Рынок справится

2024 год стал периодом перестройки рынка недвижимости. На фоне увеличения объема предложений квартир в новостройках и снижения спроса из-за отмены программ льготной ипотеки, девелоперы проявляли определенную сдержанность, хотя и не останавливали стройку. В 2024 году уральский застройщик «Атомстройкомплекс» ограничился открытием продаж объектов на площадках, где предыдущий пул жилья уже был продан. Как отметил Станислав Оханов, директор по маркетингу и аналитике компании «Атомстройкомплекс», падение спроса, которое сейчас наблюдает рынок, — нормальный процесс. Весь прошлый год шла перестройка отрасли по новым правилам, с учетом того, что ипотека по рыночной ставке сегодня нереальна. На рынке Екатеринбурга вырос объем предложения строящегося жилья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: в III квартале 2023 года он составлял около 2,5 млн кв. м., в III квартале 2024 года — около 2,65 млн кв. м. Если в 2023-м объем продаж за год соответствовал темпам пополнения рынка новыми объектами, то в 2024-м объем вывода новых жилых комплексов заметно превышает объем продаж. При этом многие игроки рынка столкнулись с отложенными последствиями бурного роста спроса на недвижимость в период действия господдержки отрасли. Тогда, желая заработать на повышенном спросе, в стройку пришли новые инвесторы, приобрели землю — благо, можно было взять кредитные средства в банках. Сейчас многие не знают, что с этой землей делать, и не исключено, что такие земли и стройки могут рано или поздно сменить владельцев. А те, кто достроит начатые проекты сам, не факт, что будут начинать новые, и это запустит естественный процесс сокращения количества девелоперов на рынке. При этом рынок Екатеринбурга остается самым конкурентным региональным рынком недвижимости в стране с низким уровнем консолидации: на долю 5 крупнейших девелоперов приходится примерно треть реализованной площади квартир за 9 месяцев 2024 года. Смысла намеренно наращивать предложение по жилью в «Атомстройкомплексе» также не видят. При это уральский застройщик не собирается останавливать плановые работы по подготовке площадок и выходу на новые объекты. Стройки будут запускаться по мере получения разрешений. В отличие от большинства девелоперов, портфель проектов «Атома» всегда диверсифицирован: строительство жилых квадратных метров уравновешено значительным объемом коммерческой недвижимости, где практически не привлекаются заемные средства при покупке, а значит, практически не влияет ставка по кредитам. «Атом» планирует увеличение числа объектов социальной инфраструктуры по госконтрактам, одним из перспективных инструментов может стать развитие государственно-частного партнерства для строительства муниципальных учреждений. Но очередного бума с обманутыми дольщиками в «Атоме» тоже не прогнозируют — система в целом и механизм проектного финансирования в частности такую уверенность вселяют. При этом эксперты полагают, что в целом ипотеку не свернут, скорее, будут формироваться узконаправленные программы в формате предложений для отдельных категорий граждан. Минфин РФ уже подтвердил отсутствие лимитов по семейной ипотеке в 2025 году. Как напомнили в «Атомстройкомплексе», опыт покупки жилья без ипотечных кредитов в России есть, главное, чтобы на высоком уровне оставались доходы жителей региона. И тут на руку девелоперам будет региональная специфика: жители Свердловской области всегда, как только у них появляется возможность, приобретают жилье: независимо от того, помогают им в этом или нет. Это тоже следствие достаточно высокого уровня доходов и уровня жизни, особенно в столице регионов. А различные инструменты и механизмы приобретения жилья со временем будут разработаны и отрегулированы рынком.