Вадим Некрушец: «Игра в одни ворота» стала неприемлемой»

Кризис меняет микроклимат во взаимоотношениях между управляющей компанией и арендаторами – участниками проекта развития торгово-развлекательного комплекса (ТРК). Чтобы обеспечить покупателю удачный шопинг и комфортный отдых, нужно согласовать действия. «Титан-Арена» - крупнейший ТРК, сданный в эксплуатацию в конце прошлого года - преодолел трудный старт. О стратегии развития рассказывает заместитель генерального директора компании «Титан-Девелопмент» Вадим НЕКРУШЕЦ.– Слухи о том, что Группа компаний «Титан» построит в Архангельске торгово-развлекательный комплекс будущего, с кинотеатрами и крытым катком, ходили давным-давно – с тех самых пор, когда на перекрестке Обводного канала и улицы Воскресенской снесли ветхие деревяшки и установили высокий забор. Давайте вспомним - как родилась идея?– Мы с вами наблюдаем вторую жизнь этого проекта. Идея возникла еще в 2004-2005 годах. Если вернуться к более ранним страницам истории нашей компании, можно проследить ее путь как первопроходца, развивающего целые направления городской экономики. Мы всегда ставили перед собой задачу создавать что-то новое, передовое – то, чего здесь никогда не было прежде. «Титан» открыл первый развлекательный центр, первый автосалон, первый в Архангельске супермаркет, первую туристическую базу… И вот созрел еще один замысел – строительство торгово-развлекательного комплекса с мировым уровнем сервиса. Тогда они были единичными даже в российских городах-миллионниках. Более десяти лет назад мы приступили к разработке проекта, пригласив сюда исследовательскую группу компании Cushman & Wakefield, чтобы точно определить масштаб и наиболее выгодное место расположения будущего объекта. Когда выбрали участок, приступили к его оформлению и расселению людей из аварийного жилья, согласованию пакета проектной документации. Почти все было готово к началу строительства, но приближающийся финансовый кризис 2008 года внес свои коррективы, и нам пришлось заморозить проект до начала 2012-го, когда было принято решение его возобновить. Строительство началось и было завершено в кратчайшие сроки. Техническое открытие ТРК «Титан-Арена» состоялось в конце 2014 года, а 12 апреля он уже принимал первых покупателей. Изучив спрос не только в Архангельске, но и в ближайших городах-спутниках, мы презентовали мировые бренды, многие из которых не заходят в областные центры с населением менее 500 тысяч жителей.– Согласитесь, что презентация выпала на переломный момент. Взлетели евро и доллар, рухнул рубль, международные бренды один за другим покидали российский рынок, а публика пребывала в шоке от того, что происходит. Рисковали все. Как складывались взаимоотношения с «якорными» арендаторами?– Мы делали ставку на долгосрочные контракты с компаниями, в портфель которых входит сразу несколько востребованных на локальном рынке брендов. Допустим, с такими флагманами европейского ритейла, как Н&M и испанская Inditex – владелец сетей Bershka, Pull and Bear, Stradivarius, Zara. Они очень скрупулезно подходят к выбору торговых центров, оценивая их по многим критериям: концепция, площадь, расположение, определенная арендная ставка… Заключив соглашение с одним таким арендатором, вы можете рассчитывать на успех следующих переговоров – по сути это «зеленый свет» на дальнейшее заполнение торговых площадей. К нам пришли крупные игроки отечественного ритейла, присутствующие в каждом современном торговом центре: «М. Видео», «Детский мир», «Спортмастер». У них другая политика. Прочно обосновавшись в своей нише, они сдерживают натиск конкурентов, чтобы удержать позицию лидера. Благодаря широкой географии эти бренды могут сравнительно долго балансировать на грани безубыточности.В экономической ситуации, сложившейся перед открытием, важно было выдержать разумный, обоснованный с маркетинговой точки зрения баланс: с учетом колебаний потребительского спроса, интересов всех арендаторов и спектра их предложений. К концу 2014 года мы подписали договоры, обеспечившие заполнение 80% торговых площадей. К сожалению, политический кризис вывел из нашего проекта некоторых перспективных участников, поэтому к апрелю удалось заполнить лишь 67%. Летом мы возобновили переговоры, предложив потенциальным партнерам более лояльные условия сотрудничества, и уже чувствуется отдача: за последние два-три месяца спрос на аренду заметно возрос. Открыт магазин Reebok, на очереди - полноформатный Adidas (кстати, в таком формате он станет вторым по счету в России). Важным для компании событием стал выход на локальный рынок одного из самых демократичных и качественных мировых брендов – шведского H&M, который мы тоже представили в полноценном формате. Именно благодаря «Титан-Арене» в регионе появился супермаркет SPAR. Несмотря на то, что первый магазин открылся на другой площадке, мы подготовили старт этой хорошей голландской сети, бизнес которой охватывает 34 страны мира.