Жилой фронт: почему апартаменты не признают квартирами

Председатель комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан Галина Хованская назвала законопроект об апартаментах, который внесли в нижнюю палату парламента более года назад, мошенничеством. Споры вокруг документа продолжаются, при этом бизнес настаивает на необходимости его принятия, чтобы появилась определенность на рынке. Однако когда это произойдет, не могут сказать даже участники рабочей группы Госдумы. Почему — разбирались «Известия».

За что Хованская раскритиковала законопроект

— Я сделаю всё, чтобы этот законопроект не приняли, — заявила в интервью «Парламентской газете» Галина Хованская. — Это в чистом виде мошенничество. Это обход всех процедур согласования. Потому что требования к строительству дома жилого многоквартирного — они достаточно серьезные. Их надо согласовать. А таким образом обходится это согласование, за счет чего падает цена.

Она подчеркивает, что именно на этот «крючок» попадаются покупатели апартаментов, потом обнаруживая, что плата за это нежилое помещение очень высока: нет ни льгот, ни адресных субсидий, а тарифы рассчитаны не для населения.

— Мне говорят: а вы не боитесь, что они как дольщики выйдут на митинги? — продолжает Хованская. — Но я говорю: у дольщиков забрали деньги и не дали ничего взамен. А у владельцев апартаментов есть объект нежилого фонда в хорошем районе — в центре Москвы, например, пусть продадут его и купят себе жилое помещение.

По ее словам, апартаменты имеют право на существование как офис или гостиничный номер, но не как жилое помещение.

Столь безапелляционно глава комиссии отозвалась о законопроекте, внесенном в Госдуму в апреле 2021 года. Он очень долго проходил согласование, получил положительный отзыв от правительства при условии учета 10 замечаний. Его внесли на рассмотрение Госдумой, но первое чтение документ так и не прошел.

В самом законопроекте предлагается ввести понятие «многофункциональные здания», то есть здания, состоящие из нежилых и жилых помещений, расположенные вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне. Предлагается предусмотреть отдельные критерии для расположения таких зданий и требования к расположению жилых и нежилых помещений внутри них. Зампред комиссии Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева пояснила «Известиям», что законопроект касался апартаментов, которые только будут построены. Она напомнила, что разобраться в статусе апартаментов и многофункциональных зданий поручил президент Владимир Путин.

Когда примут законопроект

— Документ одобрен комитетом, но не принят пока думой даже в первом чтении, — сказала она. — Законопроект не касается уже построенных многофункциональных зданий, но даже в этом виде он вызвал серьезные разногласия между региональными и федеральными властями.

Суть разногласий, по ее словам, в том, что федеральные власти хотят в отдельных случаях разрешать признавать апартаменты жилыми, а регионы опасаются, что это возложит на них дополнительную нагрузку по обеспечению социальной инфраструктуры.

— Я нахожусь в рабочей группе, но пока не могу сказать, в каком состоянии сейчас находится законопроект, — сказала Разворотнева. — Его рассмотрение отложено, как скоро он будет принят, я не могу сказать.

При этом, подчеркнула она, если речь зайдет о регулировании статуса уже построенных многофункциональных зданий с апартаментами, это вызовет еще более ожесточенные споры.

Председатель комиссии Общественной палаты по ЖКХ, строительству и дорогам Галина Дзюба полагает, что законопроект всё же могут принять в этом году, так как у него есть активные сторонники.

— В пример приводится необходимость для IT-специалистов, — рассказала она «Известиям». — Они глубоко погружены в свой рабочий мир, и они не обременяют себя бытовыми вопросами. Для этого как раз подходят апартаменты, где в одном здании находятся все необходимые организации для обеспечения их жизни и деятельности — прачечные, химчистка, организации общественного питания и другие.

При этом она соглашается с Галиной Хованской, отмечая, что это «не жилье, а ближе к гостиничному бизнесу».

— Если говорить о нем как о жилье, тогда необходимо дорабатывать законопроект в части снятии рисков и выполнения соответствующих требований к жилым помещениям, — говорит Дзюба. — Можно определить их как особый вид жилых помещений, при покупке которых приобретатель понимает, что, покупая более дешевое жилье, он в будущем несет другие расходы по его содержанию и налогообложению и не имеет прав на льготы и субсидии, как в МКД.

В аппарате вице-премьера Марата Хуснуллина предпочли пока воздержаться от комментариев по теме законопроекта, Минстрой не ответил на запрос «Известий».

Почему проблему апартаментов надо решать срочно

Председатель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александр Моор подчеркивает, что тема апартаментов очень остра, так как их становится всё больше и больше.

— По нашим данным, прирост апартаментов допандемийный и пандемийный — не менее 30% ежегодно, — рассказал он «Известиям». — Объем строительства увеличивается, а правовой статус не определен.

Он указывает, что люди покупают апартаменты, а застройщики нередко при этом используют не совсем законные схемы, называя их жилыми, чтобы быстрее продать.

— Копится масса претензий, и если этот вопрос не решить, масса дойдет до критической, — говорит Моор. — Тогда проблему придется решать очень оперативно. Не может в правовом государстве висеть тема без решения, но сейчас именно так и происходит.

