Галина Шеларь: В Кишиневе пустует 60 тысяч квартир - 20 процентов сегодняшнего жилого фонда или 50 процентов вчерашнего

Молдова в октябре вполне ощутит последствия мирового экономического цунами. Республика уже сегодня лидирует по темпам и уровню инфляции среди европейских стран.

В мае инфляция достигла 29 процентов - рекордный показатель за последние 20 лет. Инфляция, в свою очередь, ведет к снижению уровня реальных доходов населения и является «прелюдией» к стагфляции - одновременному росту цен и торможению экономики (по данным статистики, рост ВВП в первом квартале составил чуть более 1 процента).

Сейчас спектр антикризных мер, которые предлагает правительство, крайне ограничен и во многом завязан на своевременном поступлении очередного транша внешней помощи. При этом власти фактически игнорирует все еще существующие внутренние возможности, которые при конструктивном взаимодействии государства, бизнеса и профессионального сообщества уже в краткосрочной перспективе могут превратиться из терра инкогнита в источник развития и стабильного наполнения бюджета. Одним из таких направлений является рынок недвижимости и, в первую очередь, оценочная деятельность.

Рынок недвижимости является фундаментом развития внутреннего не экспортного сектора экономики, а его оценочная стоимость - фундамент долгового рынка Молдовы. На конец мая остаток кредитов в банках составил около 3 миллиардов евро, при существующих подходах к страхованию рисков это означает, что в залогах у банков находится недвижимости примерно на 6-7 миллиардов евро. Если исходить из того, что общий объем рынка недвижимости Молдовы составляет 25 миллиардов  евро, то очевидно, что более четверти уже использовано в качестве залога. 

При этом в настоящее время только в Кишиневе выставлено на продажу (пустует) около 60 тысяч квартир в новостроях, порядка 20 процентов сегодняшнего жилого фонда столицы или 50 процентов жилого фонда Кишинева советского периода. Чтобы продать такой объем при сохранении текущих тенденций на рынке недвижимости и в экономике понадобится примерно, 6-7 лет, а, возможно, и значительно больше.

Кроме того, пандемия сформировала «ценовой пузырь» в большинстве сегментов рынка недвижимости. Все бы ничего, но огонь псевдоспроса бьет напалмом по социальной сфере, снижая, а порой и убивая привлекательность недвижимости, территории, региона, страны.

Чего можно ожидать с учетом сложившейся ситуации?

Объемы строительства значительно сократятся, возможно полное переформатирование отрасли (доля строительства - более 30 процентов  молдавского рынка недвижимости).

Объем невозвратных долгов значительно возрастет, включая «новострой».

Земельные ресурсы страны станут объектом вынужденного «долгового» обмена (источник погашения, как внутренних, так и внешних кредитов).

В этих условиях наша первостепенная задача - придать оценке международное лицо, для чего необходимо максимально быстро внедрить регулирующие инструменты.

Тот факт, что потребность в повышении качества и прозрачности систем управления ресурсами и оценки имущества давно назрела, подтверждает и то, что с 2018 года при поддержке Всемирного банка реализуется проект земельной регистрации и оценки имущества (общая сумма зарезервированных средств - 35 миллионов долларов).

Заметим, что общество независимых оценщиков (SEI RM) активно участвовало в работе по согласованию основных целей проекта и мер их реализации. Такая заинтересованность профессиональных участников изначально приветствовалась как ВБ, так и государством. Однако к реализации проекта общество практически не привлекается - хотя одной из задач  проекта является создание инфраструктуры оценки имущества, в том числе современных стандартов оценочной деятельности, полноценной информационной системы и независимой системы обжалования оценок и в результате - повышение прозрачности рынка недвижимости.

Спустя четыре года освоено около 2,5 миллиона долларов (27 процентов от зарезервированных, но не перечисленных 9,1 миллиона). К реформированию оценочной деятельности так и не приступили. Во многом такая ситуация связана с тем, что регулированием оценки занимаются люди, которые не освоили эту сложную науку, но научились использовать государственные должности в собственных и иных интересах. Именно благодаря им оценка зачастую перестала отражать стоимость, а стала уверенно обслуживать теневой сектор экономики. Государственная система регулирования игнорирует профессиональное сообщество.  Государственное регулирование в условиях рынка имеет весьма ограниченный смысл.

Известно, что у любых изменений, в том числе и негативных, есть конкретные авторы. В нашем случае звучит фамилия Бузу. Уже более 20 лет г-жа Бузу, по сути, является «серым кардиналом» рынка недвижимости, обеспечивая и специфическую методологию оценки, и «допуск» к работе.

При этом, согласно закону об оценочной деятельности, на разработку национальных стандартов оценки отводилось шесть месяцев. Закон вступил в силу в 2002 году – сейчас 2022-й. Утвержденных национальных стандартов по-прежнему нет.

За это время международные стандарты уже более трех раз радикально менялись, их редактировали более десяти раз. Европейские стандарты многократно переиздавались, а мы пытаемся кому-то что-то доказать, используя индексированные данные середины прошлого века и фейковые рыночные данные, которые в зависимости от поставленных кем-то целей и задач по одному и тому же объекту могут отличаться на несколько порядков.

В условиях вранья и непонимания риски потери страны – значительные. Причина – низкий уровень квалификации госслужащих, которые занимаются не совсем свойственным им делом и используют должности только для решения личных вопросов.

Тема обозначена, мы предполагаем создать устойчивые площадки для профессиональных дискуссий, проводить круглые столы, конференции с приглашением молдавских и зарубежных экспертов и специалистов, которым небезразлична тема измерений и перспективы ее развития. Очевидно, что без формирования транспарентного рынка оценки мы так и не поймем, что происходит и куда двигаться. Коррупционные ресурсы иссякают, борьба за переделы выходит на сомнительный информационный уровень. И не надо удивляться тому, что завтра мы в очередной раз можем проснуться в другой стране. 

Галина ШЕЛАРЬ,

экономический аналитик