– Думаю, это был непростой «квест» для управляющей компании — смена привычного режима работы.– Честно говоря, ситуация поменялась кардинально. Раньше можно было построить новый торговый центр, а потом сидеть в кабинете и спокойно отвечать на предложения потенциальных арендаторов «да» или «нет». Выстраивалась очередь, у тебя были лист ожидания, время на размышление и возможность выбора. Волна кризиса разрушила стереотип. Теперь владелец торгового центра сам отправляется на встречу с арендаторами – пришло их время выбирать. Мы постоянно общаемся с ними, оцениваем выкладку товаров и квалификацию персонала, даем рекомендации, предлагаем методическую помощь. Постоянно поддерживаем прямую и обратную связь и, в свою очередь, внимательно прислушиваемся к их требованиям. «Игра в одни ворота» становится абсолютно неприемлемой.В кризис успех торгового центра первоначально зависит от пула арендаторов и профессионализма управляющей компании, которая берет на себя большую ответственность за стратегическое развитие и продвижения комплекса в целом. Когда торговые центры открываются один за другим в столь сложной ситуации, решающую роль играют не только месторасположение и наполняемость, но и уникальные торговые предложения и атмосфера, созданная в их стенах. – Какие изюминки индустрии развлечений заготовлены для посетителей комплекса и на какие слои населения они рассчитаны?– Город у нас северный: летом пустеет, осенью оживает. В Архангельске до сих пор не так много мест, где можно провести весь выходной день – семьей или хорошей компанией – в холодное время года. Удовлетворение этой потребности входит в задачи торгово-развлекательного комплекса. Мы предлагаем населению не только качественные товары, но и возможность полноценно отдохнуть: совершить все необходимые покупки, включая недельный запас продуктов, посмотреть хороший фильм, сходить на каток, попить чаю или пообедать.В декабре у нас должны открыться семь кинозалов. Скоро на площади 800 кв. метров четвертого этажа завершится оборудование игровой зоны с огромным лабиринтом, по которому можно будет вволю поползать вместе с детьми и вспомнить свое детство. На ледовой арене площадью 2000 кв. метров организованы массовые катания. У нас есть демократичный фуд-корт на четвертом этаже, который очень популярен у молодежи, кофейня IRIS на втором, а на пятом открыт ресторан «Соль и Перец» с панорамным видом на город и ледовую арену, где можно не просто провести вечер, но и посмотреть, как этажом ниже выступают на льду фигуристы. При разработке проекта ТРК «Титан-Арена» мы ориентировались на запросы разных слоев населения. Площадь более 60 тысяч кв. метров позволяет выделить нижний, средний и высокий ценовые сегменты и разместить их таким образом, чтобы ни одна из целевых групп не почувствовала себя ущемленной. – Какие события произойдут в ближайшее время?– Готовимся к открытию салона BOGACHO с обширным ассортиментом предметов интерьера и мебели премиального класса, а также магазинов золотых изделий, обуви и посуды. Они будут раположены на первом этаже. Появятся новые отделы с детской одеждой и головными уборами. В общей сложности, к началу декабря мы планируем открыть порядка 15 отделов и магазинов разных направлений. Собираемся провести серию промо-акций – «Шопинг до полуночи», тематические вечеринки, модные показы, - то есть мы пришли к концепции активного маркетинга, направленного на повышение посещаемости комплекса и рост продаж. Завершается строительный сезон. За это время мы успели устранить фактически все недочеты, допущенные подрядчиком. Приступили к благоустройству территории. Надеюсь, что в будущем около торгово-развлекательного комплекса появится еще один красивый сквер. Параллельно мы обсуждаем сценарии дальнейшего развития «Титан-Арены» как места встреч и семейного отдыха, где человек будет чувствовать себя легко и комфортно. После потрясения, связанного с кризисом, люди заново планируют свой бюджет. Сейчас они более осмотрительно тратят деньги, но не отрекаются от радостей жизни – и мы движемся им навстречу.