На рынке ИЖС грядут серьезные перемены
Рынок индивидуального жилого строительства менее маржинальный, чем многоквартирная городская застройка. Но большинство девелоперов ИЖС уверены, что с переносом модели проектного финансирования и эскроу-счетов в их сегмент строительство загородных домов пройдет стадию форматирования и вступит в новую пору расцвета.
Накануне правительство отчиталось перед президентом Владимиром Путиным о поддержке растущего сегмента ИЖС. На фоне фиксируемого сокращения объемов сдачи многоквартирных домов на 25% по итогам января – июля ИЖС за этот период выросло на 23%.
Так, глава Минстроя Ирек Файзуллин доложил, что в 2023 г. было введено 59 млн кв. м, или 431 тыс. частных домов (рост на 3,5%). На долю ИЖС пришлось 53% всего объема ввода жилья. За январ – июль этого года сдано в эксплуатацию 43,5 млн кв. м ИЖС (уже 70% от общего объема ввода), что на 23% выше, чем годом ранее. Именно сектор ИЖС удерживает сейчас все жилищное строительство в плюсе, поскольку ввод многоквартирных домов в течение этого года отстает от показателей 2023 г.
Власти видят потенциал для дальнейшего роста ввода ИЖС. По словам Ирека Файзуллина, в регионах ведется градостроительная подготовка земель, за счет которой уже подготовлено 19 тыс. га участков, что даст возможность построить 58 млн кв. м частных домов. Всего к 2030 г. эти цифры, судя по обещаниям, вырастут до 75 тыс. га и 225 млн кв. м соответственно.
Одна из сложных проблем сектора – обеспеченность участков инфраструктурой. Отчасти ее должна решать программа социальной газификации, которая, по словам Ирека Файзуллина, стимулирует граждан «достраивать ранее начатые дома». Также власти задействуют механизм комплексного развития территорий, который предполагает обеспечение участков инфраструктурой.
В рамках проводимой сейчас подготовки к перезапуску нацпроектов до 2030 г., по словам министра, «отрабатывается реализация отдельного мероприятия по инфраструктуре для ИЖС, в том числе на участках для многодетных семей».
Вторая проблема ИЖС – низкая ликвидность домов, являющаяся барьером для ипотечного кредитования. Для ее решения власти принимают меры для стандартизации рынка. С 1 марта 2025 г. вступит в силу закон о возможности применения эскроу-счетов при строительстве частных домов, в случае если такой объект строится с использованием домокомплектов или по типовому проекту. Строительство домов хозспособом или без эскроу-счетов при этом никак не ограничивается. Напомним, суть механизма состоит в том, что граждане перечисляют средства на эскроу-счета, а подрядчик строит дом на кредитные средства и получает доступ к деньгам заказчика только после завершения объекта. Такой порядок уже отработан на многоквартирных домах – сейчас 97% от их общего числа строится с применением эскроу-счетов.
Сумма страхования средств на таких счетах в банке составляет 10 млн руб., однако на фоне роста цен на жилье глава ЦБ Эльвира Набиуллина предложила увеличить ее до 30 млн руб. Предполагается, что механизм эскроу-счетов позволит повысить привлекательность ИЖС для ипотечного кредитования и прозрачность всего процесса строительства. Как отметил Ирек Файзуллин, за счет механизма эскроу в 2025 г. будет дополнительно построено 3 тыс. домов, в 2026-м – 52 тыс.
По данным ДОМ.РФ, в июле выдача ипотеки сократилась на 60% в годовом выражении и в шесть раз к июню этого года. Впрочем, для поддержки спроса на индивидуальные дома есть и другие программы. Ранее был запущен «пилот» ДОМ.РФ по ипотечному кредитованию ИЖС, в рамках которого ставка по кредиту субсидируется вплоть до 1%. По этой программе, оценил Ирек Файзуллин, может быть построено более 1 млн кв. м жилья. Также на сектор ИЖС распространяются и другие программы.
В Приморье в настоящее время, по данным пресс-службы Дальневосточного ГУ Банка России, доля покупательской активности превалирует в многоквартирке. Из общего объема выданных ипотечных жилищных кредитов, который в первом полугодии 2024-го составил 49,2 млрд руб., более половины (26, 4 млрд жители края потратили на покупку квартир в строящихся домах, а 9,6 млрд руб. – на строительство и приобретение индивидуальных жилых домов.
Артем Большаков, директор ООО «Альянс дом»: «На самом деле отмена ипотеки с господдержкой привела к снижению покупательной способности на рынке первичной недвижимости в многоквартирных домах. Что касается рынка ИЖС, то отмена господдержки никак не повлияла, так как дома приобретаются в рамках других ипотечных программ, таких как «Дальневосточная ипотека» со ставкой от 2% и «Семейная ипотека» со ставкой от 6%».
Как результат покупательская активность сохраняется на уровне прошлого года. «Не могу сказать, что девелоперы страдают от дефицита клиентов. Даже на фоне снижения уровня платежеспособности люди продолжают инвестировать в загородную недвижимость», – утверждает Денис Бредюк, генеральный директор ООО «ДомоДом».
С учетом того, что ряд льготных ипотек вполне подходят под сегмент загородного строительства, застройщики прогнозируют переток на рынок ИЖС.
Алексей Дормидонтов, директор СЗ «Моя Земля»: «Пока рынок перестраивается, испытывает определенные трудности – как с клиентами, так и с объемами строительства. Но в конечном счете, как мне кажется, покупательский спрос начнет смещаться от города к загородке. Мы этот тренд уже наблюдаем в настоящее время. Во всяком случае, объем инвестиционных сделок, занимающий всегда значительную часть в городской застройке, уже сводится к минимальным показателям. Стратегия «куплю на котловане дешевле, продам готовое жилье дороже» уже не работает в той степени ликвидности, которая была еще несколько лет назад».
