Как распределяются права и обязанности совладельцев квартиры в Латвии?

«Умер владелец квартиры, у него несколько наследников, и им принадлежат доли этой квартиры. Как распределяются права и обязанности совладельцев квартиры?

 

Например, в каком соотношении совладельцы несут расходы, связанные с эксплуатацией квартиры? Существует ли какой-то регламентирующий акт на этот счет? Если допускается соглашение сторон, как оно в идеале должно быть оформлено? Имеет ли право кто-то из владельцев свою долю продать, подарить без согласия остальных совладельцев, или с ними это должно быть согласовано?»

Денис Горба, юрист Латвийского комитета по правам человека:

! Если у квартиры имеется несколько совладельцев, которым принадлежат доли в разных пропорциях, то, очевидно, право собственности каждого из них должно быть занесено в Земельную книгу: кому сколько идеальных долей принадлежит. Пропорционально этому у них распределяются и права, и обязанности.

Если речь идет о расходах, связанных с эксплуатацией квартиры, то управляющая домом компания в любом случае выставляет один счет, который присылается по адресу местонахождения квартиры. Кто конкретно этот счет оплачивает, неважно, главное, чтобы счет был в принципе оплачен.

Отдельная тема – как распределяется сумма оплаты между совладельцами. Если они предварительно не договорились, то, по закону, оплачивать расходы, связанные с квартирой (налог, обслуживание), они обязаны пропорционально принадлежащим им долям. Если кто-то из совладельцев уклоняется от оплаты той части расходов, которую он должен погашать как собственник, остальные совладельцы имеют право обратиться с иском в суд и потребовать, чтобы он погасил свою часть расходов.

В моей практике была ситуация, когда пенсионер – совладелец квартиры оказался вынужден оплачивать все расходы по квартире, которая принадлежала ему и его совершеннолетней дочери, поскольку дочь не вносила свою долю. В итоге он был вынужден подать в суд, предоставив в качестве доказательства счета, которые он оплачивал в одиночку. Поскольку женщине, как и ее отцу, принадлежала ? идеальных долей квартиры, суд, рассмотрев иск, обязал ее вернуть отцу 50% от общей суммы, которую он в течение нескольких лет вносил в одиночку, оплачивая расходы на квартиру.

Другой важный момент: Гражданский закон предусматривает возможность прекращения совместной собственности. Это означает, что если кто-то из совладельцев не вносит свою долю, то другой/другие совладельцы могут просить суд обязать совладельца-неплательщика либо выплатить определенную сумму задолженности, либо продать его долю по кадастровой или рыночной стоимости и таким образом прекратить его право собственности на идеальную долю конкретной недвижимости.

Бывают и такие споры: оба совладельца претендуют на полное владение недвижимостью, и никто из них не желает уступать свою долю. В этом случае суд может принять «Соломоново решение»: выставить недвижимость на аукцион, продать и вырученные деньги поделить между двумя совладельцами – уже бывшими.

Еще один нюанс: квартира принадлежит нескольких лицам, но реально там живет только один человек (или семья). В этом случае все коммунальные платежи обязан вносить тот, кто там живет, задекларирован и реально пользуется услугами, поскольку владеть недвижимостью и жить/потреблять услуги – это разные вещи.

И, наконец, продажа доли собственности. Фактически это то же прекращение права владения совместной собственностью. Принцип «одна недвижимость – один хозяин» никто не отменял, соответственно, другие совладельцы имеют так называемое «право первой руки». Иными словами, совладелец, желающий продать свою долю, обязан в первую очередь предложить ее другим совладельцам, и только в случае их официального (!) отказа он может продать свою долю кому-то другому.