Апокалипсис уже сегодня

Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь», об отмене договоров долевого участия (ДДУ) и льготной ипотеки.

- Предстоящая отмена ДДУ вкупе с отказом правительства продлить государственную поддержку ипотечного кредитования и экономическим кризисом вскоре имеет все шансы вылиться в апокалипсис для строительной отрасли России.

В строительстве всегда было три источника финансирования: собственные средства компании, продажи, весомая доля в которых ипотечные сделки, и привлеченные кредиты.

Если мы стремимся к более цивилизованному и надежному рынку, то продажи как источник средств должны быть сведены к минимуму. Люди в принципе не должны быть озабочены вопросом: «достроится ли этот дом?».

Это раньше недостаток оборотных средств наши застройщики компенсировали продажами. Но последние несколько лет картина стала меняться. Банки все активнее кредитовали застройщиков, естественно, оценивая надежность компании, объектов, и это ставило девелоперов во все меньшую в зависимость от продаж. Банковское финансирование в среднем по рынку достигало 15% от объема вложенных средств. У более ответственных застройщиков доля заемных средств доходила до 30%. В развитых странах оно доходит до 70%.

После кризиса проектное финансирование можно получить со ставкой минимум в 20%, хотя раньше это было 8-11%. С этой проблемой столкнулось не только строительство, но и все промышленное производство.

А теперь представим: мы отказываемся от средств дольщиков и развиваемся только на собственные и заемные средства, а они дорогие, и, соответственно стоимость квартир на выходе может прибавить еще 30-40%. Реальные примеры есть: ряд компаний, которые продают только готовое жилье. Стоимость 1 к. кв. в этом случае сопоставима со стоимостью 2 к. кв. в строящихся проектах. При этом, например, у компании «Унисто Петросталь» около 90-95% квартир раскупается в процессе строительства дома до введения в эксплуатацию.

В итоге рынок просто исчезнет. Платежеспособный спрос сократится из-за общей экономической ситуации, уйдут с рынка компании, которые не смогут получить проектное финансирование на приемлемых условиях, резко упадут объемы ипотечного кредитования, увеличится безработица в строительном секторе, снизится количество налоговых поступлений в бюджет региона и т. д. В итоге не станет строительной отрасли и доступного жилья - того, что мы, застройщики, создаем уже почти два десятилетия в России.

Разумеется, предлагаемую правительством отмену ДДУ можно реализовать в планируемые сроки. Однако, чтобы эта инициатива не уничтожила строительный рынок, необходимо принять превентивные меры. В первую очередь, нужно обеспечить отрасль достаточным по объему коммерческим кредитованием по адекватным ставкам: это не 20%, а хотя бы 12%. Строителей необходимо обеспечить доступным кредитованием, причем с активным вовлечением в этот механизм коммерческих банков. Инициировать этот процесс должно государство, но предложение внятного реального механизма субсидирования ставки для строительных кредитов может исходить только от банков. Решение лежит в области специальных знаний о банковском кредитовании.

Доступное краткосрочное кредитование необходимо уже сейчас, а не в отдаленном будущем после отмены ДДУ. Думаю, этот механизм придумают в Центробанке, если правительство, конечно, рассчитывает сохранить строительную отрасль. Надо помнить, что речь идет не только о выживании застройщиков: на строительство завязано очень многое: производство стройматериалов, подрядные организации, логистические компании и т.д. Это тысячи специалистов и сотни миллионов рублей налогов в любом отдельно взятом регионе.

Если экономическая ситуация к моменту отмены ДДУ не стабилизируется, то поддержка отрасли – это вопрос ее выживания. Но зачем строить, если некому продавать? Следующий вопрос - сохранение льготной ипотеки для покупателей. Если в западных странах ипотека - это 1,5 - 4% ставки в год, то у нас при субсидировании из госбюджета - 12%, а будет - 20%, и это приведет к чувствительному сокращению продаж на любой стадии. Например, в начале 2015 года ипотека исчезла как опция из-за подскочившей ключевой ставки, что привело к провалу продаж. Однако после введения государственной поддержки ипотечного кредитования рынок оживился. Уже сейчас доля ипотечных сделок в процентном выражении намного выше докризисного уровня, хотя объемы продаж снизятся по итогам года на 20-30%, а новых проектов будет все меньше и меньше.

Я не исключаю, что через некоторое время для покупателей придумают новые способы поддержки, например, оставят льготы для бюджетников, но вряд ли это спасет ситуацию. Похоже на то, что наши законодатели опираются в своих действиях на печально известное “после нас хоть потоп”: о последствиях не думают, хотя просчитать их легко. Формула уничтожения отрасли проста и уже приводится в жизнь: экономический кризис, дорогая ипотека, отсутствие ДДУ и проектного финансирования.

Застройщики, которые сумели выжить в кризис 2009-2010 года, работают и выполняют свои обязательства в нынешней непростой экономической ситуации, уже доказали свое ответственное отношение к работе. Сейчас отрасль нуждается в поддержке. Теперь слово за государством.