Адвокат Евгения Квартальнова отмечает, что покупатели такой недвижимости сталкиваются с целым рядом проблем. Во-первых, говорит она, пока апартаменты не защищены законом о долевом строительстве — и им не гарантируется выплата компенсации в случае банкротства застройщика. Во-вторых, застройщик не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами и другими объектами социальной инфраструктуры. В-третьих, на апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, страдает шумоизоляция и освещение. В-четвертых, там нельзя оформить постоянную регистрацию. В-пятых, в законах апартаменты приравниваются к коммерческой недвижимости, а значит к ним применяются повышенные ставки коммунальных тарифов и налогов.

Светлана Разворотнева указывает, что чем дольше такой законопроект не принимается, чем дольше не определяется статус апартаментов, тем больше будет людей, введенных в заблуждение.

Эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина, однако, полагает, что покупатели сейчас могут объективно оценить все нюансы владения и приобретения апартаментов, тем более что в Москве они активно строятся уже почти 10 лет, с 2013 года. Кирюхина указывает, что сейчас на апартаменты, по данным компании, приходится минимальная доля сделок — на уровне 7–8% в Москве. Доля такого формата еще снижается, так как на апартаменты не распространяется льготная ипотека.

— Однако решение вопросов с апартаментами требуется как минимум по той причине, что такие комплексы продолжают выходить на рынок недвижимости, — рассказала она «Известиям». — Например, с начала года в продажу вышло 40 апартаментных корпусов — на 10 больше, чем за аналогичный период прошлого года. Предложение на рынке есть, более того, такие объекты дешевле квартир в той же локации за счет иного правового статуса.

Кирюхина указывает, что далеко не все апартаменты можно перевести в статус жилья, хотя примеры такие есть в новых комплексах, которые почти не отличаются от обычных ЖК. Гораздо больше проблем с проектами редевелопмента, когда застройщик не сносит старое здание, а реконструирует дореволюционные строения, старые гостиницы, предприятия.

Вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов считает, что нельзя назвать этот законодательный пробел очень серьезным, так как текущая ситуация может быть даже выгодна для частных инвесторов и компаний. Однако для владельцев апартаментов, которые уже давно приобрели такую недвижимость, вопрос остается крайне актуальным.

Чего ждет от законопроекта бизнес

Управляющий партнер BKMP legal Павел Булгаков замечает, что для бизнеса в первую очередь важна ясность в этом вопросе, взвешенная всесторонняя и глубокая проработка особенностей этого сегмента.

— Востребованность апартаментов на рынке обусловлена целым рядом объективных факторов, отнюдь не ограничивающихся чуть более привлекательной ценой, — говорит он. — В одном случае это специфика градостроительного планирования и устройства (например, отсутствие территорий для жилой застройки в ЦАО), в другом — уникальность кластера (например, апартаменты в Сити или реконструированные мануфактуры, цена таких объектов — явно не самая привлекательная их сторона).

Однако, подчеркивает он, важнее избежать нормативных ошибок, которые могут вызвать серьезные катаклизмы на рынке.

— С одной стороны, необходимость в принятии этого законопроекта назревала многие годы и, по всей видимости, сейчас уже достигла критической точки, а с другой стороны, принятие поспешного непроработанного нормативного акта может серьезно ударить по интересам граждан, застройщиков и как следствие по рынку в целом, — говорит он.

Проректор НИУ МГСУ, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков замечает, что девелоперы уже очень давно ждут принятия соответствующих поправок в статусе апартаментов, которые позволят повысить их ликвидность и стоимость. При этом он полагает, что представителям строительного бизнеса как раз выгодно принятие законопроекта в нынешней редакции, без каких-либо ограничений или дополнительной конкретизации.

Партнер юридической фирмы LANDMARK Евгений Митин указывает, что беспокоит в этой ситуации тот факт, что в этой версии законопроекта речь идет только о вновь создаваемых многофункциональных зданиях, что исключает возможность распространения режима жилых помещений на соответствующие характеристикам в уже построенных.

— Таким образом, законопроект полностью исключает примерно 7 млн уже построенных апартаментов, что не верно, — говорит он. — Урегулирование статуса апартаментов только в отношении новых объектов в перспективе приведет к попыткам применить это и в отношении уже построенных объектов.

Моор полагает, что принятие законопроекта упорядочит рынок недвижимости. В ВЦНСП предлагают называть уже построенные апартаменты «жильем второй категории» — грубо говоря, оно может не соответствовать критериям жилого помещения, но в нем можно прописаться. При этом в дальнейшем предлагают разрешить строительство апартаментов только в курортных зонах.

Сопредседатель комитета по строительству «Деловой России», учредитель ООО «ИМКА-Медиа» Михаил Викторов, однако, говорит, что бизнес положительно относится к возможному принятию законопроекта. И объясняет, почему строить апартаменты можно и дальше.

