В банках начали повышать ставки на «лишнюю» льготную ипотеку

Некоторые заемщики, взявшие больше одной льготной ипотеки, рискуют столкнуться с повышением ставки по последнему полученному кредиту — банки уже применяют такие меры, узнал РБК. Кредиторы утверждают, что это не массовые случаи


Фото: Эрик Романенко / ТАСС

Некоторые российские банки начали выявлять заемщиков, нарушивших правило «одна льготная ипотека в одни руки», и поднимать для них ставки по кредитам. С такой проблемой столкнулись клиенты Сбербанка и банка «Дом.РФ», следует из их отзывов на сайте Banki.ru. Аналогичный случай с заемщиком «Сбера» описал телеграм-канал «Ипотека и недвижимость».

Представитель Сбербанка подтвердил такой подход, сославшись на условия и ограничения действующих ипотечных программ с господдержкой. «Если выявится «лишняя» льготная ипотека, то по одной из них банк вправе поднять ставку до рыночного значения. При этом мы работаем с каждым клиентом по ситуации, возникшей в связи с изменением законодательства и после отмены с 1 июля льготной программы ипотеки с господдержкой», — сказал он.

В декабре 2023 года правительство распространило принцип «одна льготная ипотека в одни руки» на все ипотечные программы с господдержкой, а с 1 июля была завершена общая льготная ипотека на новостройки под 8% и ужесточены условия для семейной ипотеки.

Вице-президент банка «Дом.РФ» Кирилл Варенцов сообщил, что случаи нарушения заемщиками правила «одна льготная ипотека в одни руки» встречаются «достаточно редко», но в такой ситуации банк «Дом.РФ» действительно поднимает клиенту ставку по ипотечному кредиту. По его словам, кредитная организация предупреждает потребителей о таком риске.

Аналогичный подход применяют и другие крупные ипотечные банки.

«Мы сталкивались с подобными ситуациями, но они единичны. Мы предупреждаем всех клиентов, которые выходят на сделку с господдержкой, о том, что для второй льготной ипотеки ставка будет повышена. Кроме того, такой пункт включен в наши ипотечные договоры», — сказал РБК представитель ВТБ.

Зампред правления Абсолют Банка тоже считает, что случаи нарушения правила «одна льготная ипотека в одни руки» не массовые. По его словам, «речь идет менее чем о 0,1% клиентов», но разбор таких кейсов заканчивается повышением ставки по кредиту для заемщика. Новая ставка определяется так: ключевая ставка на дату выдачи ссуды плюс 1,5–2 процентных пункта. Обновление условий по ипотеке происходит для заемщика «со следующего платежного периода после выявления факта несоответствия условиям выплаты».

Представитель Промсвязьбанка (ПСБ) сказал, что «все попытки повторно получить льготную ипотеку выявлялись еще до подписания кредитного договора».

Остальные крупные ипотечные банки не ответили на запрос РБК.

Как возникло правило «одна льготная ипотека в одни руки»

Масштабная программа льготной ипотеки была запущена в России весной 2020 года, тогда же были упрощены условия семейной ипотеки с господдержкой. Позднее появились новые, более точечные льготные программы: например для IT-специалистов или жителей Дальнего Востока. Запуск массовых льготных программ привел к существенному всплеску спроса на ипотечные кредиты: льготную ипотеку стали оформлять в том числе в инвестиционных целях — для покупки жилья на более выгодных условиях и дальнейшей перепродажи. Ограничений, сколько льготных кредитов может оформить один заемщик, тогда не существовало.

«Этот вопрос больше беспокоил правительство и Минфин, потому что программы изначально были направлены на решение точечных задач, на поддержку семей с детьми и определенных групп заемщиков. Когда в льготные программы из-за разницы с рыночными ставками стали заходить так называемые инвесторы, это выглядело несправедливым. За счет бюджета люди не свои жилищные условия улучшали, а просто зарабатывали дополнительно. Были случаи, когда заемщик оформлял льготную ипотеку до десяти раз подряд. Поэтому правило «одна льготная ипотека в одни руки» и появилось», — напоминает вице-президент Ассоциации банков России (АБР) Алексей Войлуков.

Сначала ограничения затронули программу «Господдержка-2020», которая позволяла взять ссуду на новостройки по ставке до 8% годовых. С 2023 года заемщик мог оформить такую ипотеку только один раз, но допускалось получение кредитов и по другим льготным программам.

