Хлеба или зрелищ? Столичные власти стимулируют грантами реконцепцию ТЦ, но бизнес не спешит навстречу переменам

На протяжении уже нескольких лет, а особенно после пандемии и взрывного роста онлайн-торговли, в среде инвесторов, урбанистов и городских социологов идет активная дискуссия о будущем крупных торговых центров (ТЦ) Москвы. Оценки экспертов колеблются от радикальных подходов редевелопмента до консервативного ожидания лучших времен. В эту полемику вступили и столичные власти, задав специфическими мерами поддержки вектор развития торговой недвижимости. Сам бизнес при этом не уверен в правильности расчетов властей.

На протяжении уже нескольких лет, а особенно после пандемии и взрывного роста онлайн-торговли, в среде инвесторов, урбанистов и городских социологов идет активная дискуссия о будущем крупных торговых центров (ТЦ) Москвы. Оценки экспертов колеблются от радикальных подходов редевелопмента до консервативного ожидания лучших времен. В эту полемику вступили и столичные власти, задав специфическими мерами поддержки вектор развития торговой недвижимости. Сам бизнес при этом не уверен в правильности расчетов властей.

Москва — крупнейший потребительский рынок России, здесь расположено 686 крупных ТЦ. Однако в последнее время в связи с международными санкциями, экономической нестабильностью и уходом из России почти всех западных брендов финансовое положение большинства ТЦ оказалось весьма шатким. И многие собственники этой недвижимости стали искать выход в перепрофилировании площадей. Учитывая сложившуюся ситуацию, мэрия Москвы приняла альтернативное решение о поддержке этого сегмента бизнеса через развитие общественной деятельности. В частности, город окажет помощь ТЦ, которые расширят площади для социальных, спортивных и досуговых объектов, а также изменят внешний архитектурный облик и приведут в порядок фасады. Эта помощь будет выражаться в компенсации части затрат на такие работы в виде выделения гранта.

Важно отметить: чтобы получить грант, ТЦ должен соответствовать четким критериям. Во-первых, общая площадь объекта должна составлять более 10 тыс. квадратных метров. Во-вторых, объект недвижимости должен быть введен в эксплуатацию до 1 сентября 2023 года. И в-третьих, в результате перепрофилирования доля площадей, пригодных для аренды и используемых под социальные объекты, должна увеличиться не меньше чем на 5%.

При этом размер гранта зависит от площади вновь размещенной социнфраструктуры и исчисляется в процентах от суммы налога на имущество, уплаченного в отношении объекта недвижимости за предыдущий налоговый период. По расчетам властей, частичное перепрофилирование ТЦ позволит повысить их посещаемость, так как торгово-развлекательные, образовательные, досуговые, спортивные и культурные площадки будут сосредоточены в одном месте.

Стоит подчеркнуть, что идея превращения ТЦ в мультиформатные комплексы высказывалась давно. Так, главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов выразил уверенность в том, что это естественно и неизбежно. «Это эволюционный процесс, он схож с программой реконструкции советских кинотеатров, которая сейчас активно реализуется, — пояснил он. — Принципы развития общественных пространств, парков, скверов, городских площадей заложены в столичные градостроительные программы».

Процесс наполнения ТЦ соцфункциями отвечает и пожеланиям жителей. Как рассказал декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгений Михайленко, почти половина россиян — 47% — будет посещать ТЦ чаще, если на освободившихся после ухода западных брендов пространствах появятся объекты социальной направленности. «Наиболее востребованными, по мнению россиян, являются детские развлекательные центры (42%) и комнаты присмотра за детьми (28%). Еще 31% высказались за размещение в ТЦ МФЦ, отделений банков (24%) и почты (14%), а также пунктов выдачи заказов (22%)».

В свою очередь, с неизбежностью некой трансформации ТЦ согласился и исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ) Владислав Преображенский. Так, по его словам, поход за обязательными покупками продовольствия и бытовых товаров у посетителей будет сопряжен с культурно-развлекательной программой, а также посещением предприятий питания. По сути, функции, изначально не главные в торговле, становятся пусть и не доминирующими, но существенными для развития торговых центров.

Вместе с тем, представитель КИМ предостерег бизнес от слишком резких перемен. «Что касается устаревших ТЦ, то изменение концепции требует изрядной доли осторожности, при этом не существует каких-либо универсальных рецептов реконцепции, все зависит от местоположения ТЦ, структуры существующих потребителей и тех, которых необходимо будет привлечь. Главным в ТЦ является положительная рентабельность на очень конкурентном рынке, и для ее достижения существует большой набор инструментов».

Реакция самих владельцев ТЦ на такие решения властей также не заставила себя ждать. Вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин отметил, что только единовременные затраты ТЦ на реконцепцию можно оценить в сумму от 15 до 80 тыс. рублей на кв. м. «При отказе от торговых операторов в пользу социальных или развлекательных предприниматель будет недополучать от 500 до 3 000 рублей ежемесячно с каждого «квадрата». Таким образом, можно примерно оценить те условия грантов, которые позволят ТЦ безболезненно трансформироваться в социальные или развлекательные. Для ТЦ районного масштаба площадью порядка 50 тыс. кв. м размер необходимых для реконцепции инвестиций и компенсации потерь может составлять порядка 1 млрд рублей», — привел расчеты эксперт. Исходя из опыта, надеяться на большой уровень поддержки сложно, а значит, этой мерой поддержкой воспользуются немногие.

Сергей СОБЯНИН, мэр Москвы:

«Ко мне часто приходят владельцы ТЦ, говорят, что они исчерпали себя, что это неэкономично, давайте их снесем или что-нибудь такое, дом какой-нибудь построим. Я им всегда отвечаю: ребята, понятно, что одной торговлей не проживешь, но надо развивать другие функции, чтобы ТЦ стали общественными центрами района»