Участки без подряда в Подмосковье за пять лет стали на 15% меньше и почти на треть дешевле

В третьем квартале 2016 года участки без подряда (УБП) составляли 61% от совокупного предложения на загородном рынке, уверенно занимая первое место среди представленных на нем форматов. Несмотря на совершенно иную рыночную ситуацию, в аналогичном периоде 2011 года эта цифра была почти такой же — 60%. Другие показатели продемонстрировали более серьезную коррекцию. Так, если пять лет назад средняя площадь предлагаемого к продаже участка составляла 17,4 сотки, то, постепенно снижаясь, к отчетному периоду 2015-го она достигла значения 14,8 сотки и с тех пор не изменилась, потеряв тем самым 15%. Однако самую значительную трансформацию за указанный срок претерпела средняя цена предложения УБП, которая упала на 30,6% — с 3,6 млн рублей в третьем квартале 2011 года до 2,5 млн рублей в том же периоде 2016-го. Причиной тому стал всплеск появления на рынке низкокачественных поселков, полностью состоящих из земельных участков, нередко без коммуникаций и по бросовым ценам. Данная ситуация отразилась на спросе. Поскольку, как отмечают эксперты, в кризис покупатель загородной недвижимости стал требовательнее относиться к приобретаемому товару — он даже готов платить больше, но при этом хочет быть уверенным в качестве продукта. В итоге продажи УБП в рассматриваемом временном отрезке снизились на 7 процентных пунктов — если в третьем квартале 2011-го на них приходилось 58% сделок, то в аналогичном периоде этого года — уже 51%. Впрочем, как считают эксперты, сокращение доли сделок с УБП, которые являются самым доступным форматом на «загородке», — скорее позитивный сигнал для рынка. Ведь чем больше покупок приходится на земельные участки, тем меньше оказывается реализовано лотов более дорогих форматов. Так, при не самом успешном третьем квартале 2011-го, в следующем году этот же период оказался весьма удачным, что повлекло уменьшение числа приобретенных участков на 14 процентных пунктов — до 44%. Однако со второй половины 2013 года на рынке начали нарастать кризисные явления, которые вылились в постепенное увеличение процента сделок с УБП, и эта тенденция была прервана только в третьем квартале 2016-го. За пять лет изменилась и средняя стоимость реализации земельных наделов: она сократилась на 23,5% — с 1,7 млн рублей в 2011 году до нынешних 1,3 млн рублей. Лидером среди направлений по количеству предлагаемых к продаже и покупаемых УБП является Новорязанское шоссе. При этом его показатели растут: в третьем квартале 2011 года на него пришлось 14% предложения и 9% реализованного спроса, в том же отрезке 2016-го — 16% и 18% соответственно. В числе других направлений, на которых широко представлены участки без подряда, — Симферопольское, Ярославское и Минское шоссе. Более 90% УБП на рынке относятся к низшим ценовым сегментам, хотя лоты в этой категории могут отличаться друг от друга по таким характеристикам, как наличие коммуникаций, развитость инфраструктуры поселка и прилегающих территорий, природные условия и так далее. Элитный сегмент, насчитывающий всего несколько процентов в предложении, напротив, составляет более однородную картину, поскольку подобные УБП находятся в поселках, предполагающих высокий уровень качества потребительских характеристик, и участки обычно отличаются здесь только своим размером. — На мой взгляд, УБП наиболее оптимально отвечают запросам современного рынка с позиций цены и ликвидности, — считает директор департамента загородной недвижимости компании ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор. — У этого формата есть две основные группы покупателей. Первая, немногочисленная, но крайне важная — это квалифицированные инвесторы, которые могут превратить земельный надел в успешный актив. И вторая, более массовая — традиционные покупатели, у которых УБП всегда пользовались спросом благодаря своей демократичности в широком смысле, в том числе возможности воплотить мечту о «домике в деревне» поэтапно и без использования заемных средств. Если говорить об «идеальном» участке без подряда в их представлении, то это надел небольшого размера, около 10 соток, с коммуникациями, на расстоянии 30-40 км от Москвы и по цене 1-1,5 млн рублей.