Как продать недвижимость в Германии: практический разбор для россиян
Можно ли продать недвижимость в Германии и мешают ли санкции
Продать может любой владелец, даже не выезжая из своей страны и даже не имея на руках загранпаспорта.
Мы полностью сопровождаем такие сделки либо по доверенности, либо как переводчики-сопроводители, если продавец приезжает лично. Категорий собственников, которые «не могут продать», в нашей практике пока не встречалось. В целом, думаю, любые вопросы решаемы.
Могу выделить единственную группу продавцов, с которыми возможны процедурные сложности, – это наследники. Если человек еще не вступил в наследство или вступил «у себя на родине», но не оформил в Германии Erbschein (свидетельство о праве на наследство), продажа обычно упирается именно в это.
Обращений по Erbschein в последнее время стало больше. И я сразу предупреждаю клиентов: то, что выглядит простым на бумаге, нередко занимает около года и больше из-за переписки с немецкими госорганами и оформления дополнительных документов на родине продавца.
Главная сложность после 2022 года – как получить деньги
Юридически продажа недвижимости практически во всех случаях возможна. А вот фактически получить средства за продажу с 2022 года стало проблематичнее.
При этом «тупиком» это тоже не является, мы всегда находим какой-то выход. Например, оплата в банке третьей страны, переводы на конкретные банки в РФ из конкретных банков Германии, расчеты через онлайн-банки и другие варианты. Каждый случай мы рассматриваем индивидуально.
Продавцам-иностранцам важно знать, что провести расчеты наличными не получится. С 1 апреля 2023 года в Германии действует соответствующий запрет. Если раньше можно было оплатить наличными и получить квитанцию, то по сделкам, заключенным с этой даты, признаётся только перевод на банковский счет. При этом нужно представить нотариусу подтверждение поступления средств, без этого он не закажет окончательную перерегистрацию права собственности в поземельной книге.
Идеальный случай – если у продавца есть счет в Германии. Если его нет, подойдет счет в третьей стране или счет в конкретных банках РФ, с которыми работают конкретные банки Германии. Мы заранее обсуждаем этот вопрос и помогаем советом.
Выгодно ли продавать недвижимость в Германии в 2026 году
Мне часто задают вопрос, стоит ли вообще продавать сейчас: «вроде бы рынок за три года просел». Я бы не сказала, что он просел, просто нет того стремительного роста, который был до начала 2022 года.
Примерно с 2008 по 2022 год цены на недвижимость почти во всех городах Германии (и конкретно в Берлине) двигались только вверх; в некоторых регионах – до 10% в год. С начала 2022 цены слегка упали – примерно до уровня пары лет до этого, но с 2024 года снова просматривается тенденция роста.
Поэтому владельцы, которые купили недвижимость пять – десять лет назад и раньше, в любом случае сделали удачное вложение и могут продать с хорошей выгодой. А с учетом нестабильной политической ситуации и неизвестности, что будет дальше, я считаю, что сейчас – неплохой момент для выгодной продажи.
С чего начать и можно ли обойтись без риелтора
Теоретически собственник может сделать всё сам: разместить объявление на общеизвестных порталах и обратиться к нотариусу. Но я всё-таки советую работать с профессиональным немецким маклером.
Как процесс выглядит у нас
- Мы делаем бесплатную и ни к чему не обязывающую оценку текущей стоимости недвижимости.
- Размещаем объявления по оценочной стоимости или по цене, которую хочет продавец, на самых крупных порталах.
- Предлагаем объект своему кругу покупателей.
- Найдя серьезного покупателя, ведем сделку с полным сопровождением до получения денег и перерегистрации права собственности в поземельной книге.
Поэтому рекомендую начать продажу с обращения к маклеру: как минимум вы бесплатно получите оценку стоимости вашего объекта от специалиста и консультацию. Как максимум – мы организуем весь процесс под ключ.
Как проходит сделка, если продавец – нерезидент и не приезжает в Германию
У нас, в агентстве L&B Immobiliya, за много лет уже отлажена схема работы с иностранными продавцами. В базовом виде она выглядит так.