— Есть достаточно большая категория людей в Москве, Питере, Сочи и других крупных городах, которую в меньшей степени интересует городской социальный пакет, а больше интересует удобство и комфорт, — пояснил он «Известиям». — Во многих апарт-комплексах жильцы могут заказать питание, обслуживание, починку одежды, глажку. То есть фактически это как отель, но только номер принадлежит проживающему на постоянной основе. И это удобно, это уже сложившаяся практика.

По его словам, таким клиентам нужно дать возможность выбирать комфортный вариант. А для других всегда будет вариант жилья со школами, садиками и прочим.

— Если грамотно разделить и не допустить конфликтность категорий проживающих (желательно, чтобы в целом дом был однородный по составу), то рынок получит дополнительную возможность строить, удовлетворять спрос, что тоже пойдет в общий зачет объема строительства жилья, — уверен он.

Михаил Викторов замечает, что тезисы Хованской важны, эту проблематику надо обязательно учитывать, особенно в ситуациях, когда в одном подъезде находятся помещения разного функционала.

— Яркий пример, кстати, Москва-Сити, где есть апартаменты и ресторан, — говорит он. — На площадке перед лифтами собираются и те, кто там живет, и те, кто посещает ресторан. Естественно, это вызывает взаимное раздражение. Однозначно надо интересы проживающих разделять и защищать. Но не урегулировать проблему апартаментов нельзя.

Он подчеркивает, что это уже существенный сегмент, который активно строится. И важно не только определить правила для будущего строительства, но обязательно урегулировать статус, функционал, налоговый режим, коммуналку для уже существующих площадей. Нельзя бросить то, что уже построено, «висеть в воздухе».

Евгений Митин указывает, что еще в 2018 году был подготовлен законопроект, позволяющий регистрацию в апартаментах, но дальше проекта дело не пошло.

— Если вопрос невозможности регистрации в нежилом помещении, которое используется для постоянного проживания, важен, то он должен был быть закрыт еще вчера, — считает Митин. — Отсутствие законодательного регулирования данного вопроса и тем более понимания, к каким апартаментам его применять — к уже построенным или только ко вновь возводимым, в настоящее время главное препятствие для его принятия.

Что будет с ценой апартаментов

Доцент Финансового университета при правительстве РФ, кандидат экономических наук Петр Щербаченко считает, что в случае принятия законопроекта цены на апартаменты вырастут на 15–20%. Виктория Кирюхина из «Циан.Аналитики» указывает, что пока апартаменты обходятся дешевле, чем квартиры сопоставимой площади, поэтому и спрос на такой вид недвижимости сохраняется.

— В случае, если апартаменты будут приравнены к жилью, ценовая разница между квартирами и апартаментами сократится, а она сохраняется на уровне 10–15% даже после ввода в эксплуатацию, — говорит она. — В целом по рынку динамика цен предложения на рынке апартаментов согласуется с динамикой в сегменте квартир.

Евгения Квартальнова полагает, что определение статуса апартаментов как «жилые» повлечет их удорожание до 20%. Если будет выбран иной статус — между жилым и нежилым, тогда, по ее мнению, цена возрастет всего лишь на 3–5%. Кирилл Кулаков ожидает роста цен на апартаменты, у которых можно будет поменять статус, и сокращение разницы между их стоимостью и ценой аналогичных квартир.

Евгений Митин указывает на то, что в случае применения нового закона только в отношении новых зданий к уже возведенным пропадет интерес на рынке. А Павел Булгаков замечает, что законопроект призван улучшить положение собственников апартаментов, что «в любом случае позволяет с оптимизмом смотреть на эффект, который он окажет на рынок».

— Однако негативная риторика и возможные недоработки законопроекта могут иметь непредсказуемый характер, — полагает он. — Надеемся, что готовящийся нормативный акт в итоге будет распространяться в равной степени на здания, построенные как после, так и до его принятия. В противном случае законодательный пробел попросту не будет устранен, в юридическом смысле такой подход представляется совершенно необоснованным и некорректным, в каком-то смысле даже дискриминационным.

Он замечает, что в законопроекте очень важно учитывать данные о совершенно разных категориях апартаментов, которые по качеству и жилищно-бытовым характеристикам нередко существенно превосходят традиционные жилые объекты, в том числе новостройки.

Партнер адвокатского бюро Nordic Star Арина Довженко замечает, что нежилая недвижимость, которую сегодня называют единым термином «апартаменты», на самом деле включает разные типы помещений. Во-первых, это «псевдожилье», то есть нежилые объекты, которые фактически используются для проживания. При их строительстве не соблюдаются нормы для жилья. Во-вторых, это «сервисные апартаменты», которые используются как гостиницы и зачастую управляются отельными операторами.

— Очевидно, что правовое регулирование этих двух видов апартаментов должно принципиально различаться, но сегодня оно не только не различается, но отсутствует в принципе, — сказала она «Известиям». — Решение проблемы давно назрело. Оно необходимо и девелоперам, и профессиональным управляющим, и покупателям такой недвижимости.

Она замечает, что пока все законодательные инициативы фокусируются на первом типе апартаментов и стремятся защитить граждан, их приобретающих, забывая о существовании второго типа. Законопроект, который обсуждается сейчас, говорит Довженко, не разграничивает виды апартаментов, поэтому нуждается в масштабной доработке.