Как обезопасить себя и не потерять деньги при покупке недвижимости?

Ответы на эти вопросы дали эксперты Омской кадастровой палаты.

Проверка недвижимости перед покупкой – важнейший этап предстоящей сделки. Решение о покупке можно принимать только после изучения полной и достоверной информации об объекте и его владельце, зафиксированной в Едином государственном реестре недвижимости.

В выписке из ЕГРН содержатся актуальные сведения об объекте и его правообладателе. Перед заключением договора этот документ позволяет:

• удостовериться, что заявленные продавцом характеристики объекта соответствуют официальным;
• получить дополнительные сведения, о которых продавец мог не упомянуть (например, информацию о залоге или аресте недвижимости);
• убедиться в том, что продавец и владелец – одно лицо. Это важно, поскольку посреднические схемы по умолчанию сопровождаются дополнительными рисками, а схемы с продажей недвижимости по доверенности часто выбирают мошенники.

Продавец может сам предоставить покупателю выписку из ЕГРН в качестве правоподтверждающего документа, и это будет правильно. Если продавец прислал выписку в виде электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью, то проверить корректность такой подписи можно при помощи сервиса «Проверка электронного документа»: это должна быть подпись органа регистрации прав. Для удобства электронную выписку можно распечатать.

Вне зависимости от того, предъявлял продавец сведения из ЕГРН или нет, покупатель может заказать выписку сам. По запросам третьих лиц выдаются только общедоступные сведения. Для получения сведений об объекте, нужно запросить выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах либо об объекте недвижимости (содержит более расширенную информацию). Благодаря этим выпискам можно узнать информацию об объекте и его правообладателе, которая может быть необходима для принятия окончательного решения о покупке.

С помощью выписки из ЕГРН можно выяснить вид разрешенного использования и категорию земель, проводилось ли межевание участка, наличие обременений (ипотека, аренда, арест за неуплату долгов), а также можно узнать,  проводилась ли перепланировка в квартире или доме, который рассматривается к покупке.

Сведения в ЕГРН постоянно обновляются, поэтому запрашивать выписку лучше ближе к дате заключения сделки: выписка содержит информацию, актуальную на дату ее выдачи. И если данные об объекте или владельце к этому моменту изменились, например, на недвижимость был наложен арест или права собственности отошли другому лицу, покупатель непременно узнает об этом.

Перед покупкой недвижимости стоит насторожиться, если:

• квартира (дом) продается по доверенности;
• продавец не предоставил оригиналы документов, а только дубликаты, которые  могут быть поддельными;
• продавец постоянно торопит с подписанием бумаг, мешает обстоятельно проверить сам объект недвижимости, документы и хочет совершить сделку как можно быстрее.

Одним из распространенных приемов обмана является продажа квартиры по доверенности. Между тем продавать недвижимость может только сам правообладатель. Если продавец действует по доверенности – нужно проверить ее у нотариуса. Но лучше обойтись без посредников, поскольку сделки с участием третьих лиц несут с собой дополнительные риски. Ведь доверенность можно отозвать в любой момент, и в этом случае передача денег доверителю, фамилия которого фигурирует в документах, уже ни к чему не обязывает самого владельца объекта недвижимости.

Сверьте полученные от продавца данные о владельце недвижимости со сведениями о правообладателе в ЕГРН. Если продавец выступает в роли посредника, обязательно свяжитесь с правообладателем лично, чтобы удостовериться в том, что он осведомлен о продаже его собственности, а также чтобы обсудить детали сделки.

Если владелец недвижимости состоит в браке, попросите у него заверенное нотариусом согласие супруги или супруга. В случае если правообладатель состоит в разводе менее трех лет, выясните, не осталось ли право собственности на недвижимость закрепленным за его бывшей женой или мужем.

При покупке квартиры или жилого дома полезным будет заказать выписку о переходе прав. Если за короткий промежуток времени у объекта недвижимости сменилось несколько собственников – это должно насторожить. Это может быть обусловлено множеством «неприятных» факторов, таких как: проблемы с документами, права на квартиру оспаривает третье лицо, «неприятные» соседи и так далее. Также следует отметить, что данной схемой часто пользуются мошенники, чтобы скрыть следы первоначальной незаконной сделки.

