Особое разрешение. Какую перепланировку нужно согласовывать с банком?

Попытки покупателя изменить ипотечную квартиру не всегда могут оказаться законными. Эксперты aif.ru рассказали, какие строительные работы можно проводить без разрешения выдавшего кредит банка, а какие — нет.

Перепланировка в ипотечном жилье запрещена?

Для банка объект ипотечной недвижимости является залогом. Банк заинтересован в том, чтобы стоимость такого имущества не снижалась, а объект не потерял ликвидность.

«Перепланировку в ипотечной квартире сделать можно, но только с разрешения и с учетом требований банка, — говорит генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин. — Если провести изменения самовольно, не предупредив кредитора, то он может подать на досрочное расторжение ипотечного договора и потребовать единовременно погасить выданный заем в полном объеме. Особенно если переделки в квартире будут выполнены с нарушением действующего законодательства. Также банками не приветствуются изменения в квартире, которые снижают ее ликвидность. Например, если в результате сокращается количество комнат либо уменьшается полезная площадь».

Если же заемщик готов произвести перепланировку в ипотечной квартире с соблюдением всех законов и требований банка, то мешать ему в этом не будут. Российские кредитные организации в данном вопросе довольно охотно идут навстречу своим клиентам. Конечно, все зависит от конкретного банка, у каждого из них своя процедура согласования. В разных кредитных организациях она занимает от 7 дней до нескольких месяцев.

Когда нужно согласование банка?

«Согласование не понадобится, если вы хотите сделать косметический ремонт, поменять двери, окна, остеклить балкон, — говорит председатель комитета по ипотеке Российской гильдии риелторов Юлия Максимович. — То же самое касается ситуаций, если стены и проемы останутся нетронутыми, если человек хочет поменять покрытие пола или отделку в лоджии».

Но согласование потребуется, если есть желание перенести или изменить границы совмещенного санузла, уборных и ванных комнат, перенести и ликвидировать дверные проемы, создать новые конструкции в других местах квартиры, снести межкомнатные перегородки и создать новые, в том числе с целью изменения назначения помещений, расширить жилую площадь за счет дополнительных помещений, переоборудовать стандартные тамбуры. Собеседница напоминает: покупая новостройку с трассировкой, нужно внимательно смотреть, как застройщик сделал разметку комнат и помещений. Может оказаться, что санузел, например, находится над спальней соседа.

Какую перепланировку банк не разрешит?

Некоторые переделки запрещены законом. Анатолий Пысин напоминает: нельзя объединять кухню, в которой проведен газ, с жилой комнатой. В таких случаях по требованиям безопасности дверь между помещениями должна присутствовать обязательно, хотя бы раздвижная или стеклянная. В случае утечки дверь помешает газу распространиться по жилой зоне.

«Запрещено увеличивать площадь санузлов в сторону кухни, и, наоборот, кухню в сторону санузлов, — говорит эксперт. — Нельзя выносить приборы отопления на летние помещения — лоджии, балконы, террасы. Также запрещено наращивать балконы. Увеличивать любой конструктив дома за пределами его контура противозаконно».

При перепланировке категорически нельзя объединять кухню с жилыми помещениями, размещать туалеты и ванные комнаты над жилыми комнатами и кухнями квартир этажом ниже, расширять кухню, ванную или туалет за счет комнаты, прятать в стены стояки газоснабжения, канализации, водоснабжения, переустраивать чердаки и технические этажи, делать полы с подогревом от общедомовых систем. А еще категорически запрещается увеличивать площадь квартиры за счет общедомового имущества. Например, присоединять часть чердака или лестничной клетки. Такую перепланировку банк не согласует.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире?

Если заемщик хочет сделать перепланировку в ипотечной квартире по закону, то он должен следовать следующему алгоритму. Первым делом нужно подготовить проект перепланировки. Эту услугу должны оказать бюро технической инвентаризации, архитектурное бюро либо другая специализированная организация. Их эксперты, как правило, хорошо знают, что можно будет переделать в квартире, а что нельзя не только с учетом законодательства, но и пожеланий конкретного банка. Важно: требования к перепланировкам у банков могут быть жестче, чем прописано в законе. Такие моменты лучше выяснить заранее.

Второй шаг — после того, как проект перепланировки будет готов, его нужно направить в банк для одобрения и получения разрешения. После этого документы подают в Госжилинспекцию. Вся процедура займет около 4 месяцев в зависимости от регламента банка и сложности перепланировки.

Когда все разрешения получены, документы нужно подать в Росреестр. Он фиксирует изменения и возвращает актуальную их версию с учетом перепланировки. Далее заемщик должен передать обновленную версию документов в банк. Тот, в свою очередь, может заключить с заемщиком дополнительное соглашение к кредитному договору, в котором укажет изменения в объекте недвижимости.

Помимо банка, о будущей перепланировке нужно уведомить страховую компанию, с которой заключался договор при получении ипотеки. Иначе есть риск, что при наступлении страхового случая компенсация может быть не выплачена, поскольку были изменены конструктив или иные параметры квартиры. Как только все формальности соблюдены, можно приступать к строительным работам.