Внимание, вы в заложниках, смиритесь: Банкиры раскинули сети для 11 млн человек

Массовая ипотека, разогретая господдержкой, из инструмента улучшения жилищных условий превратилась в механизм долгосрочного закрепощения населения. К такому выводу приходит экономист и блогер Константин Двинский, анализируя текущее состояние рынка жилья и его влияние на демографию.

Цифры, которые приводит эксперт, выглядят тревожно. Количество россиян с действующей ипотекой достигло исторического максимума – 11 миллионов человек. Общая сумма задолженности перед банками перевалила за 23,15 триллиона рублей. Это означает, что каждый седьмой экономически активный гражданин страны сегодня является должником. Для сравнения, в 2010 году ипотечных заёмщиков было менее 3 миллионов, а долг не превышал 2,5 триллиона. Таким образом, за полтора десятилетия число ипотечных рабов выросло в четыре раза, а их совокупные обязательства – более чем в девять.

По мнению Двинского, такая ситуация сложилась не случайно. Это прямой результат политики государства, которое с 2019 года активно накачивало рынок дешёвыми деньгами через программы льготной и семейной ипотеки. Искусственно заниженные ставки (6-8%) субсидировались из федерального бюджета, что фактически означало прямое финансирование банковской маржи и аппетитов застройщиков. Пик кредитного бума пришелся на 2023-2024 годы, когда ежегодно выдавалось ипотеки более чем на 7 триллионов рублей. Миллионы семей, вступая в этот период, повесили на себя долговое бремя на 15-25 лет. Средний срок кредита сегодня приближается к двум десятилетиям.

"Впервые в современной истории России сформировался слой населения, чья экономическая стратегия на десятилетия вперёд определяется необходимостью обслуживать кредит", – констатирует экономист.

Эксперт подчеркивает, что ипотека утратила свою первоначальную функцию. Сегодня это уже не способ решения квартирного вопроса, а инструмент долгового закрепощения. Более 60% заёмщиков вынуждены отдавать банкам от 20 до 50% совокупного семейного дохода. У каждой десятой семьи этот показатель переваливает за 60%. Любая жизненная неприятность – потеря работы, болезнь, рождение ребёнка – ставит семью на грань финансовой катастрофы. Мобильность населения парализована: люди боятся сменить профессию или переехать в другой регион, так как это может нарушить график платежей. Сложилась парадоксальная модель: жильё перестало быть элементом жизненной инфраструктуры, став пожизненным финансовым проектом.

Главный миф, который разрушает Двинский, – это тезис о том, что льготная ипотека повысила доступность жилья. Статистика говорит об обратном.

С 2019 по 2024 год средняя цена квадратного метра в новостройках взлетела более чем на 160% – с 70 до 180 тысяч рублей. В некоторых регионах рост достиг 200%. При этом реальные доходы населения за тот же период увеличились лишь на 10-15%, а в ряде регионов и вовсе стагнировали. Субсидированный государством спрос был просто капитализирован застройщиками в цену. Льгота не досталась покупателю, она превратилась в сверхприбыль строительного лобби и банков.

Итогом стало резкое снижение жилищного стандарта. Формально взять кредит стало легче, но люди покупают меньшую площадь за гораздо большие деньги. Доля студий и однокомнатных квартир в новостройках перевалила за 55%, а в городах-миллионниках достигает 65-70%. Средняя площадь типовой квартиры сжалась до 42-47 квадратных метров. Трёхкомнатное жильё площадью 65-70 метров стало недостижимой мечтой для большинства, переместившись в разряд элитного.

Низкий уровень просрочки (около 0,4%) не должен вводить в заблуждение, предупреждает Двинский. Это не показатель благополучия, а индикатор приоритетов. Люди экономят на всём – отдыхе, лечении, образовании, еде, – но продолжают платить по кредиту.

"Фактически ипотека стала главным центром финансовой жизни семьи. Всё остальное подстраивается под неё. Это снижает качество человеческого капитала, ухудшает здоровье, ограничивает инвестиции в развитие детей. В долгосрочной перспективе такая модель подрывает социальную устойчивость", – убеждён экономист.

Страшным последствием жилищной политики последних лет Двинский считает удар по демографии. Молодые семьи ютятся в "однушках" и студиях площадью 40-50 квадратов. В таких условиях физически невозможно вырастить больше одного ребёнка. Для двух детей нужно уже 65-70 метров, для трёх – от 90.

"В условиях массового распространения малогабаритного жилья формируется демографический потолок. Физическое пространство становится ограничителем рождаемости", – отмечает эксперт.

Невозможность организовать личное пространство, совмещённые зоны сна и учёбы ведут к росту психологической нагрузки. Суммарный коэффициент рождаемости по итогам 2025 года упал до 1,375. И в огромной степени это, по мнению экономиста, следствие жилищной политики. Государство, декларируя поддержку семьи, фактически спроектировало среду, в которой многодетность стала практически невозможной.

Выход из кризиса экономист видит в кардинальной смене приоритетов: от субсидирования спроса к стимулированию предложения качественного семейного жилья. Необходимо развивать строительство просторных квартир (от 90 метров) в массовом сегменте, а также индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Эксперт подчеркивает, что ИЖС в городской черте – это не архаизм. В городах с населением до 400 тысяч человек разница во времени поездки из спального района и из частного сектора составляет всего 10-15 минут.

"При развитии дорожной инфраструктуры, общественного транспорта и локальных сервисов индивидуальный дом становится полноценной формой проживания, в том числе и в городе", – уверен эксперт.

Существующая же модель выгодна только застройщикам и банкам, но стратегически убийственна для страны. Она программирует общество бездетных или малодетных семей с непомерными долгами.

"Демография начинается не с выплат, а с квадратных метров. Пока основным продуктом рынка остаётся однокомнатная квартира-студия в ипотеке на 25 лет, говорить о росте рождаемости не приходится", –  резюмировал Двинский.