Частный банк земельных участков под НТО: какие возможности есть

Оказывается, в Петербурге есть не только городская схема размещения нестационарной розницы, но и частный земельный банк участков под временную торговлю. Работать с ним гораздо проще, чем с государственными структурами, но есть свои особенности. Какие это особенности, спросили мы у генерального директора компании «Вестр» (ГК Vestr) Виктора Саукина.

• Как вам пришла идея создать альтернативный земельный банк для потребностей малого бизнеса?
• — С рынком мелкой розницы мы, как участники, столкнулись в конце 2000-ых – начале 2010-х. Арендовали различные участки и помещения и сдавали их в субаренду предпринимателям. Поскольку рынок показал достаточную востребованность и стабильность, мы начали наращивать собственный земельный банк. Прошло больше 10 лет и у нас около 30 000 м2 собственной земли. Мы работаем на пересечении двух форматов: с одной стороны, это павильонная торговля, которая всегда востребована. Это небольшие по площади торговые объекты, достаточно высокие арендные ставки и круглогодичная деятельность в любой экономической ситуации, а с другой стороны – это объекты на праве частной собственности, которые нельзя просто так убрать в одностороннем порядке, как это часто бывает с объектами, которые на договорах аренды госимущества.
• Вы сдаете торговые объекты на не очень длительные сроки?
• — Базово — на 11 месяцев, далее, в большинстве случаев договора продлеваем. Также активно работаем с посуточной арендой, как правило, сдаем на таких условиях палатки.
• А если хороший объект, и на него несколько претендентов?
• — Устраиваем торги. У нас абсолютно открытая организация. Бывает такая ситуация, когда обращаются какие-то старые знакомые, которых не было слышно и видно уже несколько лет. Они говорят — у вас есть объект, мы хотим его арендовать. Мы отвечаем — you’re welcome, можете участвовать в торгах и победить, все в ваших руках.
• То есть, вы действуете также, как государство, если есть спрос, предлагаете торги?
• — Не совсем. Если мы понимаем, что на объект появляется повышенный спрос, вокруг него, что называется начинается какая-то «движуха», с нами пытаются договориться с привлечением каких-то общих знакомых, мы обязательно назначаем торги. У нас в офисе есть актовый зал, там их и устраиваем. А государство обязано реализовывать имущество через торги почти всегда, даже когда на него вообще нет спроса.
• Вы же можете предложить альтернативу госучасткам, то есть, участки под киоски без торгов, и есть те, которые можно получить только в результате торгов. В какой момент возникают торги?
• — В большинстве случаев торги касаются объектов сезонной торговли плодоовощной продукцией, бахчевыми культурами, иногда — корюшкой.
• Почему в Петербурге есть целая когорта предпринимателей, которые предпочитают арендовать участки только у государства? Они при этом страдают, судятся, отстаивают свои права, но продолжают арендовать.
• — В большинстве таких случаев речь, скорее всего, идет о старых договорах с еще достаточно привлекательными условиями. Когда-то у города была заниженная ставка аренды и арендаторы могли выгодно привлекать субарендаторов. И это без капитальных затрат, без привлечения заемных ресурсов.
• Но они берут на себя все согласования с ведомствами, коммуникации, такие, как электричество, это же работа и большая.
• — Государство сейчас не хочет делиться ни с кем, а хочет замкнуть весь процесс на себя, да и цены на аренду или размещение у него сейчас часто выше рынка. Пересдать что-то с положительной маржой — почти невозможно. Торги на госучастки затягиваются иногда на несколько дней, цена вырастает многократно.
• В чем основное отличие госучастков от участков в частной собственности?
• — Главное отличие, конечно же, в стоимости затрат. Арендовать у государства можно с минимальными вложениями, а для того, чтобы приобрести любую недвижимость в собственность нужен совсем другой их объем.
• Вы юрист по образованию?
• — Второе высшее образование у меня действительно юридическое, окончил Всероссийский государственный университет юстиции по специальности административное право. Чтобы эффективно взаимодействовать с государственными органами на одном языке, необходимы базовые юридические знания.
• В арендных ставках на свои участки вы ориентируетесь на государство или на рынок? Сколько в среднем стоит у вас 1 м2 участка в аренду?
• — Исключительно на рынок. Наши участки в своем большинстве не в центре Петербурга, а в новых районах и пригородах. Там большая плотность именно населения и каждый житель голосует рублем.
• Вот в Мурино хотели построить фуд-холл, а жители не захотели и даже разобрали по кирпичику тротуар, где должен был стоять фуд-холл. А у вас какие отношения с жителями?