В декабре 2023 года вышло постановление правительства, которое распространило правило «одна льготная ипотека в одни руки» на все программы господдержки. Оно не касается заемщиков с льготной ипотекой, взятой до 23 декабря 2023 года: такие клиенты могут оформить кредит с субсидированной ставкой повторно. Те, кто вышел на сделку после вступления поправок в силу, могут получить только одну льготную ипотеку независимо от своего статуса перед банком (заемщика, созаемщика, поручителя). Например, если в январе 2023 года пара оформила льготную ипотеку на супруга, а жена выступила созаемщиком по кредиту, она уже не может оформить новую льготную ипотеку на себя. Есть только два исключения для семейной ипотеки: ее можно оформить еще раз, если в семье вновь родился ребенок или если предыдущий льготный кредит (по любой госпрограмме) будет погашен перед оформлением нового.

Программа льготной ипотеки на строящееся жилье завершилась 1 июля этого года. Семейная ипотека продлена до 2030 года, но с изменившимися условиями.

Почему банк может поднять ставку по «лишней» ипотеке

Декабрьское постановление правительства также разрешило банкам «определять стоимость предоставленного кредита в соответствии с внутренними документами», если клиент не соответствует условиям получения льготной ипотеки.

Именно на этом основании кредитная организация может пересчитать ставку по уже выданному кредиту с льготной на рыночную, объясняет директор юридической группы «Яковлев и партнеры» Мария Яковлева.

«Важно понимать, что банки строго следуют этим правилам и любые попытки обхода могут привести к пересмотру условий кредита», — подчеркивает она. Если заемщик не согласен с пересмотром условий по ипотеке и считает его неправомерным, то он может обратиться с жалобой в банк, в уполномоченные органы (Банк России), а также в суд, добавляет юрист.

Собеседник РБК в крупном ипотечном банке отмечает, что на этапе обработки заявки у кредитора нет возможности проверить, есть ли у клиента уже льготная ипотека: в кредитной истории нет детализации, по какой программе выдана ссуда, есть только информация о ее наличии и платежах.

В основной части кредитной истории, доступной кредитору, видны основные параметры ссуды, но признак льготного финансирования вынесен в закрытую часть отчета и доступен только заемщику, объясняет директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков.

Наверняка определить по кредитной истории, какая ипотека уже есть у заемщика, банк не может, подтверждает гендиректор бюро кредитных историй «Скоринг Бюро» Олег Лагуткин.

«Выделение льготной ипотеки возможно по косвенным признакам: например, по уровню ПСК (полная стоимость кредита) по такому кредиту. Величина ПСК в случае с льготными программами кредитования будет существенно ниже величин по рыночной ипотеке. При этом одновременно нужно будет применять ограничения по иным параметрам льготных программ кредитования, например по величине суммы кредита в зависимости от региона и иным», — отмечает он.

Для проверки претендентов на льготную ипотеку банки пользуются ЕИСЖС — Единой информационной системой жилищного строительства от «Дом.РФ».

«Выданные льготные кредиты проходят согласование с «Дом.РФ» — оператором основных программ. Госкорпорация, по идее, как раз должна знать, кому и когда выдавалась ипотека с господдержкой. «Дом.РФ» отвечает за выделение банкам возмещения за выдачу льготных кредитов», — поясняет Войлуков. По его словам, если после выдачи кредита выясняется, что льготная ипотека предоставлена некорректно, то субсидирования разницы процентных ставок не будет — «банк ничего не получит».

«В этой ситуации ему ничего не остается делать, кроме как пересчитать ставку для заемщика, у многих игроков этот пункт уже, как правило, прописан в договорах», — заключает вице-президент АБР.
Проверка заемщика в БКИ и через сервис «Дом.РФ» не позволяет на 100% сократить риск повторной выдачи льготной ипотеки, объясняет Павлов из Абсолют Банка: «Сервис «Дом.РФ» имеет определенный лаг по времени загрузки выданного кредита, в бюро кредитных историй нет ранжирования по льготной ипотеке для кредитора плюс клиент может оформить два кредита в разных банках в промежуток один-два дня. Поэтому условия кредитного договора содержат пункты, предупреждающие клиента о возможности повышения ставки по ряду причин».
Читать далее →