Во что можно превратить «бомжатник» за 3 месяца и $4150
Сегодня мы публикуем историю минчанина Александра, который не побоялся приобрести квартиру в ужасном состоянии и приложил все силы для ее ремонта.
Решение
Одним прекрасным зимним вечером мы с женой завели разговор о том, что не мешало бы купить квартиру. Квадратных метров нам вполне хватало: живем в просторной «трешке» в Лошице. У нас есть двое замечательных детей, и, размышляя о дополнительной жилплощади, мы думали в первую очередь о них. Что же мы имели? $5 тыс. накоплений, неплохой автомобиль, неплохие зарплаты и интересную ситуацию на рынке недвижимости на начало 2017 года. Все, что мы могли себе позволить, — это однокомнатную квартиру, причем в самом нижнем ценовом сегменте рынка — треш-вариант, так сказать. Схема приобретения выглядела следующим образом:
- Продаем авто. С его реализации мы планировали получить около $7 тыс. (с учетом того, что необходимо было купить что-то, что может передвигаться).
- Около $13 тыс. берем в банке. На тот момент минимальная ставка была 16%, и ежемесячный платеж выходил около 350 рублей по процентам и 150 рублей по основному долгу из расчета на 15 лет.
- Берем в долг у родственников $10 тыс., которые планировали отдать за два года.
Получаем сумму в $35 тыс. Не много и не мало, но за эти деньги в феврале 2017 года в Минске предлагалось 85 вариантов «однушек». Приобретаемую квартиру планировали сдавать за $170, что фактически погашало бы проценты по кредиту. Немного поразмыслив о ситуации на рынке, мы приняли решение, что нужно действовать.
Действия
Первым делом продали машину — довольно быстро. Получили $8200, из которых $1100 ушли на Nissan 1994 года выпуска. Любимым занятием стало изучение предложений однокомнатных квартир в нашем ценовом диапазоне. Все складывалось в нашу пользу: квартиры потихоньку дешевели, ставка рефинансирования снижалась, объем предложения с ценой до $35 тыс. постепенно увеличивался и на пике достиг 115 вариантов.
Так незаметно пришло лето, а с ним объем предложения стал снижаться. Стало понятно, что нужно переходить к покупке. К июлю ставка рефинансирования еще больше снизилась, и при той же сумме платежа мы могли рассчитывать уже на бо́льшую сумму кредита и, соответственно, меньший заем у родственников. Стали ездить на просмотры. Естественно, за эти деньги все было не очень… И вот уже в августе появляется объявление о продаже однокомнатной квартиры в хрущевке совсем рядом с метро за $32 тыс. Фото в объявлении не было, ибо показывать там было нечего, зато было скромное упоминание о требуемом ремонте. Квартира заинтересовала меня именно из-за расположения: вход в метро находился буквально в двух минутах ходьбы от подъезда. Звонить я не стал, поскольку выглядело все не так привлекательно с финансовой стороны. Через неделю цена снизилась на $2 тыс. Я тут же позвонил и договорился о просмотре. Вот что мы увидели.
Покупка
Квартира представляла собой типовую хрущевку без балкона на пятом этаже кирпичного дома. Общая площадь — 30 кв. м, кухня — 6 кв. м, совмещенный санузел — 2,8 кв. м.
Внутри, конечно, был тот еще «бомжатник». Все, что там находилось, с 1964 года не видело ремонта, кроме дополнительного слоя краски. Да еще и мини-пожар там случился… Денек мы подумали и прикинули, что переделывать там нужно все. Взвесив все за и против, решили брать.
Квартира продавалась через агентство, которое, естественно, просило мзду за свои услуги. Я сказал, что готов заплатить за квартиру $30 тыс. и ни долларом больше, и если они уговорят продавцов снизить цену на размер стоимости услуги, то сделка состоится. К торгу с продавцами фактически и свелась вся их услуга. 25 августа 2017 года мы стали полноправными счастливыми обладателями новой-старой квартиры. Финансовая сторона на момент покупки выглядела следующим образом: 35 000 рублей ($18 130) — банковский кредит (под 12% годовых и залог квартиры), $11 870 — свои сбережения и средства от продажи авто.
Отчаяние
Предстоял большой фронт работ. Поскольку руки у меня растут из нужного места, рассчитывал все делать самостоятельно. И так как покупка квартиры, можно сказать, была инвестиционной сделкой, я решил записывать абсолютно все траты на ремонт, дабы понять, во что в конечном счете все выльется.
