Выгоды vs риски: актуальность инвестиций в квадратные метры за границей

Виталий РУСАКОВ, риелтор-эксперт по недвижимости:

Во времена экономической и политической нестабильности не только бизнесмены и предприниматели ищут пути спасения своих капиталов. Обычные граждане, стараясь сохранить накопления, одним из первых вариантов выбирают недвижимость как надежное вложение денег. Для россиян эта проблема сейчас более чем актуальная: отечественный рынок недвижимости на сегодня фактически исчерпал весь потенциал роста. Только за апрель и май 2022 года, по данным аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», цены на ликвидное жилье в Москве (центре притяжения инвесторов в жилье со всей страны и из республик бывшего СССР) снизились более чем на 10%. Что уж говорить о регионах, где рынок первичной застройки (девелоперских проектов) рухнул в среднем на 60-80%.

Россияне, у которых пока еще есть средства, стали активно искать альтернативные (и прибыльные) варианты их вложения в заграничную собственность. Каковы плюсы инвестирования в недвижимость за рубежом? Как определить приоритеты? Какие выгоды можно реально получить?

В чем прелесть?

Среди очевидных положительных факторов вложения денег в зарубежную жилую недвижимость (дома, виллы, квартиры в кондоминиумах, земельные участки и даже отдельные острова) следует особо выделить следующие.

Рост рыночной стоимости. Это самый действенный из всех имеющихся аргументов, привлекающий инвесторов на зарубежный рынок недвижимости. Однако здесь не все так однозначно: во многом доходность зависит не только от конкретной страны, но и от конкретной локации. Например, апартаменты или дома в Германии, Соединенном Королевстве, Нидерландах или даже в Испании вряд ли обладают значительным потенциалом роста стоимости: в лучшем случае цена прибавит за год 1-1,5%, да и то только за счет инфляционных колебаний европейской валюты. Более удачный пример приобретения инвестиционного жилья — Турция, где только за I квартал текущего года стоимость квартир выросла в среднем на 30%, а в таких городах, как Анталья, чуть ли не вдвое. Но это скорее исключение, чем правило, для стран развитого мира, где в основном рост стоимости жилья напрямую связан с процентной ставкой по ипотеке, редко превышающей несколько процентов (не более 2-5% годовых).

Возможность получения рентного дохода в твердой валюте. Это второй из мотивов, заставляющий россиян покупать квартиры и дома за границей. Получать рентный доход от сдаваемого в аренду жилья в евро или долларах — мечта каждого российского «лендлорда». Высокий рост ставок на аренду жилья этой весной наблюдался в Грузии, Армении, Турции (например, в Бодруме, Стамбуле или Измире стоимость аренды небольшой квартиры (типа студии) выросла до 1,5-2 тыс. евро, хотя несколькими месяцами ранее студию (до 20 «квадратов») снять можно было всего за 300-350 евро).

Можно ожидать, что в большинстве стран Европы и Азии, особенно в популярных туристических локациях, арендная доходность жилья будет выше 5-6% в год.

Получение визовых преференций. В некоторых странах покупка жилья на определенную сумму почти автоматически предполагает существенные визовые послабления, включая получение по ускоренной схеме вида на жительство и даже гражданства. В числе самых популярных в этом отношении у граждан РФ — Республика Кипр. По местному иммиграционному законодательству покупка недвижимости на сумму более 2 млн евро дает право на получение гражданства в течение трех месяцев инвестору и членам его семьи. При этом кипрский паспорт гарантирует фактически безвизовые поездки в две трети стран мира. Сейчас, надо признать, для обладателей российских паспортов эта программа работает с большим трудом, но это временные проблемы.

В странах Азии подход к покупке жилья иностранцами более либеральный, но есть и свои нюансы. Так, в Таиланде, Индонезии (остров Бали) покупка жилья не дает права на гражданство. Единственный вариант — возможность получить долгосрочную визу резидента с правом многократного продления. Но этот вариант не исключает, что в случае чего (аннулирования визы или изменения миграционных правил) можно сразу лишиться доступа к своим владениям, как это было в период пандемии.

Другие преимущества владения зарубежной недвижимостью: более высокие стандарты строительства жилых объектов, гибкость рынка недвижимости (отсутствие строительных монополий), доступная страховая защита объектов, гарантии прав частной собственности.

Чего опасаться?

Несмотря на то, что приобретать жилье с инвестиционными целями за границей выгоднее, чем в России, не стоит забывать и о потенциальных рисках. При достаточно высокой стоимости объектов срок окупаемости вложений за счет получения ренты может занять многие годы. Визовые ограничения способны воспрепятствовать полноценному доступу даже к объектам, находящимся в частной собственности. Особенности местного законодательства, в тонкостях которого порой трудно разобраться, могут привести к каким-либо налоговым последствиям, дополнительным и непредвиденным расходам.

Резюмируя изложенное, можно сделать вывод: при всех рисках и сложностях владение недвижимостью в странах с современной рыночной экономикой, устоявшимися демократическими формами государственного правления всегда будет привлекательным для инвесторов. И касается это не только возможности сохранения капитала или получения дохода, но и гарантии неприкосновенности частной собственности.