Московская элитка берет исторические высоты
Объем предложения, число сделок, цены экспонирования — первичный рынок элитного жилья Москвы заканчивает 2024 год с рекордными показателями. А вот 2025-й может преподнести сюрпризы
«Я недавно смотрел статистику по Центральному округу, я знаю практику — и у меня возникает ощущение, что элитной недвижимости в Москве стало даже не хватать. В некоторых проектах скупили все на корню еще до того, как строители лопату воткнули в землю. Причем берут прямо этажами!» — так в беседе с «Бизнес FM» глава столичного Росреестра Игорь Майданов охарактеризовал нынешний рынок элитных новостроек города.
Статистика согласна: 2024-й стал годом серьезного роста объема элитных продаж. По оценке экспертов NF Group, рост этот составил около 30%: если в 2023-м в сегменте было заключено 1360 сделок, то 2024-й обещает перевалить за отметку 1,8 тысячи сделок. «Интерес покупателей сохраняется за счет новых проектов и рассрочек на длительный период с минимальным первоначальным взносом», — добавляют в NF Group.
«Элитный сегмент жилой недвижимости столицы в меньшей мере ощутил на себе падение спроса: например, в нашем портфеле объемы реализации элитных объектов в 2024 году выросли более чем на 50% по сравнению с прошлым годом. Это объяснимо, ведь элитный сегмент менее зависим от ипотеки, и приобретаемая квартира — зачастую далеко не первая у покупателя. Представленные на рынке проекты являются уникальными, эксклюзивными (более 90% элитной недвижимости Москвы сконцентрировано в историческом центре, в пределах Садового кольца), поэтому интерес к ним сохраняется всегда, как и платежеспособный спрос», — подтверждают в MR Analytics.
Описывая ситуацию в делюкс-сегменте, генеральный директор и управляющий партнер «Intermark Городская недвижимость» Дмитрий Халин отмечает, что сделки с ценой квадратного метра от 2 млн рублей занимают значимую долю рынка — примерно 15% от общего количества заключаемых сделок с элитными квартирами и апартаментами.
«Максимальное количество сделок при этом приходится на первичный рынок. С одной стороны, сегодня в сегменте элитного жилья есть возможность рефинансировать подобные сделки в рассрочку, с другой стороны, как и на рынке ультрадорогих автомобилей, покупателям ультрадорогой недвижимости важен элемент новизны: они хотят быть первыми владельцами и не готовы покупать квартиры, которые уже находились в использовании», — подчеркивает эксперт.
Что еще надо знать о современном элитном рынке Москвы, чтобы понимать самую его суть? Какие показатели и тренды являлись для него ключевыми в 2024 году? И что будет определять его судьбу в 2025-м? На вопросы «Бизнес FM» ответили игроки сегмента.
Роман Семчишин, вице-президент по продажам компании Sminex:
«За 11 месяцев 2024 года объем предложения увеличился на 74%, до рекордных 200 тысяч квадратных метров. С начала года в продажу вышли 13 девелоперских проектов, а покупатели приобрели 48,2 тысячи квадратных метров (и не могу не сказать, что каждая третья элитная квартира куплена у Sminex). На фоне высокого объема предложения спрос сегодня сконцентрирован в бескомпромиссных с точки зрения локации, архитектуры и наполнения девелоперских проектах. Они становятся богаче на авторские решения и детали, будь то барельефы на фасаде или дерево бонсай в лобби. Именно поэтому наибольший покупательский интерес вызывает коллекционная недвижимость, уникальная с точки зрения всех характеристик. А такой продукт есть лишь у крупных системных игроков. Особо отмечу, что в 2024 году появился Индекс стоимости элитной недвижимости, универсальный инструмент для банков, брокеров и девелоперов, аудит которого проводит независимый финансовый холдинг «Финам». Цель индекса — взвешенная оценка рынка. Он определяет границы сегмента: к элитному сегодня относятся лоты с подтвержденной сделками стоимостью квадратного метра от 1,4 млн рублей. Еще этот инструмент отражает реальную динамику цен: медианная стоимость квадратного метра сегодня составляет 2,27 млн рублей, с начала года показатель вырос на 13%».
