Ипотека — не рабство. Эксперт объяснил, можно ли продать залоговую квартиру

Иногда ипотека в силу жизненных обстоятельств становится непосильным бременем, и продажа находящейся в залоге квартиры становится единственной возможностью решить финансовые вопросы и не допустить просрочки по кредиту. Законны ли сделки с залоговыми квартирами, и как это можно сделать, aif.ru объяснил эксперт рынка недвижимости Алексей Назарычев.

«Сделки купли-продажи залоговых квартир — не новость для рынка недвижимости и проходят часто, — говорит специалист. — Но важно понимать, что такие сделки индивидуальны и требуют привлечения юриста для правильного структурирования и защиты интересов сторон».

В любом случае, перед поиском покупателя в качестве первого шага продавцу необходимо получить разрешение на продажу квартиры у банка-залогодержателя. Только получив этот документ, можно давать объявления о продаже.

Подобрав подходящего покупателя и согласовав ключевые параметры будущей сделки, придется договориться и о схеме сделки. Их несколько.

«Если объект готовы купить за "живые" деньги, — объясняет Назарычев. — То сначала покупатель вносит деньги на погашение остатка задолженности по действующему кредиту продавца, после чего этот кредит списывается и снимается обременение с квартиры. Далее регистрируется переход права собственности, и покупатель передает оставшуюся сумму продавцу».

Это один из самых простых вариантов сделки, но для покупателей в нем заложены некоторые риски.

«Покупатель отдает деньги на погашение чужого кредита, — указывает эксперт. — Поэтому, такую сделку необходимо проводить с привлечением опытного юриста, который поможет оформить необходимые документы между сторонами сделки и снимет риски».

Но жилье сейчас стоит дорого, и значительно чаще для приобретения залоговой квартиры покупатели используют заемные, ипотечные средства. В этом случае сделки могут проходить по нескольким схемам.

«Самый простой и безопасный вариант, — поясняет Назарычев. — При котором сделка проходит внутри одной кредитной организации. Банк контролирует все процессы и риски не возникают ни у одной из сторон. В этом случае просто происходит замена залогодателя с сохранением процентной ставки продавца».

Работает такая схема следующим образом. Продавец подает через свой личный кабинет заявление на продажу из-под залога и смену залогодателя, а также документы на нового заемщика. Банк согласовывает нового покупателя и проводит сделку купли-продажи. В результате происходит замена залогодателя, им становится новый покупатель квартиры.

Но и у такой схемы есть недостатки и ограничения.

«Например, здесь не работают условия субсидированных программ, — перечисляет эксперт. — Такая схема невозможна, если у продавца ранее была реструктуризация долга, сумма кредита ограничена остатком задолженности продавца, а разницу до полной стоимости квартиры покупателю придется доплатить за счет собственных средств».

Схема сделки еще более усложняется, если покупатель использует ипотечные средства другого банка, в этом случае, помимо рисков покупателя, возникают риски и у банка. «Далеко не все финансовые учреждения выдают ипотечные кредиты на залоговые объекты, — знает Назарычев. — Но и тут можно выйти на куплю-продажу».

Одним из вариантов проведения такой сделки будет приостановка в регистрации.

«Для этого покупатель открывает два аккредитива — специальные счета с условиями для расчетов по сделке, — делится опытом эксперт. — На один аккредитив переводятся средства для погашения долга продавца перед банком, на второй оставшиеся средства. После подписания договора купли-продажи продавец подает документы на регистрацию перехода прав. Так как на квартире есть обременение банка, то регистратор сделает приостановку. На основании описи документов, сданных в Росреестр, банк покупателя раскроет первый аккредитив и переведет деньги на счет продавца в его банке. При этом продавец заранее должен написать заявление на досрочное погашение кредита, где указывает дату поступления денежных средств. Получив деньги, банк выдает продавцу квартиры справку о погашении долга и закладную для снятия обременения. Все документы для снятия одного залога и регистрации нового подаются в Росреестр, после чего регистратор снимает приостановку и проводит переход права собственности. Получив выписку из ЕГРН на имя нового собственника и залогодержателя, банк покупателя раскрывает второй аккредитив в пользу продавца».

Ранее эксперт объяснил, какие риски есть у альтернативных ипотеке вариантах покупки жилья.