После покупки квартиры у меня оставалось две недели отпуска. Сразу же после получения ключей принялся ломать и выносить все старье: двери, окна, плинтус… И в первый же день потянул спину, причем так, что вечером еле смог дойти до садика забрать детей. Ремонт стал затягиваться с первых дней. Решил не терять времени и закрыть юридические вопросы: заключить договоры на обслуживание, водоканал и так далее. Все это оказалось тем еще квестом. Когда немного отпустило спину, вернулся в квартиру — и впал в уныние. Не мог решить, что делать со стенами, которые были в тысяче слоев краски, с батареями, на которых слоев краски еще больше, менять ли всю проводку или докинуть розеток и так далее… Собрал волю в кулак и начал с входной двери.
Рутинные будни
Стал искать на сайтах, на «Барахолке». Хоть квартира и ремонтировалась под аренду, но ставить самое унылое и дешевое не хотелось, а желание сэкономить, естественно, присутствовало. На одном из сайтов наткнулся на уцененную позицию, позвонил, спросил. Оказывается, там была не одна модель, а много вариантов, мне предложили подъехать и выбрать. А выбрать было из чего: целый контейнер дверей с дефектами. Выбрали то, что нас устраивает, и по отличной цене — 275 рублей с доставкой, подъемом на пятый этаж и установкой. Дефект заключался в небольшой вмятине, которую с первого взгляда можно и не заметить. Так в листе учета расходов на ремонт появилась первая запись.
Следом шли окна. Стоимость окон составила 635 рублей (опять же с доставкой, подъемом и установкой). Пока изготавливали окна, принялся за снятие краски со стен. Ох и наглотался я пыли! Понял, что один не справлюсь, и позвал на помощь отца, которому отводились штукатурные работы.
С проводкой решил поступить радикально: менять всю полностью. В некоторых статьях писали, что на 20 точек нужно 200 метров провода. Но на мои 20 точек я купил 60 метров провода сечением 2,5 «квадрата» и 20 метров на 1,5 «квадрата», 10 метров гибкого провода под светильники плюс 4 метра — 4 «квадрата» для ввода в квартиру. Естественно, громадный советский счетчик отправился в утиль, а на его место за 35 рублей был куплен миниатюрный российский, который монтируется на DIN-рейку. Всю разводку сделал по потолку со спусками до нужных точек. Все соединения были тщательно пропаяны и изолированы.
Параллельно решался вопрос с водой/отоплением. Пригласил местных сантехников на работы со стояками, поскольку только они могли слить воду в том числе и из системы отопления. Отпилили все ненужное, вварили необходимые отводы. Полотенцесушитель, который работает от системы отопления и фактически полгода висит просто для красоты, решил заменить на электрический вариант (215 рублей). Соответственно, старый был вырезан, а стояк был спрятан в заранее подготовленную мной штробу в стене. Батареи тоже были срезаны и установлены краны для последующего монтажа современных радиаторов. За эти работы я отдал 200 рублей.
Старая газовая труба также не избежала участи обрезания. Мне повезло, так как на пятом этаже ее официально можно было укоротить и спрятать новый счетчик в кухонный шкафчик ниже столешницы. Эти работы вместе со счетчиком стоили мне 96 рублей.
Штукатурные работы начали с кухни. Я готовил поверхность, отец потихоньку штукатурил. После кухни работы сместились в санузел, а я принялся за кухонный фартук. Плитку под «кабанчик» для него купил на «Барахолке». При цене в магазине 1,7 рубля за штуку она обошлась мне по 1 рублю. С этой плиткой вышел казус (точнее, с ее укладкой). Не имея большого опыта в укладке, я не обратил внимания, что плитка имеет направление рисунка, хотя если ее взять в руки, то сразу и не поймешь. Уложил весь фартук, порадовался первому чистовому элементу работы в этом хаосе ремонта, сделал фото. И только посмотрев на него, понял, что четыре плитки лежат вверх ногами. Ситуацию легко исправил.
Следом была закуплена плитка для санузла. Естественно, это был «Керамин». Поскольку элементов панно было не много, а фриз использовать только одной полосой, вся плитка обошлась в 284 рубля. Полипропиленовые трубы, отводы, фитинги, обвязка отопления, канализация — в общей сложности все это стоило 360 рублей. Радиаторы отопления выбрал биметаллические — 5 секций на кухню секций и 12 в комнату (280 рублей).