- Мы находим покупателя.
- Направляем продавцу проект доверенности на продажу. Продавец оформляет доверенность у себя на родине на родном языке и ставит апостиль.
- Перевод на немецкий делаем в Германии – у присяжного переводчика.
- На сделку у нотариуса идет представитель нашей компании по выданной доверенности.
- Нотариус оформляет сделку, а покупатель переводит покупную стоимость на заранее оговоренный счет продавца.
- Если возникают сложности с переводом на счет, указанный в договоре, мы можем оформить дополнение к договору с новыми банковскими реквизитами.
Эта последняя деталь часто спасает время и нервы. Важно понимать, что иногда проще юридически корректно обновить реквизиты, чем пытаться «продавить» платежный маршрут. В любом случае мы всегда находим индивидуальное решение возникающих проблем.
Доверенность мы оформляем по образцу, который подготовили вместе с нотариусом в соответствии с требованиями немецкого права. Оформить ее можно у любого нотариуса в России или в стране проживания доверителя на языке этой страны.
Иногда местные нотариусы немного меняют формулировки или «подгоняют» отдельные пункты под местное законодательство – это допустимо. Затем доверенность сдается на апостиль (например, в Министерство юстиции или другой орган власти), оригинал пересылается нам в Берлин, и уже здесь мы отдаем его на перевод присяжному переводчику.
Отмечу важное: в последние годы переводы, выполненные иностранными специалистами, немецкий поземельный суд не признаёт, поэтому перевод лучше сразу планировать в Германии.
К какому нотариусу в Германии можно обратиться
Сделка купли-продажи недвижимости в Германии заключается только через государственного нотариуса.
При этом нотариуса можно выбирать не только «по месту объекта». Например, мы работаем с берлинским специалистом и оформляем через него сделки и в Баварии, и в Саксонии, и в Северном Рейне – Вестфалии, и в любых других уголках Германии.
Есть нюанс, который удивляет многих иностранцев: на сделке у нотариуса могут присутствовать обе стороны, только одна сторона или вообще ни одной – только доверенные лица, а иногда даже «представители без доверенности».
Приведу пример из практики. Если продавец (или его доверенное лицо) в Берлине, а покупатель в Баварии, к берлинскому нотариусу может явиться только сторона продавца и подписать договор. Такой договор еще не действителен. Нотариус отправляет копию покупателю, и покупатель у своего нотариуса в Баварии заверяет Genehmigungserklärung – заявление об одобрении конкретного договора. После поступления оригинала в Берлин договор вступает в силу для обеих сторон.
Дальше нотариус запускает «процедурную часть»: подает в поземельный суд заявку на предварительную регистрацию права на покупателя, запрашивает разрешения и справки, затем направляет покупателю письмо о необходимости оплаты. Покупатель платит на счет продавца, и после подтверждения оплаты нотариус заказывает окончательную перерегистрацию права собственности.
В среднем вся процедура занимает около двух месяцев.
Готовы ли немцы покупать недвижимость у россиян
Я действительно вижу у части покупателей неуверенность, но она связана не столько с национальностью продавца, сколько с опасениями насчет возможности перевода покупной стоимости в Россию. Поэтому варианты оплаты мы оговариваем с продавцом заранее.
Если объект интересен, проблем с продажей недвижимости, принадлежащей россиянам, не возникает. Покупатель в большей степени имеет дело с нами, а представитель нашей компании идет на сделку по доверенности или как переводчик.
И сейчас я рассказываю не теорию. Мы на практике регулярно проводим такие сделки: дистанционно, через доверенность, через нотариуса, с учетом новых ограничений по оплате и реальных маршрутов получения денег. Если вы давно думали об этом, но откладывали из-за сомнений – обращайтесь, поможем выгодно продать вашу собственность в Германии.
Реклама. L&B Immobiliya EuRus GmbH, рег. номер DE263923369, erid: 2SDnjcRANQQ