Подводные камни нового налога на недвижимость

Президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов считает налог на имущество самым противоречивым в последнем десятилетии.

Анархия в определении базы для начисления налога

Кадастровая стоимость любого объекта недвижимости определяется на основании массового подхода оценки и никак не привязана к его рыночной стоимости, то есть не точно, приблизительно, без учета особенностей и характеристик имущества, другими словами – на глазок. Более того, законно установленных ориентиров она не имеет, и по большому счету может быть принята в совершенно любом, в том числе и значительно завышенном по отношению к рыночной цене, размере. Так, на практике получается следующее: две одинаковые квартиры, дома или земельных участка с одной рыночной ценою могут различаться в кадастровой стоимости в десятки раз и, соответственно, накладывать на собственников налоговые обязательства, разнящиеся в сотни раз.

Почему так получилось 

Кадастровую стоимость объектов недвижимости определяют одни и те же компании, получающие заказы от органов государственной и муниципальной власти. Чтобы не лишиться постоянного источника дохода, оценка, как показала практика, всегда осуществляется с уклоном в пользу интересов заказчика. Что приводит не просто к значительному завышению стоимости объектов, но, и порой, к увеличению кадастровой цены по отношению к рыночной в десятки раз.

Очевидно, что ситуация не изменится и при новой процедуре, предусмотренной с января 2017 года, когда полномочия частных оценщиков будут переданы в руки федеральных государственных бюджетных учреждений (ФГЮУ), являющихся представителями власти и работающих за счет бюджетного финансирования, то есть собираемых с населения налогов (Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"). 

Гарантированной защиты не существует

При оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости в судах установлена обязательная процедура проведения оценочной экспертизы. Привлекаются для этих целей компании, постоянно и тесно сотрудничающие с судебными департаментами. Суды, как и законодательная власть, установившая налог на недвижимость, существуют за счет бюджетных средств, следовательно, ни снижение кадастровой стоимости, и как следствие, ни снижение налогов, для них недопустимо.

Чтобы не быть голословным в качестве примера необходимо привести один из тысячи споров, рассматриваемых в Московском областном суде, когда по судебной экспертизе земельные участки промышленного назначения реальной рыночной стоимостью в девять миллионов рублей каждый были оценены судебной экспертизой в 56 миллионов рублей против оспариваемой кадастровой стоимости в 58 миллионов. И лишь намного позже, проведя значительную работу по доказыванию ошибок в установлении кадастровых данных, в Министерстве имущественных отношений Московской области признали, что кадастровая стоимость была завышена более, чем в четыре раза. А ведь налог за такие земли предусмотрен в размере 2%. За три участка ежегодно собственнику пришлось бы платить 3 360 000 рублей (56х3х2%). 

Правда стоит дорого

Закон однозначно предусматривают право выигравшей стороны на компенсацию всех судебных расходов, связанных с производством по делу. Однако ни затраты на адвоката, ни расходы на экспертов, как обязательные досудебные, так и судебные, способные достигать нескольких сот тысяч рублей, суды налогоплательщикам не возмещают. Для экономии бюджета судебная система придумала отговорку следующего содержания: оспаривание кадастровой стоимости – это реализация прав собственников, которая не является обязательной. А изменение кадастровой стоимости не считается признанием ее недействительной.

Посему, при ее оспаривании происходит не восстановление нарушенных прав, а их реализация, для чего компенсация на затраты не предусмотрена. Приведенный постулат, которым руководствуются суды для сохранения целостности бюджета от возмещения расходов собственникам, свидетельствует только об одной и очень простой догме – любая кадастровая оценка является, безусловно, правильной и законной, но возможной к изменению за счет налогоплательщика. 

Недопустимые нарушения прав налогоплательщиков

Закон предусматривает и такое положение, как оспаривание кадастровой стоимости только на дату ее определения, а определяется таковая по России (не затрагивая отдельные субъекты России) раз в пять лет. Следовательно, при переоценке недвижимости и значительном уменьшении ее стоимости, особенно в настоящее время в период кризиса, весь этот кризис население вынуждено платить налоги из расчета завышенной цены недвижимости пятилетней давности, которая давно и значительно снизилась. 

Признанная незаконной и завышенной кадастровая стоимость для определения налогов все равно подлежит применению в увеличенном размере до момента ее оспаривания, а в заниженном начинает учитываться только с того года, когда собственник обратится в комиссию или в суд с ее оспариванием. И если такое обращение последует на третий или четвертый год с даты ее фактического установления государством, то все эти три или четыре года будет применяться больший налог по первично установленной кадастровой стоимости, даже если таковая будет признана несостоятельно завышенной в десятки раз. То есть срок исковой давности по таким отношениям, присущий всем другим спорам, не применяется, возлагая повышенную ответственность на налогоплательщиков. 

Где равенство? 

Справедливым решением сложившейся проблемы стало бы наделение собственников правом передавать свою недвижимость государству за цену, равную кадастровой стоимости. Такой способ отчуждения недвижимости в пользу государства будет иметь компенсационный для налогоплательщика характер при завышении цены его имущества, и как результат необоснованном увеличении размера взимаемых налогов.