Плюс сто тысяч за запах новостройки: новая ценовая география жилья в Севастополе

Севастополь входит в 2026 год с самым резким за последние годы дисбалансом между ценами на новостройки и вторичное жильё. Если ещё в начале 2025‑го разрыв был относительно умеренным, то к январю 2026 года он превратился в пропасть: средняя цена квадратного метра в новостройках достигла 279 562 рубля, тогда как на вторичке «квадрат» стоил 179 403 рубля.

Новостройки дороже на 100 тысяч рублей за метр — плюс 56% к вторичному рынку. Для города, который ещё недавно воспринимался как догоняющий столичные цены, это качественное изменение роли первичного рынка: он перестал быть «слегка дороже, но современнее», и стал отдельной ценовой лигой.​

Траектории двух сегментов в 2025 году расходились всё больше.

Вторичный рынок демонстрировал рост, но по меркам Севастополя — почти скромный. В сентябре 2025‑го средняя цена квадрата на «вторичке» составляла 180 524 рубля, что всего на 6,8% выше, чем годом ранее (169 023 рубля).

К декабрю темпы роста ещё заметно замедлились: аналитики фиксировали годовой прирост в районе 2,5–3% по квартирному чеку, а к январю 2026‑го цены даже немного откатились от ноябрьского пика 181 904 рубля — до уже упомянутых 179 403 рублей.

Фактически «вторичка» вошла в фазу коррекции: рост за год есть, но рынок дышит тяжело, экспозиция объектов увеличивается, а продавцы всё чаще корректируют ожидания.

Первичный сегмент вёл себя диаметрально иначе.

За год, с января 2025‑го по январь 2026‑го, средняя цена квадрата в новостройках выросла с 191 429 до 279 562 рублей — почти на 46%.

При этом только за один месяц, с декабря 2025‑го (254 322 рубля) до января 2026‑го, прибавка составила почти 10%.

Средний чек по квартирам в новостройках закрепился на уровне 11,4 млн рублей за однокомнатную, 13 млн — за двухкомнатную и 15,1 млн — за трёхкомнатную квартиру. То есть новостройка в Севастополе теперь объективно стоит как продукт другого класса — не только по отделке и инфраструктуре, но и по финансовому порогу входа.​

Причины этого расхождения лежат в структуре спроса и предложения. Новостройки в Севастополе всё меньше зависят от локального платежеспособного спроса и всё больше — от инвестиционного и квазиинвестиционного капитала: покупателей с материка, военных и силовых ведомств, тех, кто рассматривает квартиру как инструмент сохранения средств в стратегически важном и курортном городе.

Девелоперы, ощущая ограниченность пятен застройки и высокие издержки, выстраивают ценовую стратегию исходя из готовности этой аудитории платить за «новый продукт» премию к рынку. Вторичный сегмент, напротив, опирается на более широкий, но менее обеспеченный слой местных жителей, для которых высокая ставка по ипотеке и стагнирующие доходы становятся жёстким ограничителем.

География внутри города усиливает эту разницу.

В центральных и прибрежных районах вторичное жильё сохраняет высокую стоимость — летом 2025‑го в районе Ленина и Большой Морской фиксировались пики до 339 684 руб. за квадрат для однокомнатных квартир, затем цена скорректировалась до 288 784 руб. Но это — верхняя кромка рынка, штучные локации, которые не задают среднюю температуру.

В массе своей «вторичка» распластывается вокруг отметки 170–185 тыс. руб. за квадрат, тогда как новостройки концентрируются в коридоре 250–280 тыс. руб. и выше.

По сути, речь идёт о том, что два сегмента начинают обслуживать разные аудитории и разные сценарии использования жилья.

К этому добавляется третий игрок — ИЖС и пригородные дома. Летом 2025‑го пригородный сегмент Севастополя фиксировал рекордные значения: в отдельных зонах средняя цена дома достигала 275 581 руб. за квадратный метр, а затем снижалась к более «нормальным» 139 тыс. руб. за квадрат.

При этом рынок частных домов в 2025 году практически вышел из-под влияния ипотеки: основными покупателями стали люди с собственными средствами, а не заёмщики.

В результате именно новостройки оказываются самым «кредитным» сегментом и одновременно самым дорогим по цене квадрата, тогда как вторичка и ИЖС уходят в режим большей ценовой гибкости — и большего зазора между ожиданиями продавцов и возможностями покупателей.

В перспективе ближайшего года-двух этот дисбаланс, по оценкам экспертов, не исчезнет сам по себе. Прогнозы по вторичному рынку Севастополя на 2026 год говорят об умеренном росте — в пределах нескольких процентов в год, с вероятным разбросом 0,5–0,8% в месяц при благоприятном сценарии.

Рост сдерживает не столько насыщенность рынка, сколько ограниченная покупательная способность: ипотека дорога, доходы растут медленно, и многие сделки либо откладываются, либо закрываются только при заметном торге.

Новостройки же, при сохраняющемся интересе инвесторов и ограниченном предложении ликвидных проектов, рискуют продолжить движение вверх быстрее — пусть и не теми же темпами, что в 2025 году, когда эффект низкой базы и смены условий программ усиливал волатильность.

Результат уже сейчас очевиден: в Севастополе «первичка» и «вторичка» живут в разных экономических реальностях.

Первая дорожает как инвестиционный актив в уникальном городе, вторая тянется за ней, но всё чаще упирается в потолок реальных доходов и дорогих кредитов. Для покупателя это означает выбор между форматом, который становится дорогим и всё более элитным по планке входа, и форматом, где ещё возможен торг и компромиссы, но где качество и ликвидность объекта требуют гораздо более тщательного анализа.

Для рынка в целом это означает, что 2026 год пройдёт под знаком поиска новой точки равновесия: насколько долго город сможет удерживать разрыв в 56% по цене квадрата между новостройкой и вторичкой, прежде чем спрос начнёт перенастраиваться или на более дешёвые локации, или на другие форматы жилья.

Материалы по теме:

Когда метр растёт быстрее, чем доходы: как меняется ценовая иерархия новостроек Крыма

Когда квадратный метр дороже сна: Крым между ипотечным ралли и волной неплатежей в 2026 году

Опасная «вторичка» Севастополя: как не купить вместе с квартирой чужие долги и уголовное дело

Рынок аренды нежилых помещений в Севастополе: стабильность как стратегия

Рынок коммерческой недвижимости Севастополя: уникальный кейс на фоне общероссийских тенденций

Крым: выбор рассудительного инвестора — офисы вместо квартир