Андрей Филиппов: «Девелоперы пересмотрят офисные проекты в пользу жилой недвижимости»
Офисный рынок Москвы гораздо благополучнее, чем региональный. Но и в столице вновь построенные бизнес-центры, особенно высококлассные и дорогие, не могут найти достаточного количества постояльцев. Арендаторы все чаще предпочитают экономить, многие уходят в непрезентабельный класс С — бывшие промзоны и офисно-торговые «муравейники». К общей картине состояния дел добавил несколько мазков Андрей Филиппов, руководитель по Facility Management PM-Департамента Colliers International.
Какая вакансия сейчас на московском офисном рынке – в целом и с разбивкой на классы?
В целом рынок офисной недвижимости Москвы пережил непростой год. Так, общий объем вакантных площадей, по нашим данным за 2015 год, насчитывает 2,4 млн кв. м, или 13,9%. Если же рассматривать вакантность объектов, которые на начало 2015 года оказались частично реализованы, то в них средний уровень вакантности составил порядка 40%. Наибольшая доля свободных помещений в ушедшем году наблюдалась в офисных зданиях класса А (25,3%). Доля свободных помещений в офисах В-класса составляла в среднем 10,5% (при этом в зданиях класса В+ она была равна 12,3%, а в офисах класса В- — 7,6%). В классе С, по нашим данным, она была еще меньше, 7% и ниже.
Что происходит в Московской области? Чем тамошняя картина отличается от московской?
Московская область – это не однородное пространство, которое поддается какому-то единому анализу. Говоря об офисном рынке Московской области, мы понимаем, что он не так сильно развит, как в Москве, и к тому же достаточно разрознен территориально. Если торговые центры в Московской области являются по понятным причинам необходимыми и востребованными, то бизнес-центры, на мой взгляд, в Подмосковье не являются объектами, развитие которых всерьез интересовало бы девелоперов. В силу того, что большая часть «офисного» населения предпочитает работать в Москве, а не у себя в городе.
Ситуация усугубляется еще и тем, что это более удаленный рынок с гораздо более низкими потребительскими параметрами проектов (затрудненная транспортная доступность, отсутствие развитой инфраструктуры, более низкие эксплуатационные характеристики).
Соответственно, владельцы офисов в Московской области вынуждены идти на еще большие уступки, чтобы сохранить интерес арендаторов.
Как следствие, там и ставки ниже, и вакантность помещений больше, при том, что эксплуатационные расходы отличаются незначительно, как и условия кредитования при строительстве, стоимость самого строительства и прочие инвестиционные показатели.
Что касается классности бизнес-центров в области, то о них практически не приходится говорить; если прибегнуть к типичной общепринятой классификации, основная масса офисных центров Подмосковья, это В- и С. Кроме того, в области встречаются и такие гибриды, как торгово-офисные центры. Это не стрит-ритейл в классическом его понимании, это действительно отдельно стоящие здания общей площадью не более 3000−5000 кв. м, верхний этаж которых может занимать офисный центр, а нижний – торговый. Такие объекты возникли не вчера, они существуют довольно давно. Очевидно, что они отвечают потребностям арендаторов в городах области.
Какие сейчас арендные ставки в Москве и области в разных локациях?
По нашим данным, в Москве средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды офисных помещений А-класса в 2015 году составила 28 000 руб./кв. м в год. Это на 7% ниже, чем в 2014 году. Для класса В ставка аренды снизилась на 25% и составила 14 500 руб./кв. м в год. Дальнейшее значительное снижение ставок в 2016 году наши специалисты не прогнозируют. Что касается Московской области, то, повторюсь, в силу разрозненности рынка цифры дать довольно проблематично. Но думаю, не ошибусь, если скажу, что средняя ставка в Подмосковье на 25−30% ниже, чем в Москве. Повторно оговорюсь, что речь идет о весьма условном для Подмосковья классе В и В-. Об А-классе, как вы понимаете, речь не идет.
Каких уступок и скидок могут требовать арендаторы сегодня? Какие арендодатели идут на них особенно охотно?
Основное – арендаторы договариваются о фиксированной рублевой аренде, в ставку которой включают эксплуатационные расходы. Таким образом, они получают гарантии понятных арендных платежей на прогнозируемый период с привязкой к национальной валюте. Остальное зависит от сложности ситуации владельцев офисного здания. Дополнительными бонусами могут быть как отделка помещений, так и компенсация расходов арендатора на переезд, ремонт, плюс арендные каникулы на период ремонта.
Что теперь, на фоне затяжного экономического спада, будет с офисным строительством? Будет ли оно продолжаться, когда достроят начатые проекты, или рынок Москвы уже перенасыщен офисными площадями?
Те девелоперы, объекты которых расположены в местах, допускающих строительство жилья, будут прилагать усилия для переподписания ГПЗУ на жилое использование, с соответствующим перепроектированием, изменением бизнес-плана и прочим. Там, где это затруднительно, будет нарастать многофункциональная составляющая проектов – дополнение апартаментами, доходными домами, гостиницами экономкласса и так далее.
Кроме того, будет усиливаться тенденция дробления офисных лотов на малые части с продажей в розницу небольших отсеков.
