Рынок недвижимости очень зависит от ключевой ставки и это невозможно искоренить

Количество ипотечных сделок на вторичном рынке снизилось за 2024 год в разных регионах на 50-70%, при этом около 80% из них идет за наличный расчет. Очевидно, что рынок недвижимости очень сильно зависит от ключевой ставки ЦБ. Если бы она была на приемлемом уровне, то общее число сделок не рухнуло бы в 3 раза, сообщил РИАМО руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов.

Ранее о том, что рынок недвижимости России больше не зависит от ключевой ставки Центробанка, заявил в своем личном блоге глава агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов.

По словам риелтора, из-за высокой ключевой ставки и больших ставок по ипотечным кредитам, потенциальные покупатели, которые хотели приобрести недвижимость в ипотеку, отказываются от этой идеи. И получается, что на рынке остаются только те, кто может себе позволить покупку за наличные, либо те, кто берет ипотеку на небольшую сумму или на короткий срок.

«Количество ипотечных сделок на вторичном рынке за 2024 год снизилось в разных регионах на 50-70%. Получается, что раньше было 100% сделок, из которых было 50-70% ипотечных, а сейчас сделок стало в 3 раза меньше, и из них около 80% сделок идет за наличный расчет. Очевидно, что рынок очень сильно зависит от ключевой ставки. Если бы учетная ставка была на приемлемом уровне, то общее количество сделок не рухнуло бы в 3 раза», — прокомментировал риелтор.

Он уточнил, что существует еще одно явление, которое подтверждает зависимость рынка от ставки ЦБ — в тот момент, когда начнется снижение ключевой ставки, а вслед за этим будет уменьшение ставок по ипотеке, то количество ипотечных сделок вырастет, а значит пропорция «ипотека-наличные» изменится.

«Есть также другие факторы, косвенно подтверждающие эту взаимосвязь. В моей практике на данный момент почти пропали ипотечные клиенты, у которых сумма кредита составляет более 10 млн. При этом количество клиентов, у которых сумма кредита идет всего 2-3 млн, увеличилось кратно. С одной стороны, клиенты не проходят по доходу на большие суммы, а с другой стороны, они не готовы брать большие суммы под 30% годовых», — поделился Чурилов.

Как рассказал собеседник, выросло число клиентов, которые берут ипотеку на долгий срок, чтобы получить минимальные ежемесячные платежи, но при этом в течение года они гасят ипотеку с продажи собственной недвижимости. Раньше это были альтернативные сделки, когда продажа и покупка происходили одновременно, а сейчас, когда сроки продажи могут затягиваться, люди покупают в ипотеку, а потом не торопясь, в течение 4-12 месяцев, продают старое жилье и гасят ипотечный кредит.

«Рынок недвижимости РФ зависит от учетной ставки и эту зависимость в ближайшие годы точно невозможно будет искоренить», — подчеркнул эксперт.

По его мнению, рынок вторичного жилья в какой степени перестанет зависеть от ключевой ставки только в том случае, если по аналогии с первичным рынком, на вторичку будут распространяться программы льготной ипотеки.

«Но это плохая практика, которая приведет к бурному росту цен на недвижимость и вороху других проблем. Поэтому уж лучше подождать снижения ключевой ставки. И тот отложенный спрос, который сейчас формируется на вкладах, затем будет перетекать в ипотечные сделки», — считает Чурилов.