Итоги года на рынке жилья: Денег нет, но ипотека бьет рекорды

Сокращение у наших граждан количества денег, которые можно запросто потратить на покупку жилья, эксперты называют главной тенденцией этого года. То есть собственная квартира для многих и раньше была заоблачной мечтой, а нынче еще и гораздо больше денег стало уходить на вздорожавшие продукты и прочие предметы совсем уж первой необходимости.

- Сокращение спроса и соответственно проседание цен - это главный фактор, который влиял на рынок недвижимости в этом году, - говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии недвижимости.

Последствия понятны. В большинстве российских городов - и крупных, и мелких - цены в этом году падали. Есть, конечно, исключения. В частности, небольшое увеличение средней цены квадратного метра по итогам года специалисты зафиксировали в Санкт-Петербурге (эксперты говорят, что виной тому - хорошие предложения по ипотеке). А вот московские метры - самые дорогие в стране - провалились вниз по стоимости, по разным оценкам, в среднем на 5 - 10% (в рублях). Это даже больше, чем в регионах. По данным аналитического центра SRG, по темпам падения стоимости вторичного жилья столица заняла уверенное первое место (- 8% за январь - ноябрь) среди городов-миллионников. На втором месте - Воронеж (- 7,5%), на третьем - Екатеринбург (- 6,9%).

Ипотека, господдержка и обманутые дольщики

Спасти ситуацию и прежде всего строительную отрасль власти, как и годом раньше, пытались с помощью программы льготной ипотеки с господдержкой. По ней кредит на покупку новостройки можно получить по ставке не выше 12% годовых. На деле же у ряда крупных банков ставки по этой программе есть даже ниже - и от 11,4%, и даже от 10,9%.

План в целом удался. За 10 месяцев этого года, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), наши граждане взяли больше ипотечных кредитов, чем за весь 2015 год. При этом в среднем по стране около 40% от всех кредитов, а в некоторых регионах и более половины, брались именно на покупку строящегося жилья.

Что, безусловно, помогло рынку новостроек выплыть. В отличие от кризиса 2008 года совсем уж массовых заморозок строек, которыми покупателей пугают с 2014 года, сейчас не наблюдается. Хотя нельзя сказать, что все хорошо. На 1 октября в процессе банкротства находились 173 строительные компании (это по всей стране), которые заключали со своими клиентами договора долевого участия, то есть работали по абсолютно белым и законным схемам.

В связи с этим в качестве еще одной главной тенденции года опрошенные «КП» эксперты называют передел строительного рынка. Слияния и поглощения не обошли даже довольно крупные столичные компании. Впрочем, для покупателей новостроек это скорее хорошо. Им-то все равно, кто их дом достроит, лишь бы сделал это наверняка.

В этом году и власти активно пытались позаботиться о дольщиках. В закон о долевом строительстве вносятся все новые поправки. Общий смысл тех, что уже приняты, - ужесточить требования к застройщикам (в том числе по финансовой части - например, к величине уставного капитала) и открытости их работы. В новом году должно начать действовать еще одно новшество - компенсационный фонд для защиты дольщиков при банкротстве застройщиков. Застройщики будут обязаны делать туда взнос в размере 1% от стоимости строительства объекта.

Миллионеры по кадастру

В этом году в 28 регионах граждане впервые получили платежки с налогом на имущество, рассчитанным по кадастровой стоимости их квартир и дач. В связи с этим некоторые горячие головы прогнозировали, что россияне в массовом порядке начнут избавляться от слишком дорогой недвижимости в центрах городов, а также лишних загородных домов и дач, которые стали обходиться в копеечку.

Пока риэлторы говорят о противоположной тенденции. Продавцы стали отказываться от сделок. Как так? Дело в том, что налог в 13% с дохода от продажи квартиры или другой недвижимости теперь рассчитывается тоже от кадастровой стоимости этого имущества. Раньше продавцы легко экономили на налогах, указывая в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры или дома. В связи с изменениями в законодательстве этот номер больше не проходит. Если в договоре указана сумма меньше 70% стоимости недвижимости по кадастру - налог будет рассчитан с этих самых 70% стоимости по кадастру.

Вот, прикинув потенциальные доходы и расходы, многие продавцы и решили отложить сделки на несколько лет - до того момента, как смогут избавиться от своей недвижимости без уплаты налога (те, у кого квартира или дом в собственности более 5 лет, этот налог не платят).

Особенно это актуально для загорода, где к кадастровой стоимости дома или дачи приплюсовывается еще и кадастровая стоимость земли. Продаешь дом за 5 млн., а новому владельцу платить придется, как будто он строит 13 млн. рублей!

ПРОГНОЗЫ

Кредит подешевеет

Каких-то чудес в будущем году специалисты не сулят. В том числе резкого роста или резкого падения цен.

- Если тенденции останутся теми же, то, как мы ожидаем, зимой, до марта, будет еще небольшое проседание цен - на 3 - 5%, - говорит Роман Вихлянцев, член экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы. - Но если инфляция и ставка Центробанка будут снижаться и дальше, то к весне ипотечные ставки просядут без всякой господдержки. Подрастет спрос, и цены немного отыграют свое падение. Что будет, начиная с осени, пока даже предполагать крайне сложно.

Примерно о тех же тенденциях специалисты говорят и для всей России.

Что еще изменилось

Регистрация недвижимости и прав на нее за последний год почти полностью перешла в электронный формат. Граждане это заметили главным образом потому, что кануло в Лету бумажное свидетельство о регистрации права собственности на квартиру или другую недвижимость. Да, эту красивую бумагу с июля Росреестр больше не выдает. А право собственности при необходимости подтверждается выпиской из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) - хоть в бумажном, хоть в электронном виде. При этом любой желающий может проверить содержащиеся в этом документе сведения, сделав свой собственный запрос через электронные сервисы на портале Росреестра.