Такое уже наблюдалось в нулевые годы, только причина была другая. Тогда многие непрофильные инвесторы, включая физических лиц, были заинтересованы в покупке небольших офисных площадей для последующей сдачи в аренду. Так возникло до 50% офисов-«муравейников», существующих ныне в Москве, с большим количеством не только арендаторов, но и мелких собственников. Другая половина таких «муравейников» — это офисы класса С в административных зданиях советских времен и в промзонах, реновация которых в большинстве случаев уже предрешена.
С выходом экономики из кризиса, нормализации внешнеэкономического фона, возвратом зарубежных инвестиций и в целом деловой активности строительство офисов продолжится, так как локально на рынке Москвы до сих пор есть деловые зоны, где появление качественных проектов могло бы быть востребовано.
Будут ли реновироваться промзоны, редевелопмент которых уже запланирован? Может быть, есть примеры заморозки таких проектов?
Будут, так как это масштабные проекты, подготовка к реализации которых занимает время. Другое дело, что внутри проекта реконструкции промзон возможны изменения в сторону увеличения жилой функции. Ну и общие темпы реновации могут быть снижены в свете общего снижения ликвидности у любого типа недвижимости.
О примерах заморозки не могу сказать с точностью; однако все мы видим общее замедление работ по реновации тех промзон, о которых было официально заявлено правительством Москвы («ЗИЛ», «Москвич», «Нагатинский затон», «Соколиная гора», «Алтуфьевское шоссе, «Силикатные улицы», «Огородный проезд», «Магистральные улицы», «Северянин», «Грайвороново», «Южный порт» и «Павелецкая»).
Динамичнее всего, на мой взгляд, сейчас развиваются территории в составе ТПУ,
расположенных на месте исторических станций Московского железнодорожного кольца. Но это логически объяснимо: здесь проинвестировано в развитие не только территорий, но и транспортной пассажирской инфраструктуры, очень сильно необходимой городу. Однако надо отметить, что где-то транспортно-пересадочные узлы развиваются интенсивно, а где-то замедленно.
В наступающих условиях самым востребованным становится, похоже, С-класс, точнее, его ценовой уровень. Может ли последовать какое-то движение, развитие в этом сегменте – редевелопмент таких зданий? Или это невыгодно и ситуация законсервируется на нынешнем этапе, а эти офисы так и останутся технически устаревшими?
Надо понимать, что после редевелопмента зданий класса С, они неизбежно потеряют тот привлекательный ценовой уровень, который и делал их актуальными все последнее время. Но поскольку сегодня многие подобные здания уже не удовлетворяют ни требованиям к безопасности, ни в целом требованиям к нормальной рабочей среде, редевелопмент таких зданий дело необходимое, идущее на пользу как городу, так и тем девелоперам, которые качественно улучшают при этом портфель своих активов.
Сейчас есть ощущение нарастания нового тренда, когда владельцы офисных центров С-класса не идут на масштабную реконцепцию, глобально меняющую класс, а только на те необходимые улучшения конструктива, инженерии и дизайна, которые позволят создать комфортную рабочую среду без сильного увеличения арендных ставок. Тем самым такие бизнес-центры смогут сохранить и действующего арендатора, и привлечь нового, которого до этого отпугивали некомфортные условия.
При этом хочу сделать ремарку, что этот тренд пока заметен только в тех бизнес-центрах, которые хорошо и достаточно профессионально управляются и где управляющие компании вместе с единым собственником заинтересованы в «долголетии» объекта.
Но думаю, что этот тренд придет и в «муравейники» с большим количеством собственников,
если к тому времени сам «муравейник» не подпадет под городские планы по реновации. И тут как никогда нужна будет управляющая компания, чтобы урегулировать все возможные требования и пожелания собственников.
Может быть, морально устаревающие офисы класса В будут переходить в класс С и котироваться по ценам этого уровня?
Думаю, владельцы офисов класса В будут стараться удержаться в своем классе. Это должно у них получиться без проблем, так как все-таки разница между классами В и С довольно заметна. Что касается ценовой политики, то сближение возможно. Особенно если офис класса В не может похвастаться удачной локацией или у него отсутствует доступный паркинг, а сами эксплуатационные характеристики объекта недостаточно высокие — такое тоже бывает.
Какие ваши прогнозы на ближайшие годы? Чего ждать арендаторам, арендодателям, девелоперам, управляющим компаниям?
В целом на офисном рынке я не жду в ближайшее время каких-то серьезных изменений. Для этого все-таки нужны значительные преобразования в экономике страны. Поэтому, как и в предыдущие годы, рынок будет ориентирован на локального потребителя, склонного к экономии, даже в ущерб комфорту. Сегодняшний переизбыток качественных офисных площадей дает возможность всем желающим повысить уровень офисного пространства. Всем же остальным будет достаточно уже имеющегося предложения площадей.
Арендаторы продолжат выбивать из собственников бизнес-центров дополнительные преференции, пользуясь благоприятным для себя трендом.
А собственники продолжат демонстрировать чудеса компромисса в стремлении удержать имеющихся арендаторов.
Девелоперы пересмотрят свои проекты в пользу жилой недвижимости там, где это возможно, или апартаментов и наемного жилья там, где сохранится целесообразность коммерческой недвижимости.
Для управляющих компаний сохранится тренд их вовлечения в процессы внешнего управления проектами, особенно, если в их составе есть подразделения брокериджа, предоставления услуг арендаторам, способные повысить доходность проекта или принести арендаторам дополнительную пользу.