Прежде чем укладывать новую плитку в санузел, необходимо было снять с пола старую. Ой несладко пришлось моим соседям! Добротная плитка толщиной в 1,5 сантиметра была уложена прямо в стяжку и очень хорошо сопротивлялась перфоратору. Но терять драгоценные сантиметры не хотелось, так как уклон пола и без того был очень большой (на отрезке в полтора метра выходило 4 сантиметра перепада). Для его устранения понадобилось пять мешков смеси для стяжки и два вечера работы.
Помимо штукатурки, отец спаял всю сантехнику и батареи. На пол санузла легли 3 метра керамогранита, ванна заняла свое прежнее место — санузел стал потихоньку преображаться. А остальная квартира — покрываться белоснежной шпатлевкой. В общей сложности на штукатурные работы ушло 67 мешков по 25 килограммов, шпатлевки — значительно меньше — 9 мешков по 15 килограммов.
Постепенно подошла очередь пола. Решено было укладывать ламинат. Старый настил из досок оставили, поскольку, несмотря на возраст, он был в очень хорошем состоянии. Потребовалось только в некоторых местах притянуть саморезами отдельные доски к лагам, чтобы устранить скрип. Но так как пол был не совсем ровный, хоть и прочный, я застелил его 8-миллиметровой фанерой. Ламинат приобрел 33-го класса с четырехсторонней фаской, вместе с подложкой это обошлось в 545 рублей. Укладывал по диагонали под углом 30 градусов с шагом 1/3. Получилось хорошо, и, несмотря на заверения некоторых сайтов, мой расход на обрезки составил всего 5,5% от полезной площади.
На все том же сервисе «Услуги» заказал натяжные потолки (420 рублей), которые монтировались за один день. Вместе с потолками устанавливались светодиодные светильники (163 рубля).
Оклейка обоями заняла два дня и стоила 252 рубля. Кухня собственной разработки, сборки и установки обошлась в 1000 рублей.
С мебелью в санузел решил не возиться и купить готовые тумбочку с умывальником и зеркало (136 рублей). Пока собирал кухню, восстановили жидким акрилом ванну (всего 100 рублей за работу с материалами, и я хочу сказать, что парень их честно отработал). Эту ванну он и драил, и шлифовал, и сколы убрал, и фактически выровнял поверхность, да и залил все очень аккуратно.
В финале ремонта заняли свои места межкомнатные двери (400 рублей), а в комнате поселился шкаф купе (471 рубль), который я сам же и собирал. Последним штрихом стала техника: холодильник, плита, стиральная машина. Все было куплено на «Барахолке». Дешево и сердито.
Финал
Изначально думали сдавать квартиру за $170 или около того. Но посмотрели, что в реальности за эти деньги можно найти только фейковые объявления агентов. Да и ремонт получился весьма неплохой, кроме того, квартира буквально в двух шагах от метро. Поэтому решили поднять планку до $250. Около 22:00 разместил объявление и фактически сразу получил сообщение в Viber. На следующий день в обед объявление пришлось снять из-за обилия звонков. Первыми обитателями стали две девушки, которые стали потихоньку обживаться.
Так квартира выглядит сегодня:
Финансовые итоги
- Квартира — $30 000, или 57 900 рублей на момент покупки.
- Ремонт — $4150, или 8309 рублей (все материалы, техника, мебель).
- Долг банку — 34 900 рублей.
- Долг родственникам — $1500 (своих денег на ремонт все-таки не хватило).
- Плата по кредиту за время ремонта — 820 рублей (ежемесячный платеж — 370 рублей).
- Трудозатраты — 3 месяца (из которых 1 неделя — работа в отпуске, остальное — по вечерам и в выходные).
На аренде квартиры каждый месяц мы зарабатываем $250. Отмечу также, что с учетом ситуации на рынке к декабрю квартира стала стоить дороже: плюс $60 за «квадрат».
P. S. Наверное, многие скажут, что ремонт дешевый, потолки натяжные, техника никакая и так далее. Я с вами полностью согласен, однако есть два очень важных «но». Считаю такой уровень ремонта полностью оправданным для арендного жилья. Можно было не экономить на материалах, работах, сделать перепланировку — и что получить в итоге? Элитную хрущевку? И какой здравомыслящий человек отдаст за это приличные деньги? Я считаю, что для попадания в разряд элитности одного ремонта мало, необходим и соответствующий дом, и его расположение, и состав жильцов.