Необязательными для заключения договора купли-продажи недвижимости являются справки о дееспособности участников сделки. Тем не менее, такая справка означает, что продавец в состоянии самостоятельно реализовывать свое право в отношении недвижимости и нести ответственность за свои действия. Сделка, заключенная с недееспособным гражданином, считается недействительной. Если продавцу нечего скрывать, он согласится предъявить вам справку о дееспособности, и, возможно, в ответ попросит такой же документ у вас. Категорический отказ в подобной просьбе должен насторожить.

Эксперты Кадастровой палаты по Омской области  рекомендуют использовать бесплатные сервисы Росреестра: «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и Кадастровой палаты: «Публичная кадастровая карта». С их помощью можно узнать кадастровый номер объекта недвижимости, площадь, вид зарегистрированного права, дату и номер регистрации права, а также наличие (отсутствие) ограничений. Данные сервисы работают в режиме online, не требуют регистрации и предоставляют информацию любому заинтересованному лицу на безвозмездной основе.

Не стоит торопиться отдавать задаток за недвижимость. Перед проведением сделки купли-продажи лучше сначала заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, в которой содержится наиболее полная (расширенная) информация об ограничениях, обременениях и о правообладателях. В этой выписке указаны зарегистрированные ограничения прав: ипотека, арест, запрет, правопритязания, договоры участия в долевом строительстве, а также заявленные в судебном порядке права требования, возражения в отношении зарегистрированного права, информация о наличии решения об изъятии объекта для государственных и муниципальных нужд и другое.

Если интересующий объект понравился и обстоятельства складываются так, что вам необходимо вносить задаток здесь и сейчас, дополнительно обезопасить себя можно, воспользовавшись электронным сервисом предоставления сведений из ЕГРН и получить выписки быстро, не покидая квартиру (дом), который хотите приобрести. Стоимость выписок, полученных в электронном виде с помощью этого сервиса, кратно ниже суммы задатка который, как правило, вносится, а данные выписки имеют такую же юридическую силу что и выписки на бумажном носителе, полученные, к примеру, в МФЦ.

Отдельно следует отметить продажу объектов с пометкой срочно и по цене ниже средне рыночной. В самом этом факте нет ничего криминального, однако данную схему больше всего любят мошенники и простые люди, которые желают избавиться от «проблемной» недвижимости.

Следует понимать, что причины, по которым объект недвижимости продается срочно, должны быть обоснованными для потенциального покупателя, ведь срочность предполагает определенную скидку. А сознательно идти на то, чтобы получить при продаже денег меньше, чем рыночная стоимость квартиры, без уважительной причины владелец недвижимости не станет (если только он заведомо не планирует обман покупателя).

При покупке участков в садоводстве, распространен сценарий, когда вместо правоустанавливающих документов покупателю предъявляется книжка садовода. Сразу откажитесь от участия в такой сделке: членство в садоводческом товариществе не подтверждает права собственности. Даже переписав книжку на себя, вы все равно не сможете стать законным владельцем приобретенной недвижимости.

Проверка недвижимости с помощью выписки из ЕГРН позволяет обезопасить себя перед заключением сделки, а также защитить свои права после покупки, в случае если после подписания договора бывший правообладатель заявит о том, что сделка незаконна, и потребует вернуть ему недвижимость. Согласно законодательству, если при заключении сделки покупатель недвижимости полагался на данные ЕГРН, он считается добросовестным. Такой статус гарантирует защиту интересов покупателя, только если в суде не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии права у продавца недвижимости на отчуждение имущества. Добросовестный покупатель, лишившийся жилья, также может потребовать компенсацию за счет государства, если по независящим от него причинам выплаты со стороны лица, причинившего ему ущерб, произведены частично или не производились в течение шести месяцев со дня принятия судебного решения о взыскании.

По вопросам предоставления сведений из ЕГРН или работе электронных сервисов, можно получить консультацию по телефону единой справочной службы ведомства: 8-800-100-34-34.