• — Нормальные отношения, если объект возводится и работает по правилам, претензий жителей нет.
• Кто продавцы участков, которые вы покупаете? ЖК или промпредприятия?
• — Как правило, это обычные владельцы, частные собственники. Также, интересные лоты бывают у строительных компаний.
• Чтобы предпринимателю получить у вас хороший участок, что нужно сделать?
• — Подписываться и следить за нашими новостями. Новые объекты появляются на нашем сайте, а также в нашем магазине на платформе Авито. Там у нас примерно полторы тысячи подписчиков. И конечно же, всегда быть на связи с нашими специалистами, ведь всю самую свежую и ценную информацию лучше всего получать из первых рук.
• А сталкивались ли вы с КГА, волнует ли власть внешний вид торговых объектов, которые стоят на частных участках?
• — С внешним видом ситуация достаточно неопределенная. Как я понимаю, в каком-то далеком году был разработан эстетический регламент для НТО, возникли как образец эти темно-зеленые павильоны. Некоторые наши объекты тех времен как-то приближены к ним, но они, честно говоря, больше похожи на военную бронетехнику. На сегодняшний день требуется не какой-то определенный внешний вид, а согласованный проект благоустройства элементов благоустройства и в большинстве случаев — он у нас есть. Если павильон на участке наш, арендаторы не сталкиваются с трудностями согласования, мы их берем на себя. Проект благоустройства включает в себя внешний вид, привязку к территории, благоустройство самой территории. Проверяют это представители районных администраций, либо профильные комитеты.
• Предприниматели жаловались на то, что проект благоустройства делать дорого.— Экономически он оправдан, если это некий комплекс павильонов, а не один павильон.
• В некоторых жилых комплексах, например, на намыве Васильевского острова, нет павильонов, и нет супермаркетов, есть только один павильон, куда можно зайти и выпить кофе, и все 15 тысяч жителей ходят туда пить кофе. При этом нелегальная торговля с машин у входа на намыв продает там овощи. Почему там нет ваших объектов?
• — Мы тоже изучали данную локацию, и там действительно, почти ничего нет. Как участник рынка я вижу — спрос там перегретый, а с коммерцией явный вакуум. В Кудрово, например, есть Европейский проспект — там все дома с магазинами внизу, стрит-ретейл «пробивается» таким образом через весь микрорайон. Общественных пространств на намыве тоже нет. Видимо, скоро начнут переводить квартиры первых этажей под коммерцию. Но важно, чья земля под жилыми домами и с кем разговаривать о нестационарной торговле. Если земля общедолевая и принадлежит всем собственникам квартир, а их там тысячи, то провести голосование за открытие тех или иных объектов, невозможно, всегда кто-то будет против.
• Каким вы видите будущее своей компании? Собираетесь ли строить модные районные торговые центры небольшой площади?
• — В долгосрочной перспективе мы рассматриваем такой вариант. Тем более, что есть риски запрета продажи того или другого товара в НТО. Мы рассматриваем вариант возведения на наших участках микрорайонных торговых центров, до 1,5 тысяч м2. Такие можно строить без госэкспертизы. Но для этого нужно принять волевое решение: ведь для того, чтобы построить новый капитальный ТЦ, нужно ликвидировать существующий некапитальный, т.е. на время лишиться постоянного дохода, да еще и вложить значительные средства в строительство. Как быстро это окупится? Поэтому тут в первую очередь нужен трезвый расчет.
• Сейчас владельцы коммерческой недвижимости жалуются на маркетплейсы, и пугают покупателей тем, что у них из вариантов пойти за покупками будут только ПВЗ Ozon и ПВЗ Wildbrrries.
• — Еще во времена ковидных ограничений стала отчетливо намечаться эта тенденция, сегодня она подтверждается рядом примеров. Мы видим неединичные случаи закрытия гипермаркетов, многие крупные ТЦ сносят и строят на их месте жилье. Но нашему формату это грозит в последнюю очередь. Уехать в мегамолл на выходные — ходить там, гулять и тратить деньги — эта привычка может вскоре отмереть. Выйти из дома и купить рядом фрукты -это будет нужно всегда. Это традиционные ценности, если хотите.
• Пользуетесь ли заемными средствами?
• Да, у нас хорошая кредитная история, регулярно получаем индивидуальные предложения от банков. Но сейчас слишком высокая ключевая ставка, поэтому брать новые кредиты пока не будем, сосредоточимся на погашении имеющихся.
• Посмотреть, чем занимается компания Vestr, можно здесь.