельхозбанк, а четвертое и пятое места по выдаче ипотечных кредитов на строительство дома занимают Московский индустриальный банк и Российский национальный коммерческий банк соответственно.

Пока что ИЖС кредитует не так много банков. Банк ДОМ.РФ развивает это направление с 2020 года. Сейчас ипотеку на ИЖС в этом банке можно оформить в рамках "Семейной ипотеки" (ставка от 4,4%), "Льготной ипотеки" (от 5,55%), "Дальневосточной ипотеки" (от 0,01%), а также по классической программе ИЖС (от 13,6%). В Сбербанке ипотеку на строительство индивидуального дома можно оформить по базовой программе (от 19,3%), семьям с детьми по льготной программе (от 4,7%), а также по программам "Дальневосточная ипотека" (от 1,3%) и "Дальневосточный гектар" (от 1%). В Росбанке по классическому ИЖС можно оформить ипотеку под 20,7%. Семейную ипотеку на строительство дома можно оформить также в Кредит Урал Банке (от 5%), Форабанке (от 4,6%) и в НС Банке (от 4,4%).