Тем временем в рынок ИЖС интегрированы механизмы по аналогии с городской застройкой. Теперь девелоперы будут строить по проектному финансированию и с использованием эскроу-счетов. «Это явление однозначно позитивное. Эскроу-счета повышают спрос и уровень доверия со стороны покупателей, для ответственных девелоперов. Эти факты очевидные», – уверен Дмитрий Нехай, директор ООО СЗ «МЕРИДИАН».
Алексей Дормидонтов: «Эскроу-счета станут удобным механизмом прежде всего для покупателя. Появится возможность гарантированно приобрести качественный дом по адекватной ипотечной ставке. С другой стороны, эскроу изменят деятельность и самих застройщиков».
Девелоперы уверены: нововведения приведут к увеличению экспертности на рынке, наступит время чЕстного чАстного строительства и грамотных заказчиков. «Принцип «лишь бы купить» уходит в прошлое. Как, впрочем, и принцип «лишь бы продать». Одним словом, как раньше было, уже не будет», – заявляет Дормидонтов.
Пока еще около 98% рынка ИЖС – это «самострой». То есть люди сами находят и покупают земельные участки, заказывают строительство дома по собственному или типовому проекту – делают дом под себя. Но все больше потенциальных покупателей желают не просто построить загородный дом, но обеспечить себе комфорт проживания – инфраструктуру, близость транспортных развязок, удобно расположенные коммерческие и социальные объекты и так далее.
«И вот застройщиков, предлагающих «все в комплексе», на рынке ИЖС пока еще можно пересчитать по пальцам. То есть если говорить про готовые объекты, то здесь ощущается дисбаланс спроса и качественного предложения. Как раз проектное финансирование и счета экскроу дадут толчок к развитию этого сегмента. На рынке будут работать компании, готовые к законодательным изменениям, нововведениям и интеграции новых инструментов. Застройщики-однодневки со временем просто исчезнут как класс», – поясняет Дормидонтов.
«Введение эскроу-счетов систематизирует рынок ИЖС, которому давно требовалось жесткое регулирование. Неаккредитованным компаниям сложно будет конкурировать с аккредитованными. Произойдет некое очищение от «нелегалов», – говорит Денис Бредюк.
Что касается проектного финансирования в ИЖС, тут как раз все неоднозначно. «Банк предлагает финансирование только в виде кредита под базовую процентную ставку в размере от 21% (на сегодняшний день), что приводит к удорожанию строительства», – поясняет Артем Большаков.
Денис Бредюк: «Основной объем работ происходит в рамках строительства под заказ. Человек заказывает дом, платит, мы строим. То есть проекты, связанные с кредитованием, встречаются довольно редко. Строить дом на кредитные деньги нам не выгодно, слишком сейчас дикие процентные ставки».
Алексей Дормидонтов поясняет, что так уж исторически сложилось – застройщики на рынке ИЖС всегда были ориентированы на собственные средства либо на частные инвестиции. «Но в настоящее время деньги на рынке дорогие, брать на себя дополнительные обязательства становится все сложнее. Причем получить проектное финансирование довольно непросто, насколько мне известно, в ИЖС пока еще не реализовано ни одного проекта по проектному финансированию. Те девелоперы, кто уже зашел в проекты, несомненно, продолжат строительство. Но начинать новые пока рискованно, поэтому многие застройщики возьмут паузу», – говорит Дормидонтов.
О том, что загородные дома будут дорожать, говорят многие застройщики. Одни оперируют дефицитом земельных участков, другие – удорожанием себестоимости строительства, третьи – заходом как раз в дорогое проектное финансирование.
Артем Большаков: «Цены на рынке ИЖС в любом случае будут расти, и в скором времени стоимость 1 кв. м будет стоить дороже, чем в многоквартирном доме. Об этом говорит ключевой фактор – дефицит земельных участков, при котором стоимость самой земли только увеличивается».
Денис Бредюк: «Ключевой проблемой всех девелоперов, на мой взгляд, является не дефицит спроса и даже не рост стоимости объектов, который, к слову, присутствует и обусловлен постоянным удорожанием стройматериалов и рабочей силы, а нехватка квалифицированных кадров в отрасли: от профессиональных инженеров и прорабов до кровельщиков, фасадчиков, каменщиков и других специалистов. Это ключевой фактор, влияющий на качество стройки, скорость строительства и цены. Ведь в поиске профессионалов застройщики-работодатели повышают зарплату, а затем издержки закладывают в цену готового продукта».
Дмитрий Нехай уверен, что, помимо всего вышеперечисленного, на рынке ИЖС присутствует немало застройщиков, которым просто невыгодно менять привычный формат работы:
«Разговоры о значительном повышении стоимости домостроений «из-за изменений алгоритмов работы» ведутся, как правило, в пользу именно таких застройщиков, предпочитающих оправдывать повышение цен «внешними факторами». Те же игроки рынка, кто действительно работает на качество конечного продукта, ставит во главу угла не наживу, а репутацию собственной компании, будут аккредитованы в банках и вполне комфортно продолжат свою деятельность. А застройщики с мышлением по принципу «минимум вложений, максимум прибыли» будут покидать рынок. Сейчас конкуренция идет качеством. И, чтобы построить качественный объект, необходимо в него вложиться».
Алексей Дормидонтов: «Ценовой демпинг ничего не решает, и «конкурировать ценой» бессмысленно. Невозможно построить качественный жилой объект и продать его ниже себестоимости. Низкая цена предлагается за счет качества – и по-другому никак. Другой момент – сегмент коттеджных поселков, который мы активно развиваем. Такая застройка востребована и вполне выгодна – как для девелопера, так и для покупателя».