Екатерина Румянцева, основатель экосистемы Kalinka:
«Одним из трендов уходящего года стал рекордный объем предложения в первичном элитном сегменте: сейчас этот объем находится на максимуме, с интересными условиями в проектах на старте, а вот дальше мы ждем снижения девелоперской активности. Особо отмечу рост доли делюкса: за счет выхода крупных проектов в этом сегменте доля самых высококлассных предложений в общем объеме за год выросла на 26% и составила 4,25 тысячи лотов. Второй важный фактор — цены экспонирования. В 2024 году они зафиксировались на рекордном уровне, в том числе за счет выхода проектов в топовых локациях, и многие проекты на котловане пока еще будут наращивать стоимость. В декабре средневзвешенная цена на первичном рынке элитной недвижимости Москвы составила 1,91 млн рублей за квадратный метр, что на 20% выше показателя прошлого года. Средняя цена за квадрат в классе делюкс установилась на уровне 2,82 млн рублей, а в классе премиум — 1,17 млн рублей. Третий тренд, повлиявший на ситуацию на рынке, — это появление практически во всех проектах привлекательных программ рассрочки с минимальным первоначальным взносом 20%. Невероятно выгодным для покупателей стал микс использования депозитов и покупки недвижимости: можно зайти в проект с небольшим первоначальным взносом, выбрать программу с квартальными платежами на полтора-два года и постепенно вносить средства на приобретение лота, а оставшуюся сумму держать на депозитах. В 2025 году, как и в 2024-м, на рынок продолжат влиять ключевая ставка, инфляция и курс доллара. Как результат, цены на рынке элитной недвижимости вернутся к определению в долларах. Еще один тренд, который мы прогнозируем, — это «стоп» многих новых проектов. Девелоперы начнут реализовывать сток по низкой базе, близкой к рентабельности, а если и стартовать, то с очень качественным предложением, с целью как можно быстрее наполнить эскроу. А еще собственники начнут выходить из активов и диверсифицировать свои портфели».
Андрей Соловьев, партнер NF Group:
«Первая характеристика 2024 года — это, как уже отмечалось, рекордное число сделок: около 1800 элитных квартир и апартаментов — исторический максимум, показатель, превышающий прошлогодний на треть. Это свидетельствует о сохраняющемся высоком спросе на элитное жилье, несмотря на макроэкономические вызовы. Рост цен — еще одна важная краска года: средневзвешенная цена квадратного метра достигла 1,9 млн рублей, что на 17% больше, чем по итогам 2023 года. Особенно заметна положительная динамика в сегменте делюкс, где цены выросли на 20% и составили около 2,8 млн рублей за квадратный метр. Это связано как с покупательской активностью, так и с выходом новых проектов с высокими стартовыми ценами. Наконец, максимальный объем предложения: по итогам 2024 года на рынке фиксируется исторически высокий объем — около 2,9 тысячи лотов (+30% за год). Такой масштаб сформировался за счет активного вывода на рынок крупных проектов в премиум- и делюкс-классах, что дает покупателям широкий выбор».
Конечно, на положение дел в 2025 году будет прежде всего влиять динамика ключевой ставки. «Если ее текущий уровень сохранится или будет повышен, это может замедлить запуск новых проектов, так как удорожание финансирования делает застройщиков более осторожными в выводе объектов», — поясняет Андрей Соловьев.
Следующий фактор, который выделяет эксперт, — спрос на диверсификацию активов. По его мнению, покупатели, заинтересованные в сохранении капитала, продолжат рассматривать элитную недвижимость как надежный инструмент. Однако изменения в предпочтениях или перераспределение активов могут повлиять на структуру спроса.
Кстати, в MR Analytics еще одной тенденцией 2025 года называют отказ от покупок за рубежом. «На спрос и предложение в московском элитном сегменте и особенно в сегменте делюкс будет влиять растущий интерес покупателей, у которых инвестиции в зарубежную недвижимость перестали вызывать доверие. Те, кто раньше покупали за границей, теперь покупают в столице России, где элитные проекты значительно выше по качеству строительства, уровню архитектуры и масштабу наполнения, чем зарубежные. Также стоит отметить повышенный интерес к московской недвижимости у региональных покупателей, предпочитающих приобретать для собственного проживания объекты в знаковых столичных локациях; этот интерес сохранится и в 2025 году», — утверждают специалисты MR Analytics.
А еще в 2025 году будет куда более заметной «ставка на уникальность». «Растущая конкуренция между девелоперами в условиях насыщенного рынка подтолкнет их к созданию эксклюзивных проектов с уникальными характеристиками. В выигрыше окажутся те, кто сможет предложить нестандартные архитектурные и инфраструктурные решения, ориентированные на состоятельную аудиторию», — прогнозирует Андрей Соловьев.