Не платите налоги со сдачи квартиры? ФНС всё равно вас накажет

В России немало квартир сдаются в аренду. Для их владельцев это неплохая прибавка к основной зарплате или пенсии. Неудивительно, что люди не хотят платить налоги. Наверное, полагая, что если никому не рассказывать, то Федеральная налоговая служба (ФНС) ни о чём не узнает. Но это не так.

В России немало квартир сдаются в аренду. Для их владельцев это неплохая прибавка к основной зарплате или пенсии. Неудивительно, что люди не хотят делиться полученными деньгами с государством и скрывают доходы от налоговой. Наверное, полагая, что если брать оплату наличкой, то Федеральная налоговая служба (ФНС) не докажет факт сдачи квартиры. Но это не так. Недавно Верховный суд признал, что налоговики имеют право рассчитать неуплаченный налог даже на основании свидетельских показаний.

_{Как налоговики находят неплательщиков? Фото: «Выберу.ру»/Иван Анчуков}

Квартиру в аренду, налоговую в сторону  

Индивидуальная предпринимательница из Челябинска занималась продажей недвижимости и сдачей её в аренду. В 2021 году налоговики провели выездную проверку. В итоге за предпринимательскую деятельность в период с 2017 по 2019 годы ей доначислили налогов на сумму более 3 млн рублей. Причём большая часть касалась продажи квартир, а 276 000 рублей (включая страховые взносы), по мнению налоговой, были не уплачены за сдачу квартир в аренду. Женщина не согласилась с решением ФНС и обратилась в суд. 

Суд с ФНС

В 2023 году Арбитражный суд Челябинской области рассмотрел ходатайство гражданки и удовлетворил её жалобу. Но только частично. Все претензии ФНС к предпринимательнице по части сокрытия налогов от продажи квартир суд признал законными. Но доказательства, что женщина получала прибыль от сдачи недвижимости в аренду были основаны лишь на свидетельских показаниях. Сами арендаторы рассказали сотрудникам ФНС о том, сколько платили предпринимательнице и как долго пользовались съёмным жильём.

Суд посчитал, что слова свидетелей не могут быть единственным доказательством, подтверждающим размер полученного истцом дохода (ст. 90 Налогового кодекса РФ). Отсутствие каких-либо платёжных документов говорило о том, что налоговики определили размер налога условно. Поэтому суд освободил женщину от уплаты 276 000 рублей. 

С таким решением суда уже не согласилась ФНС. Дело ушло в 18-й Арбитражный апелляционный суд, а затем в Арбитражный суд Уральского округа. Налоговики настаивали на том, что применили расчётный метод исчисления налогов вынужденно — из-за недобросовестных действий самой предпринимательницы. Дополнительным доказательством того, что в её истории что-то нечисто, стало противоречивое поведение женщины. Она сначала сама представила в инспекцию договоры аренды — ещё до налоговой проверки, желая получить налоговый вычет как физлицо. Но уже после того, как к ней пришли сотрудники ФНС, стала отрицать оплату по этим договорам. 

Однако в вышестоящих инстанциях пришли к тем же выводам, что и первый суд, и оставили его решение без изменений.  

Свидетели важны

Наконец, за рассмотрение дела взялся Верховный суд. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС определила, что если налогоплательщик пытается уклониться от уплаты налогов, в результате чего становится невозможно исчислить налог, то ФНС может определить сумму налога расчётным способом на основании имеющейся информации о налогоплательщике (ст. 31 Налогового кодекса РФ). Дело было направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области (№ 309-эс23-30097).

Это подтверждает позицию ФНС о том, что налог можно начислить даже на основе свидетельских показаний, если нет других способов установить факт получения дохода и его размер. 

Выводы

Как видно из процесса, скрыть доходы от налоговой не получится. Даже если арендодатель не оформит договор и будет брать оплату наличными, налоговая найдёт способ узнать о теневом доходе. Свидетелями могут выступить сами квартиросъёмщики или соседи. Поэтому налоги всё же лучше платить. 

Причём, сдавая квартиру как физлицо, придётся платить 13%. Но можно сэкономить, оформив самозанятость. Хотя в некоторых случаях лучше заплатить 13%. Подробнее об этом читайте в нашей статье «Какой налог за сдачу квартиры в аренду выгоднее: 4% или 13%?».